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前海房价也松动了,楼市的底在哪里?

大嘴唐老鸭 发布时间:2022.11.25 10:15:01
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前海房价领跌深圳


没看错吧!真没有。前海房价破防了,领跌深圳了


前海二手房价走势


10月以前前海的二手房价还在1.1倍指导价以上,进入11月,直接跌到1.03倍指导价。


除了经济下滑、指导价调控等因素外,最主要的前海自贸区和蛇口新房的互卷。


1、从蛇口招商太子湾这个热盘开始,西部和新区新房不需要积分就能入围。


2、从颐城栖湾里开始,不但不需要积分,而且居然还没日光,倒挂被寄予厚望的楼盘日光。


3、从万科臻湾悦开始,前海的新房打折卖,而且还是九折。新房都这卷,那二手房怎么过?


前海新房影响的不只是南山前海,还有宝安中心


宝安中心二手房价走势


宝安中心11月指导价也一样破防,1.02倍指导价。这并不是所有的房价都这样,而是只有接近指导价的房子才更容易成交。


一、二手房价走势


在剧烈的市场波动下


,统计局官方的二手房价指数已经失效了,不能显示市场的严峻情况,还是采用老唐的参考价比值,也就是成交价/参考价,更能准确反映市场波动,全市成交走势

图例:黄色是参考价比值,6月开始一路下滑


橙色为成交量。


8月成交量达到最低,在此之前疫情影响经济下滑,公务员、事业单位降薪,大厂裁员、中小企业也裁员,收入下降影响交易量。


9月开始价格降幅加大,1.05倍指导价,交易量回升,刚需进场买房。


10月价格继续下降1.04倍指导价,刚需继续买入,托了10月的底。

11月7天数据,价格1.02倍指导价,换算为1个月量与10月基本持平。


深圳各区房价的极端降幅

以上表格代表各个行政区降幅较大的,但不都是这么大。


二、楼市政策转向救市


一)2021年进入石器时代,楼市政策在三道红线、集中贷款管理制度作用下探底。深圳又加码指导价、大学区,让房价从1.3倍指导价下降到1.14倍,下降了13%。全国楼市进入无望模式——石器时代。


二)2021年12月以后楼市调控转向,看上去不错。


三)楼市政策彻底转向,金融支持地产16条促进地产复苏,科学精准防控20条促进经济复苏,G20峰会外部关系缓和也利于经济复苏。这些目标能实现吗?


三、楼市复苏的障碍


楼市复苏道路上的障碍


一)16条怎么落地?关键一点是能否在在北上广深一线城市落地,楼市放松政策一直带个帽子——“因城施策”,于是一线城市就成了因城不施策,但是应该看到今年以来,二、三城市救市力度已经相当大,解限购、降首付、降利率但是作用有限,一线城市没有放松,房价持续下跌,二线以下城市很难回暖。茅台不涨,泸州老窖能动吗?关键看一线城市置业端能否放松,不放,这些政策都白费,不会起作用,地产商有钱了?房子就有人买,太天真了!


二)科学精准防控20条,讲的是科学,目前出现了反复、钟南山、张伯礼、张文宏等医学专家纷纷表态,病毒毒性减弱、传染性增强,难防但易治。清零还是共存?还在博弈得失,没有定论,这对经济复苏影响非常大。


三)房地产税,这达摩利斯之剑一直选在头上,楼市稍有恢复或异动都有可能落下来,但1套房不用怕,大概率免征,很多所税务专家也认为,应该家庭两套免征,以免带来离婚潮。


四)人才房,新形式的保障房,新加坡的组屋,这个影响倒不大,因为深圳商品房供需关系紧张,大量的小产权房价格低、租金低其实是起到了保障房的作用,保障房更多的是替代小产权。

新加坡的组屋、商品房价格都在上涨,组屋更多,两年半40%,商品房23.5%,今年预计10%左右。对保障房政策倒不用特别担心。


综上分析结论:


一)深圳楼市能否回暖主要还是看落地政策,如果楼市政策一点不放,就要等经济复苏才能回暖;如果一线城市楼市政策不放松,经济能否复苏也是未知。


二)如果楼市政策放松,会立即筑底,并随着经济复苏逐步回升。


宏观分析 成交分析 对比分析

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