南山有房 总价重回100万以下了？

南山的房子，重回100万以下可以上车了。

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8月份，南山的南油生活B区，一套32㎡的房源成交价跌到了95万（单价2.96万/平），这套房的成交显示，放出来5天就被人买走。

同小区约30㎡的房源，2020年巅峰成交价高达319万，单价10.63万。

从单价10万+到不到3万，六年时间，价格抹去了七成。

图源：贝壳找房

2021年南油生活B区的单房成交单价已达10.28万/平

南油B区不是孤例。华侨城的陶然居、高发公寓，科技园的科苑居，南头的桃苑小区，南山中心片区的永安公寓，成交价都在80多万到110万之间浮动。

南山“百万上车”，从一个段子，变成了一批正在发生的真实成交。

看了一下，最近在贝壳找房上100万及100万以下的挂牌房源并不算多，但成交价在100万左右的房子越来越多了。

图源：贝壳找房

南山的少部分房子“跌破100万”，准确地说，这是一次核心区内部的剧烈分化。 

要理解它，需要先把南山放回一个更大的坐标里看。

南山的基本面，并没有变差。

2025年，南山区GDP达到10102.38亿元，成为全国首个万亿GDP地市辖区，增速6.3%，高于深圳全市的5.5%。

地均GDP每平方公里54亿元，人均GDP超过54万元。

以不到深圳十分之一的土地，贡献了全市超过四分之一的经济产出。

产业结构上，南山的战略性新兴产业增加值占GDP比重达到60.4%，高技术制造业占规上工业增加值比重60.7%。软件和互联网产业营收超过9000亿元。腾讯、大疆等科技巨头的总部都在南山科技园，全区上市公司数量218家，密度居全国首位。

人口层面，南山是深圳少有的常住人口仍在稳定增长的区。2025年末常住人口186.97万人，比上年末增加2.53万人。

如果只看这些数据，南山似乎和“百万上车”的叙事完全对不上。

 一个GDP破万亿、产业密度极高、人口持续流入的城区，为什么有些小区却仍然跌得这么猛？

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答案不在南山本身，在南山内部。

这批低价房源，集中在一个非常具体的品类里：楼龄超过四十年的楼梯房。

譬如，以南油B区为例，该小区建于上世纪80年代，清一色的楼梯楼，没有电梯，没有门禁，楼道墙面斑驳，电线裸露，铁栅栏生锈。“可谓是一分钱一分货”。

这批房子的价格曲线，和南山的产业基本面无直接关系，而是和两个变量紧密相关。

一是旧改预期的消退。 南油生活区曾经传出过拆迁传闻，汉京、华侨城、华润置地都曾被提及有意介入，旧改概念把价格推到了10万+/㎡的高度。但截至今天，旧改没有落地，棚改暂停，预期归零，价格随之回落。

二是供应端的放量。 仅在贝壳找房上，南油生活B区目前有146套二手房挂牌，建面约30到41㎡的单间和一房一厅，总价集中在200万以内。

买家在这个品类里拥有充分的选择权，价格自然被压到最底。

这本身是南山内部一个特定产品品类，在经历一次“去泡沫化”的过程。 

2020年那波行情里，深圳几乎所有住宅品类都涨了，楼梯老破小借着旧改概念涨得尤其凶猛。

现在潮水退去，这类产品回到了它作为一个居住属性本该有的价格区间。

南油B区约30㎡的房源，月租大约2800到3000元，按105万成交价计算，租金回报率约3.4%。

作为对比，2025年深圳住宅整体租金回报率约1.7%。

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一个需要正视的现实是：南山的“百万上车”，本质上是产品降级换来的。

地段是真的，配套是真的，但产品本身的老化、居住体验的折损、未来转手的难度，也是真的。

目前市场上买这批房子的人里，投资客占相当比例，看中的是租金回报和拆迁的可能性。但如果以自住为目的，需要清楚自己是否能接受每天爬楼、没有物业、小区环境复杂这些现实条件。

但这批房源的存在，恰恰反向证明了南山核心资产的价值。

同一个南山区，南油B区的楼梯房单价不到3万，而深圳湾、蛇口、红树湾一带的次新房，单价仍然在10万以上。

包括今年新入市的一批新盘，均价也都在10万/平以上，而且还卖得很好：

前海片区的万星林花园 均价约10.08万/平；

蛇口的望海玥家园，均价11.97万/平；

深湾超总片区的联泰超总湾（公寓），均价15.97万/平；

深湾超总片区中海安缇雅苑，均价18.58万/平；

科技园片区的翰熙典居，均价10.5万/平；

后海片区的深圳湾澐玺，均价18.23万/平；

南山区2026年的二手房均价在7.9万到8万之间，对于预算在100万到300万之间的购房者，南山这批老破小提供了一种可能性：

用较低的总价，换取核心区的地段、地铁通勤的便利，以及相对稳定的租金回报。

对于预算在500万以上的购房者，这批房源的意义不在于“抄底”，而在于提供了一个参照。

当你考虑去“原关外”买一套五六百万的新房时，不妨先看一眼南山同价位能买到什么。

在售的新盘及次新房中，如水木丹华89㎡的三房约560万，乐尚林居83㎡的三房约500万……这些是真实的成交价，不是挂牌价。

同样的预算，在南山可以买到还算比较好的三房四房了，在部分郊区却只能买到更小的面积或更差的配套。

把两边的真实成交数据摆在一起，选择会清楚很多。

另外一个信号，深圳今年推出的核心地段的地块，无论是南山还是福田、前海，楼面地价都快冲10万/平了。

南山接下来入市的新盘，只要按新规来建的房子，价格基本不会低了……