厚街问鼎成交第一环城区多盘抢眼｜数据来源：合富大数据，仅供参考政策端全年5次大调控
今天，是2022年楼市复盘稿件。
为什么要复盘2022年楼市？
当你纠结2023年是否要买入，买入哪里，买哪个开发商的时候，是不是要理清你中意的区域、开发商、价值等，在2022年是否受市场认可？
那么，我们开始吧~如果要用四个字形容2022年的东莞楼市，我会用：忧喜参半。
｜数据来源：合富大数据，仅供参考
忧的是市场信心不足，新房全年供应33287套，成交29479套，供求萎缩，同比2021年双双下降超3成。
喜的是政策端频频传来利好，2022年东莞经历了5次房地产政策大调整，完成了政策端的全面放宽，为2023年的楼市铺平了道路。
此外，你会发现，2022年全市新房成交均价27733元/平，同比微涨3%，楼市价值度趋于理性。
PS：在进入正文前，你也可以看看房姐版其他专辑的总结，全方面了解2022年的东莞楼市：
👉土拍：近4年最难！多图多表，全面解读东莞2022年土拍
👉旧改：东莞旧改大盘点！16个头雁计划最新进展，都在这了
👉公寓：2023年东莞公寓还有近1.6万套要卖，体量大到惊人啊
👉待上新项目：纯干货！2023年，东莞91个全新盘，都在这里了！
“三位一体”区域价值度凸显
成交活跃度，是市场认可度的直接反馈。
成交方面，2022年厚街、虎门、南城位列成交套数前三。
所有镇街中，高埗、石碣、南城等仅8个镇街成交套数同比增长，其余25个镇街成交同比均大幅收窄。
｜数据来源：合富大数据，仅供参考
房价方面，东莞33个镇街中，过半镇街房价回调，价值回归理性。
而道滘、凤岗两镇，房价同比2021年有近30%的增长，区域价值度拉伸明显。
其中，南城、高埗、道滘、凤岗、大朗、东坑6镇街，房价上涨的同时，成交端也迎来同比增长，区域价值度与住房需求强劲，走出了独立的市场行情。
🚩各镇街成交榜单
来看各镇街成交套数排行。
🏆 厚街以3068套成交，问鼎冠军宝座
厚街比第二名虎门镇的2048套，还要高出超1000套，以一骑绝尘之势占据成交榜首。
|厚街热盘时代天韵，与南城紧密联系
区域热盘👉瑧山悦、👉时代天韵、👉海逸豪庭、👉康华云溪、👉朗豪公馆，均被市场坚定选择。
其实，厚街一直是那个被市场宠爱的天之骄子。
与南城共同发展，厚街的市场认可度与价值度，近年来皆有目共睹，2021年度也是位于全市成交第二的位置。
🥈 排名第二的，是虎门。
虎门作为滨海湾新区大热的镇街，黄金内湾的关键区域，全年新盘上新不断，多盘联动，区域热度一直居高不下。
👉未来之光、👉保利时区、👉璀璨时代，热销贯穿全年。
| 未来之光连续霸榜多月虎门销冠，仅供参考
2022年3月，👉粤港湾樾光里新盘登场，10月👉南部湾万科城5期、👉虎门和府双盘亮相，👉汉荣星樾10月同一时间段迎来开盘。
11月底，三限房项目👉东实旗盛花园首开，作为东莞首个三限房项目开盘，自带超高话题度。
🥉 镇街排行第三的，是2022年全城瞩目的南城。
随着南城CBD的建设，其恢弘蓝图初现雏形，价值度早已被市场认可。
2022年7月底👉华润润府，造就了2022年的楼市神话，成为了东莞首个积分摇号的楼盘。
| 住宅售罄的华润润府及待推售的华润悦府
同年10月，华润润府再次加推，分秒售罄，再一次证明了CBD的吸引力及华润的去化实力。
南城另一标杆盘则是👉鹏瑞天玥，始终站在东莞大平层的天花板。
🚩镇街均价排行：东城、南城、松山湖三区域价值度高企
从镇街均价来看，南城以46563元/平的均价，领衔全市房价。
东城、松山湖分别以44997元/平、43780元/平紧随其后。
此外，各区域3-4万/平均价来看，东莞楼市高价值区域，始终围绕着“三位一体”的都市强心战略，价值坚挺。
而临深的凤岗、塘厦，均价也处于3-4万/平行列。
凭借临深区位、自身镇街的发展以及不限购后的刺激，凤岗、塘厦2个临深重镇，区域价值度略有攀升，房价同比2021年有一定涨幅。
如此看来，在政策倾斜及上车门槛友好的状态下，凤岗、塘厦在2023年楼市中，将持续被看好。
| 塘厦部分在售楼盘，仅供参考
1字头的镇街区域，分布在东莞东部及水乡片区，成交量价双双萎缩，如石排、企石、中堂、常平、谢岗等区域。
