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深圳楼市很魔幻!71位土豪抢3套两千万法拍房,刚改买卖房都忧虑

娟子评房 发布时间:2023.11.29 11:39:05
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新政后的当周,深圳二手房成交量965套,相比上周,微降。深房中协表示,目前政策效应还没有体现,市场整体来说较为平稳。


最近几天传得比较多的是,如某中介进线量增长了98%,百花片区新政后24小时成交了近10套,豪宅业主反价了……


毕竟大家都喜欢把个例说成案例,现在的房地产市场太需要信心了,这些数据也会在接下来体现出来。


热度能够维持多久,真的不好说。


但是,昨天南山红树西岸的3套法拍房被71位土豪抢拍的画面,从表面来看,给楼市添了一份小信心。



01

新盘“一卷到底”


大家对于政策的敏感度可能各有不同,这次政策主要是利好改善和豪宅【二套房最低首付款比例降至40%、普宅取消750万标准线(降税费,利好豪宅)】。


看起来是很重磅的政策,但现在最大的问题是,改善客大部分人需要把现有的房子卖出后,才能买入,目前二手房每个月2000多套的成交量,想要卖出去实在太难了。


归根结底,是要解决想买的问题,这也是当下的难点。在房价高涨的时候,大家都想尽办法加杠杆,搞名额冲进去,而现在房价下行,很多人都想把手上的房子卖了换成现金。


深圳今年陆续放松了多条楼市政策,后续的效果确实没有太明显。


当下,市场已经发生了很大的变化,已经不同往年的一点风吹草动就能引爆市场。


从今年二手房录入量来看,成交量最高的月份仍然是3月份,二手房成交量接近5000套(其中住宅约3949套)。


3月份和4月份,二手房住宅成交量均突破了3000套,这是今年二手房市场最好2个月份。


(数据来源:深房中协中介标准指数)


8月底和9月份,多条政策执行,而成交量体现在10月份,所以10月份的二手房成交数据好一点,但热度并没有持续多久。


事实上,到10月份后,市场反而更差了。娟子之前写过一篇10月份新盘入市的去化情况《深圳楼市新的分化正在形成!价格探底了?》可以看到,10月份以来,一般的新房推出来基本是买不动的状态,好点的项目推出来也激不起水花。


11月份就快过去了,这个月新房的推盘量主要是集中在龙岗,推盘量不算多,可能目前的行情对于开发商来说,推不推都两难。


12月份可能会有一点改观,目前了解到在可能会有多个新盘推售,推盘多了,总会有一两个好点的。


有些开盘前就已经卷起来,像北站的中洲项目,听说6万出头的单价(具体以实际为准),要知道,此前华润超核开盘价是7万多,真的是一卷到底。


02

豪宅市场,在分化中下跌


大家都觉得豪宅市场很坚挺,但10月份后下跌的盘也在增加。


不过总体来说,要比普通住宅要好得多。


昨天(11月28日),深圳湾红树西岸三套法拍房同时成功拍卖再次激起豪宅市场的火花,三套房吸引了71位土豪参拍,围观近10万人,其中一套房最终抢拍到的价格最高到了20.4万/平,比当前市场价还要高,让人有点看不懂。


标的一:建面约202.29平,起拍价1600万,此套房源20人参拍,经过208轮竞价,最终3408.6万成交,单价约16.85万/平


标的二:建面约145.08平,起拍价1171万,此套房源22人参拍,经过213轮竞价,最终2955.9万成交,单价约20.4万/平


标的三:建面约144.98平,起拍价1078万,此套房源29人参拍,经过101轮竞价,最终2158万成交,单价约14.88万/平


三套房法拍房的价格跨度很大,而且竞拍很激烈,这是红树西岸的法拍房中所没有出现的情况,也是最近2000万+的法拍豪宅少见的,价格整体来说超过了市场价,这是新政的影响吗?


红树西岸楼龄接近20年,这几套房也都有海景,但这个小区优势很明显,缺点也很明显,紧邻滨海大道,噪声也很明显。


有业内的朋友表示,3000万的价位在深圳湾有不少选择,而且可以做到全海景。


也有业内朋友认为,地段决定价值,有钱人对核心物业、价值物业依然追棒。


不过在今年10月24日,红树西岸花园3栋4-2A房产(2楼)一套朝向北的房产拍卖,建筑面积为196.25平,此套房当时以起拍价1852万成交(仅1人报名),单价仅9.4万/平。此套房前业主2019年5月买入,当时登记价为1600万。


截图:法拍平台


事实上,这几个月豪宅盘价格向下的也越来越多。据乐有家数据显示,11月,深圳湾、香蜜湖、科技园、后海、华侨城、前海、蛇口等深圳房价排名前十的多个豪宅片区,挂牌均价均有下跌。


