作者：骑猪英雄
来源：格隆汇楼市（ID：glh_fang）
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2021年，深圳新房迎来近6年的新高，全年成交了52417套住宅。
其中南山成交了4695套住宅，同比涨幅达到236.1%，一下子成了市区成交最多的区域。
这应该是很多人都没想到的。去年南山共入市10个新盘，备案均价8-13万/平，在资金门槛高企的情况下，依旧能吸引一大批有钱人。说明，先前大家担心有钱人不够用，显得就有点远愁近虑了。
昨天，深圳揭晓统计到去年年底的存量土地细节，存量用地总面积1017公顷，存量住宅项目537个，其中普通商品房356个。这意味着深圳的存量商品房项目还有上百个，加上存量土地，这几年都会是天量供应的状态。
@格隆汇楼市梳理了一遍，2022年预计入市的项目，南山预计能迎来25个项目。
那么南山作为楼市的核心区，有哪些项目更值得聚焦？
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前海高光去年南山总共推出了12个新盘，其中日光盘占到了一半。在接下来的2022年，南山区预计会有25个项目入市，一半都是近几年少有的优质盘。
所以从供应量来看，南山今年会是近几年供应的高峰，前海更是迎来供应量的爆发。前海预计将会有4个项目，分别是天健1201-0157地块、深业T201-0168地块、颐湾府二期、前海时代三期。
1、天健1201-0157地块、深业T201-0168地块但真正的性价比王，应该属前海桂湾的两宗限价宅地。
天健1201-0157地块对应的项目是天健悦桂府二期，紧挨深业T201-0168地块。这两个项目都属于新前海的核心位置，毛坯都明确限价9.2万/平。去年旁边的天健悦桂府一期备案均价约10.3万/㎡，所以在限价红利下，在今年南山所有新盘中，有绝对的优势。
由于位置和天健悦桂府一期差不多，所以基本上将来会共享片区内的配套。
交通方面：两个项目距离天健悦桂府最近的地铁站为前海湾地铁站，约860米需步行约10分钟。桂湾片区内规划了大型交通综合枢纽——前海综合交通枢纽，未来会联通穗莞深城际线、港深西部快线、深圳地铁（1、5、11号线），能够快速到达妈湾、南山中心区域等。
商业方面：目前依赖龙海家园的自带商业，但在去年12月3日华润万象前海已经开业，是华润在深圳打造的4.0版万象城，体量约有8万㎡。
教育方面：项目暂时还未划定学区，但约500米范围内有一所深圳市前海港湾小学。该学校是桂湾片区第一所公办学校，2015年创办，目前是龙海家园的教育配套。但两项目地段虽好，需要注意的是，未来西向或西南向会有被遮挡的风险。
但相对来说，深业T201-0168地块位置更靠前，被遮挡的风险相对低一些。具体的分析，可以参考@格隆汇楼市这期内容——不买华润城，弃选润峯府，深圳的有钱人究竟在等什么？
2、颐湾府二期（颐城栖湾里）
去年7月，@格隆汇楼市实探过招商领玺二期项目。项目与颐湾府二期中间隔着前海颐湾府。
所以整体上，颐湾府二期与招商领玺二期的地段位置差不多，公共配套未来也属于共用状态。所以可以参考旧文实地考察的内容——实探｜花园小，拖车扎堆，招商领玺二期还值10万/平吗？
交通方面：颐湾府二期紧邻5号线南延线铁路公园站，分别靠近铁路公园站A、B出口。
教育方面：小学有月亮湾小学，中学有赤湾学校。
商业方面：两者需要依赖铁路公园地铁站地下商业，或附近的世茂前海中心、前海自贸大厦、顺丰总部大厦等商业写字楼的底商。
整体上看，片区内开发程度不算高，生活氛围仍旧有所欠缺。颐城栖湾里作为二期，未来会有被自身一期以及世贸大厦建筑群遮挡西向及北向的海景。
3、前海时代三期前海时代三期，是前海T201-0071、T201-0072、T201-0073三宗地块上的其中一个项目，对应的是T201-0071宗地。其中，T201-0073地块对应的是保障房小区“龙海家园”，2015年5月份交付入住。T201-0072地块对应的前海时代广场805套住宅，2014年11月开盘，2016年6月入伙。
整体看，配套要比同片区内的深业T201-0168地块及天健1201-0157地块成熟许多，商业及产业集中度更高一些。不过，正因为产业扎堆落地，西向景观后期有被遮挡的风险。所以未来看海的价值需要打个折扣。
交通方面：1.5公里范围内覆盖有1号线、5号线、9号线、11号线4条地铁线路，距离最近的是1号线的鲤鱼门站，大约700米，5号线桂湾站约800米。
商业方面：西侧一路之隔有万象前海购物中心和卓越INTOWN购物中心，附近还有港湾丽都购物广场、前海购物广场、金海岸商业广场等。
教育方面：项目附近有前海学校小学部、阳光小学、深圳市南山实验学校（鼎太小学部）、前海小学、南山实验集团港湾学校、前海学校中学部等。
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赤湾“小三只”
2022年赤湾预计会迎来三个项目，分别是伴山伴海、开云府、深铁K103-0016地块。
其中开云府去年就已经传出入市风声。以开发进度来看，开云府已经是准现楼状态，伴山伴海刚出基坑，而深铁K103-0016地块是去年深铁拿下的地块，开发进度属于最慢的。