的确，在楼市盘整期，第一时间受到影响的，一定是区域价值度尚未完全兑现的发展中区域。
住宅、别墅单盘TOP10榜单出炉
接下来，来看全市项目洋房成交榜单。
｜数据来源：合富大数据，仅供参考
🚩环城区发力，4盘强势霸屏
从TOP10榜单中可以看到，环城区以4盘之势横扫榜单，真赢麻了。
寮步的👉万科时富金色家园II摘得桂冠。
高埗的👉华侨城天鹅堡位居第三，厚街的👉时代天韵及茶山的👉龙湖金地天曜城分别排在全市第七和第八位。
| 华侨城天鹅堡区位图，仅供参考
诚然，在城区门槛依然高企、限购几乎贯穿全年的形势下，凭着与城区紧密的区域联系，环城区得以快速出货，频受市场认可。
🚩市场对价格敏感，回归居住属性
此外，TOP10榜单中6个上榜项目为2字头，2个上榜项目为1字头。
市场受众客群多以自住为主，对价格极度敏感，房价，始终是客户置业抗性的第一因素。
2022年东莞楼市开启了内卷价格战模式，诸多项目以价换量抢收客户，也获得了不错的成效。
🚩别墅项目，万科横扫前三名
2022年的别墅市场，从成交面积排行上看，万科可以说是屠榜般的存在。
｜数据来源：合富大数据，仅供参考
黄旗山脚下的👉万科御景湾8号，位居榜单第一，建面约450平的庄园大宅，是无数豪改客户的白月光；
👉万科棠樾居于第二，塘厦媲美辋川别业般的湖山岛墅，珍藏无数高知圈层的厚爱。
| 万科棠樾效果图，仅供参考
👉万科松樾，今年5月首开，便顺利夺得全年别墅季军宝座，松山湖腹地的高阶资产，吸引力不可小觑。
| 万科·松樾实景图，仅供参考
厚街的👉瑧山悦，东莞首创的品字形园墅，值得一生珍藏，居于榜单第四；
麻涌的👉万科公园里，2022年首开后便迎来别墅的快速售罄，位居榜单第八。
万科、碧桂园、保利领衔
本地房企土拍发力
目光聚集到房企身上，来看大佬们一年的成绩排行榜。
｜数据来源：中原地产研究院，仅供参考
🚩万科、碧桂园、保利领衔榜单
前三名，不出意外的依旧还是万科、碧桂园及保利，万科甚至以约15%的市场占有率，强势霸屏。
回看2022年调控期，万科、保利两大巨头，又积极在土地端扩大自身版图，在核心区域多次补仓，持续深耕。
🚩本土房企联合布局
另一方面，本土房企并未上榜。
但在年度内，本土房企现身，或单独或联合拿地，市场占有率大幅提高，占比约25%，为2016年以来最高纪录，实现了逆市突围。
譬如首铸&新世纪拿下了石碣君汇府、石龙👉首铸天赋两大项目；恒亿摘得东坑莞月学府里地块项目；
|首铸天赋鸟瞰图，仅供参考
中天集团拿下东城旗峰山境花园地块等等，都为2023年的楼市多元化注入了新鲜血液。
🚩实力房企玩转快周转
2022年招拍挂地块4个，开盘项目分别为👉保利和悦滨江、👉一湾云璟、👉南部湾万科城5期。
｜数据来源：合富大数据，仅供参考
其中，保利和悦滨江狂卖套数超200套+;一湾云璟、南部湾万科城5期双双去化超9成，成为了2022年快周转的典型红盘。
万科、保利、招商&武汉城建等品牌房企，拿地后开工快、开盘快的快周转模式，是房企实力的强有力展示。
🏆 万科稳坐市场占有率NO.1
万科，当之无愧的东莞楼市领跑者。
以一己之力，占领约15%的市场占有率，是唯一一个超10%市场占有率的房企，市场认可度不言而喻。
而强有力的市场占有率，与万科全年在不同时间段，带来新晋热盘息息相关，市场声音与存在感，始终贯穿全年楼市。
|万科目前在售项目，仅供参考
先来看万科2022年全年热盘：
👉万科时富金色家园II，以945套问鼎2022年楼市销冠盘，虎门的👉未来之光连续多月霸榜虎门销冠，年度项目排行位居第四。
经过一整年的热卖，上述两个项目，双双进入了清盘尾声。
此外，洪梅的👉万科星城、塘厦的👉万科棠樾、大朗的👉万科金地天空之城、大岭山的👉万科汉邦松湖半岛等热盘，在区域楼市中均是明星楼盘的存在。
| 万科星城日常人气现场，仅供参考
再按照月份，逐一进行万科流量密码的探究。
4月，麻涌的👉万科公园里开盘热销，后又紧急加推别墅产品；5月，松山湖👉万科松樾首批房源，以秒光之势快速去化，展现出高阶群体的强劲购买力。
10月，👉南部湾万科城5期迎来大城上新，开盘大卖9成；
回望2022年强劲热销的同时，我们也期待2023年的万科，给东莞带来更多的楼市惊喜。
🥈 碧桂园，约9%的市场占有率
