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星河已凉!2022年刚需如何买光明?

格隆汇楼市 发布时间:2022.01.14 22:29:57
浏览:5052

作者:林波荔

来源:格隆汇楼市(ID:glh_fang)

如需转载,请注明来源出处


终于,星河再也做不到日光了!


昨天光明热盘星河天地华邸公布意向入围人数。


作为星河在光明系列的收官之作,推出248套精装房源,均价5.19万/㎡,单价区间4.92-5.4万/㎡,总价区间426-565万/平,但仅入围240批客户,大概率无缘日光。


去年7月和9月,星河推出了星河天地华府、星河天地公馆两个项目,都日光了。


其中一部分原因是光明市场降温,引导大家购房的预期,还有一份是星河自身的原因。


星河这期的产品,做得确实差了点诚意,八十多平只做了两房,光明本身就是刚需群体居多,两房实用性比不上三房。


这说明,买房不能跟着热点走,而是应该冷静分析,避免大起大落。


一季度光明入市的计划昨天已经出来了,只有万悦山璟庭、观月台两个项目在内。


不过就全年来看,通过梳理,光明预计有18个新盘入市。


一边是海量供应,一边是低价盘扎堆,如果瞄准光明,那么到底要怎么选?


1

光明“一房难求”时代已经过去


单纯一季度仅两个新盘万悦山璟庭、观月台就带来1038套住宅,如果加上这个月入市的星河天地华邸(248套房源),共计有1386套住宅。


而今年,按照预计,市场或将迎来供应爆发期,共计18个新盘潜在入市。



所以就这个供应量来看,光明今年的新房是不缺的了。


在这18个项目中,其中7块为去年深圳集中土拍的限价地块,价格全部都限定在毛坯4.53万/平以下。


按照新房有价格指导标准,不能超过上一年度至今同一地段、同类型新房的网签价格以及精装修价格梯度限定标准,则这些地块上的项目,均价最高不超过48300元/平。


注:深圳毛坯住宅6万/平以下,装修费用的顶格为3000元/平。



这样一来,短期内光明新房价格体系也就出来了。


就潜在入市的18个新盘来看,备案均价最高的是今年争做第一个开盘的星河5期,备案均价去到了51900元/平。


这就意味着,星河天地华邸的价格会是今年光明所有潜在入市项目中最贵的。


而换句话说,未来光明新房住宅中,最高的备案价,也就只能备到51900元/平了。


另外,当前市场已经普遍达成共识,认为光明限价打新,会比以往更容易,打新群体中,高积分买家已经消耗得七七八八。


所以按照这种势头,打新已经很难再看到2020年至2021年一季度的盛况,买家们终于有机会可以好好认真选筹了。


2

潜力盘率先入市,还有哪些值得期待?


万悦山璟庭、观月台两个新盘率先被纳入一季度计划。


这两个盘,算得上光明今年入市比较好的盘,地段位置、价格、配套都非常优越。


宏发万悦山璟庭,位于光明的C位,受凤凰城和光明中心辐射,观月台位于光明城站西北侧,未来受光明城站便利辐射,能够快速到达深圳北。


其中宏发万悦山和星河天地5期,距离约1.1公里。



而在星河天地华邸方圆3公里范围内还有7个项目等着入市,包括中海寰宇时代、宏发万悦山璟庭、绿地新都会2期、金地峰境瑞府3期、绿城桂语兰庭、深铁A641-0029地块、联发A622-0118地块、深业A641-0030地块。



所以,赶早的星河算是捡了入市时机的大便宜,否则按照光明今年的入市计划,估计任性的星河认筹要比现在更加“扑街”。


不过无缘日光,是可以肯定的了,248套房源仅240批客户。


去年光明龙光玖瑞府备案价格4.77万-5.54万/平,均为精装交付,开盘就放出的“前100套92折”优惠,3天都还没卖完。


去年光明的供应超过7800套房源,但热度分化明显,如果深圳楼市依旧保持低位运行,那么新盘冷热分化的情况依旧。


那么2022年入市的项目,哪些才值得聚焦?


