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去年卖的33宗宅地中 谁才是真正的王?2023年深圳买房指南来了

娟子评房 发布时间:2023.01.20 08:27:53
浏览:11160

2022年,深圳进行了4批次集中供地,共挂牌37宗住宅地,132公顷用地,成功出让33宗地,全年收金736.27亿元;虽然,相比2021年的40宗住宅地有所减少,但仍旧是近年中供地较多的一年。


与往年不同的是,2022年的几次供地中,国企成为拿地的主力军,成为最有力的房地市场支撑力;另外,就是近些年少有的地块流拍,在2022年的几次供地中均有发生,有个别地块火的让人意外,而且个别流拍地也让让人出乎预料,让人有点看不透。


2022年拍卖的这30多块地,大概率会进入2023年的市场,对于买房客来说,哪些地块最值得关注?这也是娟子写这期话题的价值所在,希望对你有所帮助!


土拍阅读》》》2022土拍总结:深圳卖了91宗地,限售价上调,这家房企拿地最多…


一、北站超核项目群


 华润和中海的3宗宅地,直接打破了龙华接下来楼市格局


龙华在2022年地供地中,真的是把压箱底的货都拿出来了,龙华北站旁2022年出让了3宗地块,这也是接下来大家最最值得关注的项目。


先看一下北站旁地块的拍卖情况:


1、8月4日,华润以底价79.69亿竞得龙华民治A806-0401;


2、8月4日 ,龙华民治A806-0400,中海以22.29亿+竞配建13740㎡获得(0401地块旁边);


3、11月25日 ,龙华民治A806-0403:华润以15.88亿元+竞配1200平成交。


以上3个地块的普通商品住房平均销售价格不高于72450元/平方米(不含室内装修价格);

 

 先来看一下这几块地的位置:

 

 

华润没有把中海拿下的A800-0400宗地拿下来,否则就能形成连片开发的大项目。

  

龙华民治A806-0401华润北站超核万象中心


8月4日,龙华民治A806-0401地块,没有想到这块地仅一人竞拍,华润以底价79.69亿成交。此宗地普通商品住房平均销售价格不高于72450元/平方米(不含室内装修价格)。


该地块位于北站商务区,新建规定建筑面积458380 ㎡,开发要求也较为严苛,建设也较复杂,在出让前,看了一系列要求后,第一个想到的就是华润,果不其然。


这个项目可以说是2022年土拍里最值得关注的项目,目前是华润+深铁共同建设,可以说是龙华版的华润悦府。


 

中海A806-0400地块:华润北站超核旁

 

A806-0400地块与华润超核地块同一天出让,项目仅一路之隔;也是第二轮土拍中报名开发商较多的地块之一,经过8轮竞价,7轮竞面积,经过摇号后最终由中海以22.29亿+竞配建13740㎡获得。


该宗地土地面积约12009平方米,建筑面积72050平方米,普通商品住房平均销售价格不高于72450元/平方米。


这块地建面仅7万多平,但配套华润到时候都建好了,等于配套坐享其成的一个项目,也是值得关注的,当然能买华润超核项目当然是首选。

 

华润北站A806-0403地块


华润A806-0403地块,位置上比较接近地铁6号线路,不排除会有一定的噪声,但这块地的位置依然较为优越。


11月25日第四次土拍中最火的地块,此宗地经过48轮竞价,由华润以15.88亿元+竞配面积1200平成交。普通商品住房平均销售价格不高于72450元/平方米(不含室内装修价格)。


此宗地用地面积8720.51平方米,建面约48010平方米。


注:

 

  这几块地无疑是龙华最值得期待的地块,值得大家一等。在2021年,龙华北站规划已经出炉,北站核心区将规划为“城市超核”,定位为龙华的“城市会客厅”,深圳有4个城市会客厅,龙华这里就是其中一个。


  包括这几个项目周边的配套,未来也是龙华最高大上的片区,没有之一。


  居住价值方面,这片区在接下来估计有几千套住房陆续供应,可形成一大居住区,会是龙华接下来最适合居住的片区。


华润和中海的地块外,如下图的20-08、20-09地块,也是居住用地,而且地块不小,有32万平的建面,据了解,这两块地就是中洲的黄金台项目,目前已经动工了。




 

二、前海T102-0410(招商前海玺)

 

前海2022年唯一出让宅地,限价10.71万/平


这是前海在2022年唯一出让的地块住宅用地。


由招商以51.29亿+22000平配建面积拿下;这块地是第二次集中供地中最受开发商关注的地块,经过13轮竞地价+18轮竞面积后进入摇号,最终由招商幸得。


此宗地土地面积约24272平方米,建筑面积119350平方米,建成后普通商品住房销售限价(均价)为107100元/平方米。


 对比去年的深业和天键的拍卖地(限价9.2万/平),本次的限价上调了1.5万/平,回到了此前龙光天境和华润的价格。


 目前来说,前海的房子确实也不太好卖,但前海这个地段来说,未来还是值得期待的。



此项目靠近5号线前湾站和前湾公园站、前海运动公园等,周边较近的前海新盘有前海润峯府、龙光前海天境花园,国深博物馆也在不远处。


根据目前流出的平面图,项目采用围合式的建筑,共有7栋住宅。


项目最大的缺点是项目距离沿江高速不远,未来不免会有噪声。



三、宝安


宝安在2022年一共7宗住宅地挂牌,其中新安街道就占了5宗地,让人意外的时,其中位于新安一宗位置还不错的地块流拍了!


