深圳楼市小高峰，买家卖家各不同

我去年8.6日旧文《深圳楼市：二手房还要熬多久》，写到万物有周期，否极泰来的道理。楼市本质上就是政策市，政策松，楼市涨，政策紧，楼市跌。政策不会一成不变，政策一定会顺应民意，楼市过热，就会打压，过冷，就会刺激。

此文重点不是讨论上段的楼市逻辑，是要讨论，我们普通的老百姓如果把握政策，不买在政策打压前，不卖在政策刺激前。因为决策错了，损失的金钱也许是一代人的积蓄。比如2020年7月31日是深圳楼市政策出台日，在靠近这个日期买房的，大概率都站岗了。深圳个别楼盘跌幅最惨的有50%的跌幅，平均跌幅15%。我也有2020年7月1日的旧文《买房者与卖房者，谁更聪明》。提示市场过热，政策会干预，卖家应该选择离场。又比如卖在刺激政策前的例子，奥城这个月刚成交的一套房，如果卖在春节前，会少卖一百多万。

政策是市场的推手，理解了政策的意图，我们才能准确决策。政策利好频出，现在政策的意图是什么？是要成交量涨还是价格涨？理性的人应该能明白，政策的目的是市场活跃，成交量的上涨，绝非房价的上涨。明白了这个道理，我们就能从容决策了。

就深圳市场而言，从买家及卖家的角色，又按层级的不同，分为刚需，刚改，豪宅。即刚需，刚改，豪宅买家；刚需，刚改，豪宅卖家。我们细化到六个角色去分析目前应该采取的策略。

按政策价稳量涨的意图，我们首先来分析刚需市场，我认为刚需市场涨价的概率不大，因为刚需是基本盘，刚需盘是最能反映民生问题的。刚需盘买家不必因回暖态势而焦虑，涨不起来的，可以从容选择。数据方面也支持这一点，今年刚需新房入市5万套左右，加上去年存货，最起码应该在8万套左右。其次我们来分析一下刚改市场，刚改市场是分化最明显的市场，鱼龙混杂，也是博弈最激烈的，好房子不愁卖，差房子卖不出去。不像刚需盘，能正常走量。刚改盘在这边回暖行情中，不存在全面回暖的问题，整体交易量不会超过市场总成交量的20%。因此，我建议刚改买家耐心，不见兔子不撒鹰，不是好房，不要出手。刚需卖家可以借助回暖氛围，顺利出清，也没有必要反价。因为市场后期价格也不一定能涨，现在能卖，就卖，不要浪费回暖行情带来的机会。最后就是豪宅，真豪宅永远是市场追捧的目标，我建议卖家不着急卖的，可以再等等，反过来，我建议买家积极入市，不要贻误时机，因为市场刚回暖，豪宅后面反弹会更高，价格涨是大概率事件。

深圳楼市今年特征就是价稳量涨，每个角色要清楚自己的定位，采取正确的策略，如果策略错了，好行情也跟你无关。策略对了，就不会浪费这波回暖行情。

再牛市的市场，也有人亏钱。在熊的市场，也有人赚钱。楼市小高峰，买家卖家各不同。