碧桂园在2022年以消化原有项目为主。
多次加推的碧桂园·松湖明珠，以网签约749套，成交套数全市第四，目前已处于尾盘阶段。
2021年8月摘下的茶山👉碧桂园瑜璟台项目，在2022年多次加推，去化迅猛，成为茶山首屈一指的销冠盘，也是年度榜单第八名。
此外，万江的👉碧桂园·云樾半岛、塘厦的👉碧桂园·云麓半山、长安的👉碧桂园·云悦半山等，2022年均处于顺销阶段。
值得一提的是，2022年碧桂园拓展城市版图上，并未有新动作。
这对于2023年东莞楼市的房企市场占有率排行而言，将是较大的变动影响因素。
🥉保利，稳居榜单第三
拿地劳模保利，在2022年度土地端收获满满。多镇街驻扎、多区域全面开花，是保利近年来重仓东莞的实际性行动。
2022年也凭借着约8%的市场占有率，紧追碧桂园位居榜单第三。
| 保利进莞10年，布局东莞各大片区，仅供参考
可以看到，经过2022年持续深耕拿地，2023年的保利市场占有率将有望超越碧桂园。
来看目前保利手上的重点在售项目。
2022年保利新盘入市不断。
👉保利紫云、👉科学城时区、👉保利武汉城建林语峯境、👉保利越秀金茂松湖云禧、👉保利阅江台、👉保利和悦滨江、👉保利琥珀等明星新入市项目，收获满满的市场关注度与认可度。
| 保利阅江台开放现场，仅供参考
可以说，保利是2022年东莞入市新项目最多的房企，没有之一。
此外，2022年保利楼盘顺销、加推不断，如👉保利时区、保利招商锦上等，保利始终以星火燎原之势，横扫东莞市场。
🚩2023年房企榜单，将迎新一轮大洗牌
除前三甲外，华润、招商、金地、中海、卓越、华侨城、时代中国等，都凭借着旗下项目，在楼市上占据重要席位。
2022年的办公与商铺，表现平平。
从现有房企的重点库存及在售项目来看，保利住宅类潜在供应以65.95万平遥遥领先，其次是万科及华润；
｜数据来源：合富大数据，仅供参考
珑远、首铸等大鳄2023年也手握多个重点项目，招商、前海控股、华侨城、东实集团等也有诸多项目在/待售；
反观碧桂园，2022年的版图布局呈现收缩之态。
｜数据来源：合富大数据，仅供参考
可以肯定的是，2023年的楼市，品牌房企之间，少不了一场混战，房企排行势必将迎来一场重新洗牌。
办公、商铺表现平平
高端盘的车位去化表现优秀
值得关注的是，截止2022年12月底，办公类产品的库存套数为4025套，库存面积约为52.1万平，去化周期约27个月，去化压力大。
此外，更有约264.8万平的办公产品潜在供应，未来的办公产品市场不容乐观。
目前，办公产品能实现较为快速去化的，均在南城，城市价值核心区域的办公产品，持续被看好。
｜数据来源：合富大数据，仅供参考
商铺方面，陷入了更为困难的去化尴尬。
截止2022年12月底，商铺库存套数超1.3万套，库存面积为126.2万平，去化周期长达75.7个月。
｜数据来源：合富大数据，仅供参考
非住宅产品中，车位表现较为优秀，特别是高端盘的车位去化能力较高。
这一点，能从南城万象府、东城海德琥珀台车位断层领先中可以看出。
高端盘对于车位的需求，是刚需，一户买多个车位的现象，已是寻常。
不难看出，2022年住宅类产品交投活跃度下降的同时，非住宅类产品也受到了冲击。
值得一提的是，2023年随着南城CBD多个商办产品的入市，核心区域的商办类资产，还是有着不可替代的市场竞争力。
诚然，非住宅类产品在选择上，地段永远是第一位的，择优入手更具投资意义。
完成全面放宽
2022年是调控政策大年，国家层面及地方政府，均在全方位优化政策，以稳定楼市预期。
回归到东莞，2022年共有5次房地产政策大调整，逐步在限购、限贷及限售方面进行逐步放宽。
具体关键政策，可以跟着房姐的时间轴传送门，链接到相应的政策上：
4.29新政👉超详细！东莞新政大解读！新入户、非东莞籍怎么买，都有了！
5.14“莞七条”👉重磅！东莞新政加码！多证房合一！多孩家庭新增购房名额！
7.4 28镇放开限购👉深夜重磅！东莞限购大松绑，多镇放开！
12.26 全域放开限购👉重磅！东莞全域放开限购！
12.30 允许带押过户👉重磅！东莞发布二手房新政！明确带押过户！
最后，收藏一波房姐整理的最新东莞政策图吧~
二手房交易税费：
粤公网安备 44030402000760号