按理来说宝安的位置基本上不会太差的,毕竟价格也不低了;但是,在目前的市场环境下,买得不好,站岗也是分分钟的事,宝安现在还许多这两年入市的新房在站岗。


1、A003-0434地块越秀瑞樾府


宝体附近,位置超好


综合看了一下这几块地,目前最值得关注的是宝中片区的A003-0434地块,占地面积9852㎡,毛坯限均价8.86万/㎡。


在2022年8月4日的土拍中,此地块经过9轮竞价,7轮竞面积,达到最高限竞面积,进入摇号环节,最终越秀以19.14亿+竞配建10060㎡竞得。


地块占地仅9852.89平米,总建面53440平米,建成后小区较小,这也是这个项目的一大硬伤。


但是项目位置非常优越,后面是宝中幸福海岸前面是深业新岸线(周边二手房成交价在9万/平左右)邻近宝体等,周边配套和出行都非常方便。


根据规划许可证参数显示,项目总户数为586户,其中,企业自持保障房224户,无偿移交给政府的保障房56户;剩下的可售商品房为306户(大多以刚需户型为主)。


 

2、宝安碧海A104-0147越秀潮樾府

 

越秀去年在宝安拿了两块地,位于宝安碧海片区的A104-0147地块(越秀潮樾府),占地面积16824㎡,毛坯限均价7.433万/㎡,在华丰前海湾和玉湖湾中间,可以看海景,与沿江高速近距离,未来噪音是硬伤。


总建筑面积67297㎡,规定容积率小于4.0,住宅占比90.3%,另外还有2000㎡的商业,配建9班幼儿园等。


据了解,有420套住宅,户型约93-128㎡的3-4房,这个位置,如果再加装修费就没太大的优势了,如果刚需户型700万左右能拿下的话,还是值得期待。


四、

龙华福城A922-0823

华为新基地旁,限价5.36万/平


此宗地是2022年9月23日第三批次出让的地块,这宗地是这次7宗地块中最好的一块地,但这次拍卖很魔幻,旁边的A922-0824安居房用地却成为这次被抢爆的地块。


本以为A922-0823商品房用地会被抢,但最终,只有招商一家房企报名,以底价15.03亿竞得。


A922-0823宗地占地2.7万㎡,建面9.5万㎡,包括有8.7万㎡的住宅和1所9班幼儿园等。以纯粹住宅为主,无自带商业,容积率仅3.5左右。


价格方面,此宗地商品房限售均价5.36万/平,基本上在500万以内可以拿下90平左右的3房户型。


这宗地最大的亮点是与2021年10月华为拿下的产业用地(A922-0819)为邻,也就是华为的新基地,估计2025年左右投产。



五、龙岗:


龙城G01048-0153地块


深港国际中心旁,限价5.24万/平


龙岗2022年集中挂牌了8个地块,成功出让了7宗地(一宗流拍)。


一直以来,龙岗的地块关注度是属于不好不坏的状态,相对来说,龙岗的供应一直首居深圳全市,所以去化也相对慢一些。


但龙岗也是有好的地段和项目的。


在2022年的土拍中,龙岗最值得关注的项目主要是位于龙岗大运片区的G01048-0153地块,


此地块,在2022年的第二轮土拍中,经过7轮竞价,71轮竞面积的激战,最终深业+深铁以29.37亿+竞配2.7万平成交

 

项目面积约29360平方米,建筑面积153247平方米,普通商品住房平均销售价格不高于52400元/平方米。据了解,此项目预计推914套住宅,户型为85-143平的3-4房。

 

项目在龙岗来说,位置非常好,旁边就是深港国际中心,周边的配套和居住环境都比较好,这个项目可以说是龙岗目前新房里最值得期待的项目,如果你非要买龙岗,关注下这个项目就好了。



 

最后想说一下,以上仅娟子认为在2022年土拍中,位置是较好的项目,但大家要知道,买房除了地段外,其实开发商打造的产品也非常重要,现在市面上有些房子地段不差,但产品做得不好,依然会比较难卖。


但地段和可确定性的配套,仍然是我们买房的主要提前条件。


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