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盘点2022年深圳各区限价新盘,最低备案均价约3.6万元/㎡起

咚咚牛浩思 发布时间:2022.02.06 07:00:00
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1.

很长时间里,深圳(含深汕)土拍市场都被诟病居住用地(包含住宅指标的用地)的供应太少,比如近在眼前的2018年和2019年,全年分别新增13宗和14宗。

 

然而,如果再往前溯源,18、19年称得上深圳居住用地在土拍市场的“高光时刻”。根据公开数据统计显示,2013至2017年,深圳每年新增居住用地均为个位数,五年一共录得13宗,合计土地面积约57.1万㎡,仅比龙华壹成中心(约50万㎡)稍大一些。

 

新增用地“不作为”,存量开发“难作为”,是深圳住宅市场相对“供不应求”的主要因素之一,也是房价不断突破的推动力之一。

 

随着房价上扬压力越来越大,各种措施轮番献出,调控组合拳越组越大,可从近些年价格行情结果来看,于事无补。

 

直到去年下半年,市场预期变了。如果说二手房参考价面世,是导致“变”的那只“看得见的手”;那么,新房选择面陡增,则是那只“看不见的手”。

 

从2020年开始,深圳土拍市场的居住用地明显加码,连续两年新增共计74宗,不仅仅超过了过去七年的综合,甚至几乎翻一倍。



2.

2021年采用了集中供地的形式推出了40宗居住用地,最终成功交易了39宗。集中供地按三批次进行。

 

其中,第一批供应6宗,第二批22宗,第三批11宗,规划指标总建面合计约563万㎡,相当于深圳2021年全年新房成交面积。

 

出让地块中,居住形态包含安居人才房、只租不售房以及商品房,只统计含商品房的共计32宗。

 

分布方面,32宗含商品房地块项目,集中于光明、龙岗、宝安等区,三区合计占比超65%,其中光明囊括9宗;另外南山(不含前海)及前海共有3宗,市中心区地块毫无疑问有更高的关注度。

 

限价方面,不同区域之间形成较为稳固的极差,其中:前海核心区及宝安中心区限价约9万/㎡左右;龙华民治限价约7-8万/㎡;光明、松岗、沙井等片区限价大体低于5万/㎡;龙岗东北部、坪山限价大体低于4万/㎡;深汕限价2万/㎡以内。

 

品牌方面,佳兆业、龙光、天健、特建发、特发、华润、金地、鸿荣源等深圳本土知名地产商均有斩获1宗;保利、中海、深业、深铁储备占优,其中,中海、深铁分别有4宗和6宗。

 

(注:现售均价均不含装修)


3.

新增用地的开发,相比存量开发高效得多,次年即可推出市场,从而保证二级市场的有效补充。

 

从去年的入市新盘项目来看,不少项目地块就是通过近两年土拍市场获得,包括安联尚璟府、前海润峯府、深铁瑞城、电建洺悦鹏著等。

 

2022年入市新盘中,想必有一批项目是上述2021年新拍居住用地中产生。这些项目大体都有个特点,多数商品住房要搭配人才安居房。但总的来说,不少占据着已成熟的好区位,或具备增长预期的区位,在限价当前,值得关注。

 

核心区内,囊括南山、前海、宝中共计四个项目,其中深铁赤湾项目为12号线地铁车辆段上盖,占地面积约13万㎡,规划建面约35万㎡,包含居住、教育、文体等物业。

 

前海桂湾两个项目,分别由天健和深业主导,两者紧挨着,限售价格甚至比赤湾的还低。

 

鸿荣源宝中项目紧邻熙龙湾西侧,区位优势在四者当中最为突出,规划建面约12万㎡,包含居住、商业、办公、酒店等多元业态于一体的综合体。



光明区内,共计9宗地,其中龙光地块即龙光玖瑞府已入市,效率奇高。

 

剩余的8宗主要分布在四个片区,包括薯田埔片区的金地项目;光明中心区的联发、深业、深铁项目;凤凰城的深圳经济特区、中海项目;以及玉律田寮片区的深物业、森创项目。

 

选择面比较广泛,但价格差距没有因地段价值而大幅度拉开,最低限售的金地项目均价不高于4.22万/㎡,最高的的为光明中心区,约4.53万/㎡,两端差距仅约3000+/㎡,一锅端现象明显。

 

光明中心区及凤凰城内的项目,无疑是优先考虑的对象,而金地A631-0115尽管在公明,但临近薯田埔地铁口,可便捷换乘地铁11号线,有一定的轨交优势。



宝安区内,不含宝安中心区鸿荣源项目,还有5个限价新盘,深铁占据两个,均位于松岗。

 

其中,深铁A407-1020规划建面约17万㎡的综合体,涵盖居住、商业、办公、酒店等多元物业于一体。同时,还处于地铁6号线、11号线、12号线(二期建设中)三地铁线交汇的松岗站地铁口范围内,是个值得留意的项目之一。

 

其余的沙井、福永、尖岗山各一宗,分别为特建发、华润、佳兆业操盘。



龙华区内,去年出让了6宗居住用地,但花样多,安居人才房、只租不售房占据其中3宗,另3宗含可售商品住房均位于民治街道范围内。

 

龙华的限价似乎是经过了一番“思考”,在地段差异并不明显,三盘几乎沿着地铁4号线垂直布局的情况下,高低差价接近1万/㎡。

 

或许考虑到了学区因素,但在官方公告划定前,这谁敢打包票呢?



东部范围,包含龙岗和坪山两区,其中龙岗区由于“幅员辽阔”,限价差就更加明显,布吉及大运片区的突破5万/㎡,坪地及宝龙片区的约3.7万/㎡左右,丰俭由人。

 

比较受关注的应该会是深铁大运项目,包含居住、商业、办公等多元物业于一体,规划体量大,接近40万㎡,后续周边或将持续释放新地块。同时,位居东部为数不多的枢纽站大运综合枢纽,是集地铁、城际等多条轨道交通的换乘大站上盖物业。

 

坪山区坑梓片区和碧岭片区各一个项目,价格与龙岗坪地、宝龙相仿。



总的来说,深圳土拍居住用地的思路已基本确定,限价会贯彻到底。但实际上,这种限价标准,也适用于其它渠道比如城市更新而成的新盘,根据已知限价地块推断周边其它新盘的备案价格,大差不差。在当前楼市环境下,差不多价格的新盘,得拼地段差异,冷热不均的现象还将延续。


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(内容完)



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