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深圳楼市新的分化正在形成!价格探底了?

娟子评房 发布时间:2023.11.15 08:57:36
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这两个月深圳的推盘总量加起没有9月份多,很明显,深圳楼市的新房推盘量有所放缓。


最近有点尴尬的是,开发商推盘也卖不动,不推又不知道什么时候会有起色。


本身10月份的“银十”并没有迎来好的收官,从成交上来看,10月份对比9月份有所上升(二手房住宅成交2774套,一手住宅成交2599套),但实际上因为数据的统计有滞后性,所以大部分成交是9月份的。


在8月底以及9月初的政策(8月底深圳出台的认房不认贷政策)有所影响,但这波热度并没有持续多长时间,所以10月份市场又差了,想买房的小伙伴们似乎在等大招出来。


10月份深圳预售了8个住宅盘,买得好的就龙华的众福红山印,仅有183套住宅,200多批客登记,开发商说开盘当天说卖了8成。


前海瑧玺家园,这次打折开盘,推了320套住宅,目前官网的备案是186套,成为10月份推盘项目中目前销售备案最多的项目。


其它的项目,包括宝安、光明的,目前已知的销售均不超过20套。


因存在备案(签认购)的延后,以下数据仅供参考:



为什么说10月份还不如9月份了,大家可以看下同期统计的9月份新盘开盘情况。


下图是娟子10月7日统计的9月份开盘情况,同样存在备案延后的情况,但9月份开盘的项目当月去化明显要好一些。


以上为10月7日统计的9月开盘去化情况


10月份开盘的新盘给人的感觉是:“卖不动,根本卖不动”。


那么,11月份会好一点吗?


11月份已过半月,目前5个住宅新房项目获批预售,其中龙岗占了2个项目,共有2600套房源。


光明学府朗园也有829套房源,目前还在登记中,此项目本次预售共推出790套建面约88-143平的3-5房,总价288万起!开盘叠加97*97*92*99折,单价3.3万/平起。


此外,位于龙华的卓越柏奕府121套房源,项目推盘还闹出了“0登记声明”的乌龙。


万丰海岸城瀚府这次推出491套房源,但仅有263批客登记,目前开盘的情况不知,但却免不了曾经的“网红盘”一次比一次冷淡的事实。



网红盘已不在红,即便是南山的优质盘,现在也很难喜提“日光”。


2023年还剩下1.5个月,新一轮的开发商业绩冲刺可能会到来。



在成交量低迷的情况下,价格仍在陆续创新低。


尤其是光明、坪山、沙井等片区,今年的价格变动很大,如,光明从以前的近5万/平的价格,个盘开发商打折到3万/平出头;坪山的价格从近4万/平的价格,回归到2字头;而沙井片区从近6万/平的价格,向4字头下探……


包括目前时不时传出来的项目折扣,如龙华的楼盘“卓越和奕府”,项目日前启动85折甩货,同时发动中介带客,11月4日起佣金上涨,成交1套佣金约42万起。


在双十一,深圳多盘推出了特惠,包括南山的绿景项目,一套建面约125平的户型,从总价约1581万,降至1439万,优惠超140万,直接省出了一套小房的首付。


11月14日,坪山某盘甚至传出最低75折的折扣+低首付,单价最低2.7万/平,被爆出来后,听说折扣又停了。


上图为网友爆料信息,仅供参考


目前,开发商面对的销售压力降价成为一种自救方式,但事实上,降价只能解决燃眉之急。


片区的供应量在不断增加,库存量也越来越大,这也使得置业者越加不敢下手。


现实是,新推盘的盘其实都想抓住开盘的第一波热度,如果开盘就卖得很差,后面基本上也很难卖得动。


我们最近统计了深圳目前各片区在售的存量房源,具不完全统计就有180个盘在售(包括公寓),具体可以看下专题》》》 深圳新房大盘点:300余盘一站看完!——最全选房清单来了


我们在统计过程中,很清晰的发现,在2021年以及之前,住宅新盘大多数卖完了,剩下的基本上是这两年新推的项目



目前深圳房地产市场的分化,是商品房和人才房(安居型商品房)的分化,尽管商品房卖得不怎么样,但人才房(安居型商品房)地段好的房确仍能引来数以千记的家庭申购。


比如,最近申购的人才房,如位于南山的深铁熙府推817套房,申请合格家庭1325户;深业颐瑞府、御棠上府702套(其中两房户型420 套,三房户型282套)房配售,合格家庭达9348户……


商品房市场成交量下探,导致价格下探,买涨不买跌的心理使得更多人选择观望;加上市场环境,及就业的改变,许多人对自己的未来职业预期存在不确定性。


加上,在房子不涨的行情下,更便宜的人才房和安居型商品房成为置业深圳的另一种选择,所以说,购房需求还是在,只是当下的市场环境让大家心理的预期发生了变化。


整体来说,现在的房地产市场确实不如人意,建立信心比黄金重要。


日前,万科郁亮在金融机构交流会上表示,目前的房地产市场,冰冻三尺非一日之寒,不能指望政策一招解决所有问题。


楼市正在蓄积自发修复的势能,目前还存在的难点是“想买”的问题,就是恢复消费者的信心。


要做到这一点,首先需要行业保持稳定。一个总是出问题的行业,消费者信心很难巩固,保持行业稳定需要市场各方共同努力。其次是需要时间,每一轮房地产周期调整,从政策底到市场底,再逐步修复到合理水平,都需要时间。


对于目前的市场行情,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为当前房地产的困局,并非“周期论”(周期波动)能解释,而要用“转场论”分析,即从上半场到下半场的转换,或旧模式到新模式的转换。现在看,转换的痛来的太大,原因就在于,推动楼市上半场20多年“单边上涨”的动力,下半场都触顶或褪去了。


用“转场论”来分析,房地产的上下半场、新旧模式的切换,可谓是底层运行逻辑的彻底变更。支撑上半场房地产持续20多年繁荣的动力,趋势性地褪去了,而新模式的打造,还在探索中。


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