谢逸枫：广州“房票安置”替代“回迁房安置”靠谱吗？

文/谢逸枫

房票安置是地方政府给与被拆迁人的补偿方式之一，相比直接货币补偿和实物安置，房票安置具有安置效率高、自主性强、优惠大优势。广州政府积极推动房票安置目的在于，推动地产市场复苏的同时，减轻地方短期财政压力。

近日，广州市住建部门正在讨论用“房票安置”替代过去的“回迁房安置”，引发市民强烈关注。这一方案如若实施，广州市未来在城中村改造中将不再安排建设回迁房,房屋被拆的村民可持房票购买商品房,多余房票还可转让。

“房票安置”替代“回迁房安置”最大的问题，是居住了几十年到百年以上的几代人地方，充满着特殊的情感、记忆，并且享受着市区最好的配套、资源，一旦不能原地回迁，对于原城中村的居民来说，是不可割舍的。

“房票安置”替代“回迁房安置”成功的前提条件，首先是“房票安置”房的楼盘位置、地段，与原城中村的距离不大，不是郊区。再次是楼盘的小区、商业、生活、教育、医疗、交通的配套完善。最后是“房票安置”房的户型、质量等有保障。

按照广州的实际情况看，大规模的实施“房票安置”替代“回迁房安置”的可能性不大。最有可能的情况是对某个正在改造的城中村项目，实施“房票安置”替代“回迁房安置”的试点，时机与条件成熟，再扩大到更多的项目。

房票安置可以实现居民、开发商、政府三方互惠。各地推行房票安置时，往往会在原有房屋安置补偿权益货币量化后，再给与一定奖励和政策补贴，从而增加居民接受度，增加居民购房需求，增加市场的购买力。

以安徽蚌埠市为例的实际奖励测算发现，拆迁采取纯货币安置、房票安置、实物安置，对应的资产收益率分别为 16.1%、24.1%、19.5%，可见房票安置的确具有较大优惠。从实际效果看，施行房票制度的确可以短期刺激购房需求。

目前房票政策截至目前经历过两轮高潮，第一轮为2014-2018 年 PSL 支持棚改货币化阶段，第二轮为2022 年以来地产销售低迷阶段。 2022 年以来房票安置重新得到重视主要有三方面因素。

第一是城市更新计划规模有所提升，房票政策继续推行具备良好基础。第二是由于新房销售市场承压，房票安置无疑对库存去化起到推动效果。第三是房票政策的实施可以减轻地方政府的财政压力。

值得注意的是第二轮房票制度发行的城市数量有明显提升，由于房票安置的实操和使用中存在诸多限制，导致其规模有限，对房地产市场的影响较小。唯有对开发商、地方政府、原城中村的居民最有利。

从房票发放制度和流程可以看出，房票可以理解为政府发行的一张“拆迁支票”，这张支票与地方政府的信用高度捆绑。一旦大规模发行房票，理论上会增加地方财政压力，加大地方财政的支出。

同时虽然房票安置可以给与多项补贴优惠，但是房票不仅结算流程复杂，且在使用上有诸多限制条件，居民和开发商接受度有待提升。故地方政府应加强资金支持与监管力度，保障房源充足、防止房价波动，确保房票兑换可靠性。