前海房价也松动了，楼市的底在哪里？

前海房价领跌深圳

没看错吧！真没有。前海房价破防了，领跌深圳了

前海二手房价走势

10月以前前海的二手房价还在1.1倍指导价以上，进入11月，直接跌到1.03倍指导价。

除了经济下滑、指导价调控等因素外，最主要的前海自贸区和蛇口新房的互卷。

1、从蛇口招商太子湾这个热盘开始，西部和新区新房不需要积分就能入围。

2、从颐城栖湾里开始，不但不需要积分，而且居然还没日光，倒挂被寄予厚望的楼盘日光。

3、从万科臻湾悦开始，前海的新房打折卖，而且还是九折。新房都这卷，那二手房怎么过？

前海新房影响的不只是南山前海，还有宝安中心

宝安中心二手房价走势

宝安中心11月指导价也一样破防，1.02倍指导价。这并不是所有的房价都这样，而是只有接近指导价的房子才更容易成交。

一、二手房价走势

在剧烈的市场波动下

，统计局官方的二手房价指数已经失效了，不能显示市场的严峻情况，还是采用老唐的参考价比值，也就是成交价/参考价，更能准确反映市场波动，全市成交走势

图例：黄色是参考价比值，6月开始一路下滑

橙色为成交量。

8月成交量达到最低，在此之前疫情影响经济下滑，公务员、事业单位降薪，大厂裁员、中小企业也裁员，收入下降影响交易量。

9月开始价格降幅加大，1.05倍指导价，交易量回升，刚需进场买房。

10月价格继续下降1.04倍指导价，刚需继续买入，托了10月的底。

11月7天数据，价格1.02倍指导价，换算为1个月量与10月基本持平。

深圳各区房价的极端降幅

以上表格代表各个行政区降幅较大的，但不都是这么大。

二、楼市政策转向救市

一）2021年进入石器时代，楼市政策在三道红线、集中贷款管理制度作用下探底。深圳又加码指导价、大学区，让房价从1.3倍指导价下降到1.14倍，下降了13%。全国楼市进入无望模式——石器时代。

二）2021年12月以后楼市调控转向，看上去不错。

三）楼市政策彻底转向，金融支持地产16条促进地产复苏，科学精准防控20条促进经济复苏，G20峰会外部关系缓和也利于经济复苏。这些目标能实现吗？

三、楼市复苏的障碍

楼市复苏道路上的障碍

一）16条怎么落地？关键一点是能否在在北上广深一线城市落地，楼市放松政策一直带个帽子——“因城施策”，于是一线城市就成了因城不施策，但是应该看到今年以来，二、三城市救市力度已经相当大，解限购、降首付、降利率但是作用有限，一线城市没有放松，房价持续下跌，二线以下城市很难回暖。茅台不涨，泸州老窖能动吗？关键看一线城市置业端能否放松，不放，这些政策都白费，不会起作用，地产商有钱了？房子就有人买，太天真了！

二）科学精准防控20条，讲的是科学，目前出现了反复、钟南山、张伯礼、张文宏等医学专家纷纷表态，病毒毒性减弱、传染性增强，难防但易治。清零还是共存？还在博弈得失，没有定论，这对经济复苏影响非常大。

三）房地产税，这达摩利斯之剑一直选在头上，楼市稍有恢复或异动都有可能落下来，但1套房不用怕，大概率免征，很多所税务专家也认为，应该家庭两套免征，以免带来离婚潮。

四）人才房，新形式的保障房，新加坡的组屋，这个影响倒不大，因为深圳商品房供需关系紧张，大量的小产权房价格低、租金低其实是起到了保障房的作用，保障房更多的是替代小产权。

新加坡的组屋、商品房价格都在上涨，组屋更多，两年半40%，商品房23.5%，今年预计10%左右。对保障房政策倒不用特别担心。

综上分析结论：

一）深圳楼市能否回暖主要还是看落地政策，如果楼市政策一点不放，就要等经济复苏才能回暖；如果一线城市楼市政策不放松，经济能否复苏也是未知。

二）如果楼市政策放松，会立即筑底，并随着经济复苏逐步回升。