@深圳买房计划 的春踩活动终于到了尾声，有宝子之前天天催更龙华，我只能干笑着让他再等等。
好饭不怕晚。
2月中我把龙华新盘踩了一遍，整理出了万字踩盘笔记。
but，鉴于大家肯定不想看裹脚布似的长文，我在这里整理了精华版给大家。
请把贴心打在公屏上！
这次踩盘，我发现龙华的新盘有三个特点，跟大家分享一下：
1、不完全统计，今明两年至少有18个新盘入市（前提是开发商不拖延）。
2、从工程进度来看，今年上半年大概率只有6个新盘可能入市（5个新盘工主体建筑出地面、1个准现房）。
3、明年龙华新盘供应主力应该在观澜，而且个盘体量都不小，例如卓越和鸿荣源，在观澜就有好几个旧改项目。
▲数据综合自中原研究中心、深圳贝壳研究院，以及实地踩盘发现，以最终实际入市为准，欢迎补充。
例牌申明：
1.踩盘于2022年2月17日，工程进度、各项数据均截至当日。
2.龙华区2022年义务教育公办学校招生范围尚未正式公布，文中教育配套仅供参考，以实际为准。
3.全文无广告、纯踩盘，带有个人观点和喜好，供参考，欢迎评论区讨论。
踩盘总结笔记：
龙华5盘出地面，12个工地还在挖坑
重点关注这3个限价盘
这次踩盘龙华，印象最深的是，龙华看似有18个新盘，但上半年能买的没几个——
目前只有壹成中心十区、卓越和奕府、龙胜尚府、深铁珑境一期以及万科启城出地面。
另外，皇嘉珑府是准现房状态，独栋，只有55套住宅可售，其他都是返迁给村民的房子。
除了这6个新盘，其他都还在挖地基，有的还在拆除地块上原有建筑物的阶段。
结合销售反馈的信息，出地面的5个新盘，入市顺序可能是：
1、万科启城，预计3月中下旬入市，目前样板间开放中；
2、壹成中心十区，展示中心已经开放，预计这个月开放样板间，上半年预计能入市；
3、卓越和奕府，销售团队正在组建，预计3月中能进场，预计跟壹成中心十区入市时间差不多；
4、深铁珑境一期，目前深铁正在招聘销售团队
5、龙胜尚府
而剩下12个正在打地基的新盘里，不用我说，你们都知道重点要关注哪三个——去年中海和保利拿下的这三块限价地。
原因有2个：
1、三块限价地的位置都不错，位于4号线地铁沿线，周边的生活配套比较成熟。
2、三个限价盘所在的片区，比较难再出现新盘，尤其是A811-0344地块所在的红山片区，因此相对稀缺。
结合工程招标信息和房企官宣，三个限价盘已经有名字。
保利A806-0394地块：龙誉花园，靠近深圳北站，毛坯均价≤7.05万/㎡。
中海A811-0344地块：中海学仕里，红山片区创业花园南侧，毛坯均价≤7.82万/㎡。
中海A817-0614地块：中海闻华里，龙光玖悦台旁，毛坯均价≤6.98万/㎡。
当然，三个限价盘也会存在小瑕疵，其中两个项目位于4、6号线周边，难免会受到地上铁的噪音影响。
▲红山片区的中海学仕里
分片区盘点
关于片区的划分，我们参考了贝壳找房，把龙华细分为梅林关-民治片区、红山-上塘片区、龙华中心区以及观澜片区。
梅林关-民治片区
梅林关-民治是从福田进入龙华的首站。
龙华的十四五规划中提出，要突出梅林关片区的总部、创新、生态等功能。其中，北站国际商务区要形成产值超2000亿的世界级国际会客厅。
今年片区内预计有5个新盘入市。
▲梅林关-民治片区新盘分布图
🏡保利龙誉花园，位于新区大道边上，靠近深圳北站，根据2021年龙华学区划分，在深外龙华初中部的学区范围内。
不过，由于项目被4、6号线两条地上铁夹着，可能会受噪音影响。
除了龙誉花园外，横岭旧村城市更新项目佳兆业晓岸云起和旁边的恒地尊悦花园，以及梅坂大道上的滢水湾同样值得关注。
🏡佳兆业晓岸云起、恒地尊悦花园都在横岭片区，最近的地铁站是5号线民治站，规划中的21、22号线横岭站会离得更近。
▲佳兆业晓岸云起正在基坑状态
🏡滢水湾背靠民治水库，是民治少有的看湖景住宅，地块因历史遗留问题停工多年，去年中开始动工。
不过，这三个盘的进度相对缓慢，论现阶段进度，佳兆业晓岸云起＞滢水湾＞恒地尊悦花园。