去年6月，@格隆汇楼市就已经去实地考察过开云府。
项目位于南山区招商街道赤湾地铁站E口，属于实打实的地铁上盖物业，一路之隔是伴山伴海项目，一山之隔是深铁K103-0016地块。
整个片区内都处于开发状态，但论成熟度，伴山伴海、开云府要好一些。伴山伴海、开云府西向约2公里的地方是港湾生活小区，赤湾花园等，而深铁K103-0016地块所处的位置，基本全是集装箱区域，周边比较缺乏商业配套。未来规划周期也会更久。
三个项目距离太子湾油轮母港、蛇口邮轮中心都差不多超过2公里的范围。
具体配套及环境细节，可以参考这期内容——实探｜赤湾豪宅即将“打新送钱”？看完开云府的“硬伤”再做决定！
交通方面：通过地铁5号线和2号线，半小时内可到达南山的两大中心前海和后海。未来还将汇聚12（在建）、28（规划）可以快速通达前海、蛇口、后海片区。
商业方面：如果要买日常生活用品，需要去到约一公里外的裕隆超市(欣月路店) 以及金信福超市(赤湾店)。
教育方面：目前项目附近有南山区第二外国语学校(集团)赤湾学校（前身为赤湾学校），未来附近会再添两所九年一贯制学校。
整体来看，距离项目约800米的位置半山臻境去年均价约10.14万/平，带装修，总价区间在1036-1975万/套，开盘遭遇大面积弃选。而由于片区处于高度开发的状态，所以片区配套欠缺成熟，生活购物不够便利。另外，区域利好已经出尽，未来区域价值，需要靠片区内赤湾庙北项目、赤湾庙东新型产业园、深圳赤湾03-01-04地块（国际学校）项目等落地升级。
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蛇口招商街道“金三角”
今年也预计能迎来3个项目，分别是晗山悦海城、临海揽山、招商仕林臻邸。
其中晗山悦海城、临海揽山、招商仕林臻邸相互之间距离较近。从地图上可以看到，片区内的部分配套三个项目可以共用。招商仕林臻邸距离临海揽山御园约900米，距离晗山悦海城约1.2公里，紧挨深圳市育才中学。
交通方面：临海揽山由于位于小南山山脚下，所以交通位置相对差一些。但距离在建12号线花果山站约650米。地铁12号线四海站一路之隔的位置是晗山悦海城。
但因为片区陈旧，道路规划缺乏完善，所以未来依赖非轨道交通的出行，一定程度上会有堵车风险。
所以，交通位置相对便利的是招商仕林臻邸。
教育方面：晗山悦海城自带的9班制国际性幼儿园，住宅学区划分归属学校育才二中，育才三小，可以积分入学。临海揽山御园片区内有育才三小、育才中学、育才一小、深美国际学校和太子湾学校等。
商业方面：晗山悦海城一路之隔有花园城购物中心，附近还有信和自由广场、美年广场。临海揽山御园自带8000平商业，约590米处有水湾1979，一公里以外是花园城和海上世界。目前蛇口片区二手房的价格均价为11.2万/㎡。
去年11月，南山安托山深铁懿府二期项目与临海揽山同期开盘。两个项目都属于10万+/平级别的项目，也都是靠山豪宅，有相似属性。
@格隆汇楼市实访过这两个项目，具体的配套及环境可参考这期内容——深圳豪宅“双雄争霸”，南山深铁懿府 vs 临海揽山怎么选？
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华润城收官之作
去年润玺二期推盘，独留了4栋出来。这一栋是4栋是准现房的状态，户型基本都是120㎡，位置和景观都是润玺二期中最佳。
相比前面所实探过的项目，无论是居住氛围，还是商业配套，又或者是交通便利程度，都是最优秀的。但项目如果前面几栋开盘的价格作为参考，这将会是南山今年这些项目当中最高的。并且持有的本金成本差不多需要1000万左右。
润玺二期具体的实探细节可以参考这期内容——润玺2期拿证、润峯府欲来！怎么选？
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西丽供应爆发
南山的西丽片区，今年会迎来供应量的爆发期。
预计能迎来汉园茗苑、丹华公馆、鼎胜金域阳光家园、羊台书苑、汇城名苑等。去年@格隆汇楼市也实探了汇城名苑，具体的实探内容，可以回看这期——实探汇城茗院｜西丽最尴尬豪宅，学wei差，没有花园，卖1000万+
就这几个项目位置来看，明显丹华公馆和鼎胜金域阳光家园的地段是最优越的，两者都靠近留仙洞总部基地。其余两个项目，一个位于深圳野生动物园附近，一个位于长岭陂地铁口附近。
虽然都是地铁口盘，但两者的潜力预期相对还是稍弱。
未来穿留仙洞总部基地而过的13号线，可以直接串联光明的核心区，能够给丹华公馆和鼎胜金域阳光家园带来不小的价值预期。
但就轨道交通情况来看，丹华公馆附近1公里范围内暂无地铁，而距离未来附近的西丽高铁站也约1.5公里。
而鼎胜金域阳光家园距离5号线留仙洞地铁站则只有300米左右，交通便利程度更高。
这里有几个细节需要谨慎。丹华公馆位于玖裕茗院东侧，通过全景图可以看到，未来靠近玖裕茗院的楼栋，会有遮挡和对望的可能。而且丹华公馆的用地有单身宿舍性质。所以相对来说，市场可能会更看好鼎胜金域阳光家园。
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