光明为啥卖不动了？

前几日楼校长在分析龙华和坂田时，有分析留言说要讲讲光明，这就安排。

从万人摇号、日光盘收割机，到创下深圳最惨淡开盘记录（某盘开盘只卖了一套），光明只用了不到一年的时间。

曾经连售楼处都不用开就可以卖光的光明，现在也不得不打出价格战来拉客。最近光明某新盘开盘，折后均价为4.28万/㎡，直追2017年开盘的龙光玖龙台。但尽管价格如此有诚意，该盘开盘去化率也不足一半。

为什么光明就卖不动了？

01.

光明卖不动的原因

有这些

光明最当红时，坊间还流行着一句话“光明前途光明”。那时候的光明新房开盘，卖不光才叫新闻。哪怕是去年楼市转冷，光明还是有五个日光盘。

但光明这么快就跌下神坛，深究一下，主要有三个原因。

一是购房者的买房信心不足了。

除了地段好，有限价优势的豪宅，不仅光明新房不好卖，整个深圳新房都不怎么好卖了。

大环境不如意，许多人不敢投资，都在报复性存款。深圳新房也从过去的供不应求进入到积极“去库存”时代。

再看光明，上一个“日光盘”还是9个月前的金地峰境瑞府二期。去年创下各种记录的宏发万悦山二期却迟迟不入市，或许能扭转一下光明楼市的颓态。

二是光明无论内外都竞争激烈。

据不完全统计，2021年至今光明共推出18个新盘，供应房源数早已超过10000套，而且还有好几个项目在等着入市，销售压力自然大。

而土地出让和新房供应有着直接的关系，由于光明是新发展片区，片区内可开发土地较多，土拍地块也在各区之间位列前几名。

据了解，自去年集中供地以来，光明出让土地达到10块，出让土地面积约20万平，按照现在拿地开发速度，这两年内这些楼盘都将扎堆入市销售，又进一步加剧去化压力。

很多人应该也注意到了，今年土拍价格整体有10%左右的上调。相较而言，去年9月出让的那批土地限价在4.22万-4.53万/平之间，算是光明的价格洼地。

没想到，迫于去化压力，近期入市的特发观月台毛坯折后4.28万/平、深业云筑折后精装价格才4.37万/平，直逼光明地板价。

在这之前的光明，新房价格“破5冲6”，二手房最高成交价破8万。而现在的光明房价不仅没冲出去，还回到了五年前。在这样的背景下，对于光明房价的预期一再被降低，叠加大环境的影响，购房者观望在所难免，不好卖也在预料之中。

加上光明虽然打出价格战，但和它竞争激烈的沙井新盘价格也不高，而且比起光明科学城，大家明显对“大前海”的概念认可度更高。加上现在整个深圳刚需盘都在扎堆入市，购房者挑花了眼，光明如果品质、地段都不够好的新盘，自然也容易成为鸡肋。

三是光明人口还撑不起。

尽管光明新盘越来越多，但根据第七次人口普查数据，光明常住总人口约110万，居于全市第七位，比位列第一位的宝安足足少了330多万人。

人口不够多，自然购买力就不够了。虽然光明常年以南山的外溢区自居，但是能作为南山外溢区的也不止光明一个，石岩、沙井、甚至遥远的坪山都想来分一杯羹。

但有一说一，随着6号线的开通，尤其是13号线，光明应该还是会涌入大批南山高净值人才，所以地铁沿线的新盘还是值得关注。

02.

光明

应该怎么买？

客观上来说，光明也不应该被一棒子打死。

老话说一张白纸好作画，在深圳严重缺地的情况下，光明作为西部难得的一块净地，加上各种高大上规划的加持，自然充满了想象空间。这也是坊间有些人认为光明价值大于沙井的原因，因为沙井太多小产权房和厂房了，改造难度大。

其次，光明的房价还是香。在严格限价下，加上开发商各种五花八门的折扣，当下光明的新盘开盘价还是能带来不少惊喜。毕竟比起四万多的坪山，相信大多数人还是更愿意选择四万多的光明。

对于还想关心光明楼市的朋友，楼校长认为关注配套地铁楼盘品质比关注光明科学城、大科学装置这些概念要有意义得多。

毕竟大科学装置再巍峨壮观，对于购房者而言，也不过是一个地标，一个打卡点而已，还不如关心居住配套来得实际。

光明已经过了闭眼买房的时代，买房还是要地段好，户型和小区具备优势的楼盘。

光明哪里值得买，首选必须是光明中心+凤凰城区，这一块也是现在光明居住生活最成熟的片区，几乎所有光明耳熟能详的网红盘都在这里，但房价也是光明最高的，基本上超过了5万/㎡。

其次是地铁沿线，对于很多刚需购房者来说，通勤是否方便是考虑的重要因素，目前光明可以优先考虑地铁6号、13号线周边楼盘。

光明很大，一个饼装不下，那些没有地铁的偏远地区，建议还是敬而远之。毕竟现在深圳新房供应井喷，三条腿的蛤蟆不好找，好的房子不是一大堆吗？

目前光明除了13个楼盘在售，预计还有8个项目即将入市，具体如下表：

整个深圳第三季度预计入市的新盘更不少，感兴趣的可以收藏关注起来。