综合项目位置、拆迁旧改、后期通勤便利度、地块限价等因素,@格隆汇楼市给这些盘进行了梯度区分,梳理出最值得打新的六盘。


根据光明线路规划,虽然区域内已经开通6号线地铁线,但通过6号线光明站、光明大街站以及凤凰城站、长圳站到达深圳北站至少需要28分钟。(注:时间测算以百度地图为参考,以下同)


而13号线建成后,45分钟内能够从光明科学城直达深圳湾口岸。



另外根据深圳市轨道交通线网规划(2016-2035),光明区内轨道交通除了远期的29号线,只有13号线能够直接串联南山中心区的核心地段。



所以根据13号线轨道通车以及价格要素,值得聚焦的潜力盘有6个。


1、中海A503-0093地块


中海A503-0093地块,毛坯限价44400元/平,项目位于凤兴路南侧,旁边是去年开盘的龙光玖瑞府。


作为中海项目,西临东江科技园、北靠招商局智慧园旁,靠距离光明城站约300米,有地铁站+高铁站的优势。





通过13号线项目从光明城地铁站出发45分钟内可直达南山后海总部基地以及深港两岸出口深圳湾口岸。


通过光明城站可以15分钟直达深圳北站,而且光明城站能够直接串联东莞虎门站,路程约13分钟。


2、观月台


观月台,位于龙光玖瑞府旁,靠近中海A503-0093地块,配套与龙光玖瑞府差不多,距离光明城站、在建13号线光明城站距离略远,约1.4公里,未来也能够快速直达南山后海、深圳湾口岸。


3、宏发万悦山二期(璟庭)


宏发万悦山二期(璟庭),位于广东省深圳市光明区X259(光明大道),处于凤凰城和光明中心区双区辐射范围内,属于整个光明的核心区位。距离6号线光明大街站约780米,距离6号线凤凰城地铁站约1公里,距离在建13号线凤凰城站约900米。


项目3公里范围内汇集了绿地新都会、星河天地、金地峰境瑞府等网红盘。


前一期是宏发万悦山名庭,拖拖拉拉将近10年才入市,一期开盘推出367套,均价约4.88万/㎡,总价407-1118万/套,但作为宏发项目,二期被纳入今年1季度供应计划,显然入市节奏要比前一期快许多。


4、松茂御城


松茂御城,位于光明区凤凰街道塘尾社区高墩东路6号,距离在建13号线月亮路站约580米、东周路站约690米。未来通过13号线也能快速达到南山后海总部基地、深圳湾口岸。


并且目前月亮路站以及东周路存在大量旧改拆除项目,片区内整体面貌未来能够更新升级。



5、深房A511-0039地块


深房A511-0039地块,限价44600元/平,位于深圳市光明区德雅路,靠近安居萃云阁、金城大地花园旁以及深圳光明凤凰学校,距离在建13号线同观路站约600米,未来能够45分钟内到达南山后海,深圳湾口岸。




6、深业云筑


深业云筑,位于光明区公明街道,距离13号线北延公明南站(在建)步行约500米,1公里可到光明大仟里,往东环大道800米可到大东明城市广场,3公里范围内有光明高中园、公明中学、光明区高级中学。



3

下注光明注意事项


梳理出来的项目,虽然远期看,规划落地又想象力,并且作为刚需片区,未来能够满足去市区的通勤需求。


但是需要注意的是,光明片区内,仍旧在更新规划中,对短期自住非常不友好,需要忍受长时间通勤的折磨。


其次由于一直处于规划当中,所以后期建设存在很大的不确定性以及长周期性风险,未必能够兑现所有的打新预期。


另外,作为热点片区,这几年光明遍地都是限价5万的新房,已经享受片区的上涨红利,几年以后二手价能不能起来这是个大问题。


新项目虽有限价限制,但市场周期处于低位运行阶段,未来仍旧会受光明发展周期、指导价,土拍限价的影响,短期两三年内,片区内的涨幅很难再复制历史涨幅。


如果加上3年限售以及项目交房时间,实际上非自住的持有成本会比想象的更高,时间更久。并且光明刚需自住的属性更多,未来若配置大户型,则流通性也会相应打折扣。


所以,对刚需来说,能够克服短期通勤问题,自住是没有问题的。


但如果出于投资考虑,那么需要做好长期主义的心理准备。


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