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2022年深圳楼市年度报告:交易量近20年最低点,2023即将复苏

乐有家研究中心 发布时间:2023.01.12 09:30:50
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一手住宅


2018-2022年深圳一手住宅成交走势


成交量下跌3成,成交价6.1万元/㎡


乐有家研究中心数据显示,2022年深圳一手住宅网签成交34441套,同比下跌34%,成交均价6.1万元/㎡,同比下跌5%。2022年新房市场的交易量是近5年的第二低点,仅略高于2018年。在限价政策的严格调控下,新房价格也出现下调。


2022年深圳一手住宅月度成交走势


全年房价稳定在6左右,月均交易量2900套


2022年深圳一手住宅月均交易量在2900套左右,各月成交比较平均,没有明显的高峰。房价也在6万元/㎡上下波动,四季度房价相对前期略有回升。总体来看,2022年的新房市场较为平稳,虽然光明等区域有爆出几个“日光盘”,但大部分项目开盘去化平平。


二手住宅


2004-2022年深圳二手住宅成交走势


到底了!深圳二手市场成交跌幅收窄


前有指导价政策,后有疫情多次席卷深圳。“前狼后虎”夹击下深圳二手市场交易量进入了19年以来的最低点。


乐有家研究中心数据显示,即使是金融危机的2008年,深圳二手住宅交易量亦有4.3万套,而2022年的二手市场仅成交了2.2万套。虽然更早以前的数据缺失,但评估来看2.2万套不仅是近19年的最低,更有可能是近20来年里的最低点。这已经是绝对的底部,2023只会更好。


同为一线城市同在大湾区的广州,2022年二手成交量近7万套。与深圳1768万人口相比,2.2万套的交易量显然是不合理的,即使加上新房总量也只有5.6万套。大量的购房需求暂缓或抑制,随着2023年政策环境的宽松、经济大环境向好、人们生活回到正轨,这些需求将陆续释放,助力深圳楼市回暖复原。

2022年深圳二手房成交均价同比下跌9%,回到2020年的水平。当前二手价格愈发接近新房价格,两者差距逐渐缩小,购房门槛进一步降低。


2022年全市成交21701套二手住宅,同比2021年下跌47%。而2021年比2020年下跌57%,可见跌幅有所收窄,趋势向好。 


2022年深圳二手住宅月度成交走势


房价一路走低,年底交易量略显回升

自2022年1月到12月,深圳二手房价持续下滑,12月与1月相比跌幅在10%左右。交易量上成交最高的月份是5月的2318套,6、7、8、11及12月成交量也超过2000套。虽然月度交易量没有突破3000套,但年底的回升给2023年市场带来希望。


独家数据


2022年是深圳楼市极为特殊的一年。为了更好地反应出二手楼市一些“细枝末节”的变化,乐有家研究中心整理了系列独家数据,力求更全面地呈现出这一年。


2022年深圳二手楼市挂牌量变化


高峰期有10+万套房源在售

2022年深圳在售二手房挂牌量出现了大幅度的上涨,自年初的4万余套,一路上涨至年底的10+万套,直到12月因疫情才略有回落至9万余套。大量的在售房源体现了深圳业主迫切的心情,也给购房者带来充足的选择,市场竞争更激烈。


2022年深圳各区挂牌率盘点


龙岗及龙华捡漏机会多


挂牌率=挂牌套数/总户数,亦能反应出市场行情变化,挂牌率可以划分成4个量级:


挂牌率1%-5%:正常流通状态。


挂牌率超过5%:小区内挂牌量大,卖家间竞争激烈,存在捡漏机会;


挂牌率超过10%:小区处于滞销状态,大概率会降价,可以继续等;


挂牌率超过20%:基本属于深度套牢。



当前深圳79.2%的二手小区挂牌率在1-5%区间,属于正常流通状态,说明深圳二手楼市相对还是健康的。但也有1.2%的小区挂牌率超过20%,警惕深度套牢。


细化到行政区上,除大鹏小区少较为特殊外,其余区7-8成的小区都在正常流通挂牌率区间内。龙岗及龙华有25%的小区,挂牌率在5-10%之间,业主竞争激烈,市场流通性也不差,对于购房者而言存在较多捡漏机会。


2022年深圳二手楼市成交价与参考价偏差值变化


近9成购房者以接近参考价成交



参考价政策实施2年,真正对深圳楼市起到了实际的指导意义,越来越多的房源以参考价成交。最新数据显示,2022年12月已有86%的房源实际成交价与参考价偏差值在10%以内。对于这段时间内成交的购房者而言,正是抓住了市场底部的好时机,大幅度减少了购房成本,买到笋盘、好房。所以有业内人士认为,目前正是深圳刚需最好的时代。


2022年深圳片区成交量排行榜


仅龙岗中心城过户量破千套


龙岗中心城、布吉和西乡依旧是深圳二手住宅片区成交前三甲,但2022年仅龙岗中心城突破了1000套,超过500套的片区也仅仅4个。2021年超1100套排名第四的大芬片区,今年更是不及500套。


2022年深圳热门片区价格变化


景田及蛇口四季度同比跌幅超7%

全市20大热门成交片区中,2022四季度价格同比均呈现跌幅。其中宝安的新安及罗湖的布心跌幅超8%,而景田、蛇口、翠竹、皇岗这类居住环境较优质的片区跌幅也超过7%。若把对比时间拉长,与2021年年初相比,这些片区的价格跌幅将会在10-30%之间,房价回调更为明显。


2022年深圳热销二手楼盘及价格变化


大冲新城花园拿下销冠头衔

全市二手住宅楼盘销冠被南山的大冲新城花园毫无悬念地拿下,该楼盘连续多月霸榜月度交易量第一的宝座。大冲新城花园因在参考价政策出台后才出证上市,故没有参考价,加上优越的地理位置,获得不少购房者喜爱。当前大冲新城花园价格在10万元/㎡,同比微跌。此外,热销楼盘中桂芳园、百仕达花园、鸿荣源壹成中心和领航城四季度价格同比跌幅超10%。


免责声明:以上信息和数据统计于2023年01月03日。因时间、市场、政策等都会发生变化,以上信息、数据仅供参考,不作为交易依据使用。



深圳 成交量走势 房价走势

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