2023年以来整体楼市陷入脉冲式复苏行情，2-3月阶段性复苏后，4-5月成交动能持续放缓，随着前期积累的刚需刚改需求释放进入阶段性尾声，改善和高端开启“接棒”模式。
据克而瑞CRIC数据显示，全国房地产市场5月新房成交环比下挫，但改善和高端市场韧性显现，改善盘去化显著优于刚需。
从2023年前5月重点关注城市，除了北上广深，厦门苏州宁波等不同总价段成交套数来看，1000-3000万，3000-5000万，5000万以上同比持增，涨幅分别为45%、13%和35%。
聚焦这些项目的热销原因，除了一二手价格倒挂有显著套利空间之外，还有部分项目因独特江景、海景或是稀缺学区资源而备受购房者青睐。
改善和高端
开启“接棒”模式
近日开盘的海德园A区收官之作，成为了今年首个积分摇号项目，也刷新了项目“三开三日光”记录，势头与当年的华润城相当。“学校+倒挂”的优势，最低1200万+的海德园再一次印证，深圳市场并不缺购买力。
克而瑞监控《2023年一季度全国100个热销项目》来看，其中刚需、刚改项目占比超过6成，反映年初这一轮市场回暖主要是疫情解封后积压需求集中入市带动的，刚需刚改驱动特征明显。
年初包括深圳等前期低迷型城市基本都是依托于刚需刚改需求的集中释放而实现了短期成交的全面回暖。
还有部分项目依托于春节后增强折扣力度或是分销点数，也达到了不错的去化效果。据悉，龙岗的悦时光花园项目推出94折特价房后，来访量由1月的259组上涨至796组，认购量也由20组上涨至48组。
而豪宅市场又呈现不一样的走势。
在重点监测城市中，5000万以上同比持增，上涨35%。东莞今年房价势头“生猛”，1000-3000万豪宅成交套数已然翻番，5000万以上同比增长60%，显著好于去年同期。
深圳豪宅下半年
集中性爆发
受到供应端的影响，今年1000-3000/3000-5000万这个区间，深圳的成交套数同比去年前五月有至少30%以上的跌幅。
去年有海德园B区、中心天元等大户型核心物业入市，拉高豪宅成交数据。而今年的豪宅则集中在下半年释放。
即便如此，深圳今年前五月超5000万以上成交同比去年有43%的涨幅。
从成交单价段来看，呈现出大面积、高总价、低单价的特征，成交单价集中在5-10万/㎡。10-15万/㎡区间的新房成交同比腰斩。
接下来，深圳将有多个豪宅项目陆续上架，前海三个新盘，前海时代三期、深业云海湾以及招商壹湾臻邸。据悉，壹湾臻邸可售住宅约646套，限售价10.7万/㎡，户型面积最大157㎡，已开放展示中心和样板房，近期将入市。
前海时代三期组团“云岸”，最大的户型达300㎡，总价超过3000万，预计售价约12万/㎡，小面积段516套，大面积段630套。
二手豪宅标杆
挂牌价“逆市”上涨
新房市场成交受限于供应，而二手市场从挂牌价上，可窥一斑而知全豹。
据深圳中原数据显示，深圳豪宅二手房6月的挂盘均价，比去年同期都有不同程度的下调，但下调幅度多在10%以内。
挂盘均价同比下跌最多的楼盘为华润悦府二期(南区)，跌幅超过30%，最新的挂盘均价约22.27万/㎡；太古城花园北区一期，挂盘价跌幅在20%以上。
但也有少部分楼盘“逆市上涨”，片区内的标杆住宅尤为显著。
香蜜湖的熙园、香蜜湖一号；红树湾的红树西岸；深圳湾的恒裕滨城花园二期；蛇口海上世界双玺三期……近一年挂盘均价不降反涨，涨幅也多在10%以内。
细化分析单个项目热销原因，高端市场火热并不是毫无缘由，热销原因无外乎以下两点：
1、一二手价格倒挂，存在显著的套利空间
从做早期的“躺赚500万”的润四，到如今的海德园，以及接下来入市的前海限价豪宅，肉眼可见的倒挂，价差虽不如过往那么高，但也跑赢大势。
2、拥有高附加值或独一无二配套资源的核心区项目，譬如学区、景观等。
就在昨天，央央宣传降息！MLF降低，相当于LPR也会降，为去年8月中旬以来首次下调。普通老百姓，你会买房吗？
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