同时考虑到佳兆业现阶段的运营情况，对这个项目感兴趣的同学可能要仔细关注。
▲梅林关-民治片区5个新盘详细信息
红山-上塘片区
在龙华，红山-上塘片区一直定位是“中央居住区”，承载来自福田、北站CBD就业人口的居住需求，是龙华现阶段房价最高的片区。
跟龙华其他区域相比，红山-上塘片区的城市面貌更新，这里也是目前龙华居住配套最为完善的片区，光是商业配套，就有红山6979、龙华天虹购物中心，未来还有在建的Costco。
▲红山-上塘片区新盘分布图
这个片区三个限价盘，中海学仕里、中海闻华里都是基坑状态，前者的进度更快一些，还有龙胜地铁站旁的深铁珑境。
🏡中海学仕里附近分布有深高北校区，而深高北校区的扩建工程就在项目东侧，目前还在招标勘察阶段。
🏡中海闻华里东南侧分别有龙华实验学校初中部和小学部（在建）。
▲中海闻华里处于桩基阶段
🏡深铁珑境毛坯限价≤7.08万/㎡，分两期开发，一期产品中包括小高层产品，在龙华比较少见，二期规划为高层住宅。
据了解，深铁珑境一期计划推出208套住宅，其中80套为建面约180㎡的叠拼洋房，128套为建面约143㎡的小高层。
▲红山-上塘片区4个新盘详细信息
龙华中心区
龙华中心区，在龙华的定位里是要打造产值超500亿元的市级核心商圈。
现阶段，鸿荣源打造的体量约60万㎡商业壹方天地已成为片区标杆。
而体量超过160万㎡的龙华商业中心旧改也已经启动，整个龙华中心区“现代商贸区”的雏形已现。
▲龙华中心区新盘分布图
在龙华中心区7个新盘里，壹成中心十区和卓越和奕府应该是最快入市的两个项目。
🏡鸿荣源壹成中心十区，这是壹成中心这个320万㎡综合体项目的最后一期住宅产品，预计推出1056套85-94㎡的精装修住宅。
▲鸿荣源壹成中心十区
▲鸿荣源壹成中心十区户型分布图
这也是壹成中心中距离地铁4号线龙华站最近的一期，目前展示中心已经开放，预计这个月开放样板间。
🏡卓越和奕府，是卓越在龙华的7个奕系作品中的第二个，目前已经出地面，具体户型和可售套数未知。
根据《建设工程规划许可证》，项目规划有706户住宅。
▲卓越和奕府施工现场
据销售透露，卓越和奕府会有80多㎡的户型，预计上半年可以入市，具体销售套数可能要等回迁房选完才能确定。
🏡龙胜尚府，是华侨城龙胜旧村项目一期的其中一个地块，已出地面几层。
根据建设工程规划许可证的信息，一期4个地块的住宅总户数达2266户，龙胜尚府规划有832户，其中574户为保障房。
目前龙胜旧村项目周边的环境比不上鸿荣源壹成中心周边，除了城中村就是搬空了已拆/待拆的工业区。
▲龙华中心区7个新盘详细信息
观澜片区
在龙华区提出的六大重点片区中，观澜占3个，分别是九龙山片区、鹭湖中心城和观澜文化小镇。
而近年观澜片区也是利好频频。
2020年10月，4号线北延线开通，观澜片区地铁终于破蛋。
去年10月，华为进驻观澜造“大厂”，拿下一块占地超51万㎡的巨无霸产业用地，以至于买房人对观澜的兴趣似乎又高了一些。
我们踩盘时从其他新盘销售处了解到，明年起观澜片区可能会是龙华新房供应主力，包括卓越和鸿荣源，有多个大体量住宅项目。
▲观澜片区新盘分布
观澜片区最被关注的待售盘有两个。
🏡万科启城，预计3月中下旬推出一期的第二批住宅，建面约79-115㎡3-4房。
亮点：4号线长湖站约500米距离、龙华第三外国语学校旁。
▲万科启城，即将推售的是图片左侧几栋
🏡合正澜汇云庭/云境，即合正观澜汇三期，比去年入市的二期距离地铁茜坑站要更近，目前还在桩基阶段。
合正澜汇云境规划57层，有1883户住宅；合正澜汇云庭规划56层，1869户住宅，其中1025户为保障房。
相关资料显示，项目附近规划有龙华外国语福城校区。
▲观澜片区2个新盘详细信息
龙华这18个新盘，你更看好哪个？
去年下半年以来没有出现日光的龙华，今年会不会再现日光盘？
最后附上一张龙华在售+待售项目一览，让你打新更有方向感。
粤公网安备 44030402000760号