之所以说豪宅市场也存在分化,在多数房源下跌的同时,也有抗跌性非常强,甚至逆流而上的小区,如深圳湾一号、香蜜湖一号等项目。


作为深圳豪宅“天花板”的深圳湾片区,11月挂牌均价也下跌0.27%,均价19.8万元/㎡,是近几年来第一次跌破20万元/㎡。


个盘方面,像深圳湾的皇庭港湾、太古城等项目房源如今报价多在13万/㎡左右。


蛇口的双玺花园一套328㎡户型房源,10月份的最高成交价5500万元,而到11月的时候成交价仅4700万元,直接降了800万元。


而宝中片区像曾经突破20万/㎡壹方中心玖誉,目前最低成交价已跌至13万/平。


再如,南山华侨城的纯水岸七期和红树湾片区的瑞河耶纳,挂牌价也下滑了9%以上。


来源:中原大咖


03

市场心态:卖房持现VS买房抗通胀


最近一段时间,家在深圳论坛讨论买卖房的热帖又多起来了,从整体的网友心态来看,卖房暂时租房的有不少,主要是因为近两年房产已跌去大半的赢利,目前担心房产再往下探。


而仍有不少网友表示,目前在中国持有房产仍旧是抗通胀最好的方式。


1、看不清市场,买卖房都忧虑


网友@阿迪克斯发帖表示最近将房子以小区最低价卖出后,准备租房2-3年,看形势再考虑换套无学qu概念、地段稍好但宜居的改善型大新房。


他坦言,按理说做出了决定,应该一身轻松,至少不太担心未来几年房价再出现报复性上涨,但事实上反而更加忧虑重重,担心目前的“现金为王”演变成“现金为汪”,担心弄巧成拙地成功把一套房子换成了卫生间……


网友@youjoan也认为,现在社会发展的太快了,经济,科技等各方面都在以前所未有的速度在变化,而且不可预见。科技,AI正以前所未有的速度改变着生活甚至就业,简单打个比方,你用一下讯飞星火的APP就知道人工智能软件和大模型已经能够取代很多老师的作用了。


种种变化,让你根本无法预料未来,在这个大背景下,一个房子是否能够抵御通胀,根本是无法判断的,那些所谓的专家或者大咖提出的一些建议,实质是没有任何参考意义的。


跟楼主一样,我也有自住学wei房,到底该不该出手也有些焦虑,我也有以后一直租房的念头。


网友@星光包装印务认为,最怕的是,手握现金到头来房子也没买,钱也不知会填了哪个坑,庆幸的是这两年跌价没变成负资产,一定要记得wu紧自己的钱包才是。

 

 2、当下的市场行情,租房暂不买房


有网友认为在这种经济形势,且楼市没有上涨的预期,单身无娃上学刚需,还需要贷款的情况下,不建议买房,利率太高。反而租房划算,租个新装修的,住了五六年,旧了后再换都只抵了装修费,买房不合算。

 

3、持续关注市场,适应变化寻找新机会

 

网友@qinh认为,现在的市场环境对于想要购房的人来说确实比较困难。不过很多人都面临着类似的困境。


他认为,当下我们要学会寻找出路,可以继续关注房产市场的动态,了解一些房屋买卖的策略和技巧,找到好的房产仍旧能够抵御大行情,不同时代本来就充满变化,我们要学会适应变化并寻找新的机会。


4、仍旧看好一线城市房产


网友@0987654321认为,买卖房太理性很难达目标,行情本身就看不懂,因为涉及因素太多。


就大方向看不可能一直跌下去,一直跌下去的风险太大,多输。


结构看,不同城镇,同一城市不同区域,都有差异。


个人观点,普通一般住房(非独栋别墅/双拼/复式/带院子类住房),以收入比来看,如北方城市(地级三四线城市),月收入5千左右,房价6-7千/平,跌也就5-6千到底;一线城市,如深圳,10倍收入价格比,也就5-6万/平吧,核心区普通住宅,10万/平?


所以,有需要且负担得起就买,负担不起就租。若只有一套房,卖了去租房,虽然可以,但自己不会如此。有些人,卖房回内地,甚至乡村建房,但生活环境,就业创业机会,乃至于医疗、教育、宜居资源,人文质素,绝对赶不上一线城市。


5、有现金还是置换好的地段房,用来抵抗通胀


网友@山茶树表示,自己在深圳的房子错过了2-3年以前的高点卖房,也错过了去年一次卖房机会,当时坚信疫情结束后,经济好转相信现在是低点,未来不会比现在再低10%以上了。


自己也挂牌出售,但是坚持心中的价位。大概率,未来10年内国内货币大放水,现金货币贬值50%。担心卖房拿到现金长期持有,不是保值的好手段。


如果房子卖掉,现金还是要置换好地段的房子,用来抵抗通胀,或者找其他抵抗通胀保值的手段,但是很难。


6、预计明年楼市到底部,未来企稳

 

网友@恐一龙表示,现在深圳的可售人才房价格基本就是低价。


首先,这几年深圳卖地面积一年抵过去三年,但这是不可持续的,除非深圳扩大面积;其次,近一年多有大量可售人才房入市,分流了相当一部分购买力,而这批可售型人才房,一旦卖完未来就没有了。


所以,基本上确定,现在到明年深圳房价就是最低了。


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