谢逸枫:房地产市场深度调整,救市方案需扩容

文/谢逸枫

3月18日，一组统计部门数据显示，2024年前2月全国新建商品房销售面积1.1369亿平方米，同比下降20.5%。销售销售额1.0566万亿元，下降29.3%，比2023年末同比降幅扩大12%、22.8%，单月销售面积、销售额已经连续下降26个月。

2024年前2月全国商品房价9294元/平方米，同比下降9.0%（8.95%），住宅房价9652元/平方米，同比下降8.6%（8.58%）。而2023年商品房价同比上涨6.4%、住宅房价同比上涨6.6%。单月看，环比已经连续下跌8个月，同比首次下跌。

笔者认为，基于去年同期基数因素考虑，除了投资额跌幅收窄0.6%外，其他房地产市场指标呈现跌幅加深趋势，说明目前房地产市场依然处于深度调整中,前期一系列的供需两端政策救市效果持续力差，救市方案需扩容。

2024年前2月全国商品房销售面积同比下降20.5%，跌幅创2022年同期以来历史第八高，销售金额同比下降29.3%，跌幅创2022年同期以来历史第三高。说明目前房地产行业继续出清、延续探底、筑底迹象的行情不变。

市场指标跌幅扩大，其中施工面积、新开工面积、竣工面积、商品房销售面积、销售金额、商品平均价、房企到位资金、景气指数。跌幅收窄的为开发投资额、土地购置金额、土地购置面积，唯有购置土地的地价、商品房库存是上涨的。

第一是投资额，跌幅收窄。前2月全国房地产开发投资11842亿元，同比下降9.0%，跌幅收窄0.6%。同比累计连续下降24个月，开发投资额，跌幅有所收窄，呈现边际改善、底部修复态势。

其中住宅投资8823亿元，下降9.7%，比2023年末跌幅扩大0.4%。办公楼579万平方米，下降3.2%，比2023年末跌幅收窄6.2%。商业营业用房894万平方米，下降7.0%，比2023年末跌幅收窄9.9%。

开发投资额，跌幅有所收窄，呈现边际改善、修复的效应，政策传导到投资效果差，恢复缓慢。2013年-2023年全国房地产开发投资分别上涨19.8%、10.5%、1.0%、6.9%、7.0%、9.5%、9.9%、7.0%、4.4%、下降10.0%、下降9.6%，2022年-2023年均下降。

前两个月房地产开发投资产生积极的变化，相比较2023年全年，降幅已经收窄了0.6%，供给端企稳的积极信号。透露出房地产市场情绪已经有了一定程度的稳定和改善，整体开发投资总额已经回到2018年-2019年同期水平，低开的态势看，总体风险可控。

主要原因是土地购置金额、土地购置面积的跌幅收窄、融资协调机制推进，其次2023年以来的“三大工程”，成为未来房地产开发投资企稳的有效支撑。其中城中村改造借款已授信超过万亿元，保障性住房、平急两用的公共基础设施建设的推进加快。

按照分区域来看，开发投资跌幅最大的为东北地区，其次是西部地区，中部地区，最后是东部地区。东部地区开发投资额同比下降5.6%，降幅远小于其他区域。按照物业类别看，开发投资跌幅扩大是因为住宅、商办投资跌幅大。

单月数据看，自2022年3月开始，单月连续下降24个月，呈现底部修复态势。前2月全国房地产开发投资11842亿元，同比下降9.0%，跌幅收窄0.6%。主要下行压力来自房企现金流紧张、新开工面积、土地购置面积、金额持续大幅度下降。

第二是供应端。前2月全国房地产开发企业房屋施工面积66.6902亿平方米，同比下降11.0%（比2023年末跌幅扩大3.8%），累计连续下降26个月，呈现边际改善、修复的效应，政策传导到投资效果差，恢复缓慢。

其中住宅施工面积46.6636亿平方米，下降11.4%（比2023年末跌幅度扩大3.7%）。办公楼2.7574亿平方米，同比下降9.7%（比2023年末跌幅扩大2.0%）。商业营业用房5.8618亿平方米，同比下降11.5%（比2023年末跌幅扩大1.9%）。

2013年-2023年全国房地产开发企业房屋施工面积分别上涨16.1%、9.2%、1.3%、3.2%、3.0%、5.2%、8.7%、3.7%、5.2%、下降7.2%、下降7.2%，2022年-2023年均下降，已经连续下降超过2年。

单月数据看，自2021年8月开始，单月连续下降31个月，呈现底部修复态势，同比降幅持续收窄趋势，但是修复非常缓慢。主要原因是去年基数高、新开工、竣工面积、商品房销售面积的持续下降及商品房库存不断上升。

前2月全国房屋新开工面积9429万平方米，下降29.7%（比2023年末跌幅扩大9.3%）。同比累计连续下降32个月，呈现边际改善、修复的效应，政策传导到投资效果差，恢复缓慢。

其中，住宅新开工面积6796万平方米，下降30.6%（比2023年末跌幅扩大9.7%）。办公楼2589万平方米，下降12.2%（比2023年末跌幅扩大6.3%）。商业营业用房602万平方米，下降30.6%（比2023年末跌幅扩大10.2%）。

2013年-2023年全国房地产开发企业房屋新工面积分别上涨13.5%、下降10.7%、下降14%、8.1%、7.0%、17.2%、9.2%、下降1.9%、下降11.4%、下降39.4%、下降20.4%，已经连续下降3年。

新开工延续了2023年以来低位运行的走势，企业开工意愿未有明显的提升和好转。主要是市场销售疲弱，企业现金流压力未缓解。过去几年的集中供地中接近半数土地被城投所拿，城投本身开工率较低，一定程度拖累了新开工的修复。

目前房企的工作重心在于商品销售和去库存，导致新开工数据跌幅扩大，主要和过去几年房企购地面积、金额的数据下行是有直接关系的。房企的新开工项目的减少，及国企央企、城投的项目新开工缓慢。

单月数据看，自2021年7月房地产开发企业房屋新工面积开始下降，单月连续下降33个月，呈现底部修复态势，修复速度缓慢，政策传导效果差。销售的弱复苏、市场根基不稳、购房信心低位、企业资金紧缺等种种原因导致新开工长期处于低位运行。

前2月全国房屋竣工面积1.0395亿平方米，下降20.2%（比2023年末跌幅扩大3.2%），同比上涨连续12月，增幅连续3个月回落后首次下降。去年表现亮眼的竣工面积也未能延续增长势头，前两月增速由正转负。

其中，住宅竣工面积7694万平方米，下降20.2%（比2023年末跌幅扩大3.0%）。办公楼275万平方米，下降14.5%（比2023年末跌幅扩大2.7%）。商业营业用房741万平方米，下降23.4%（由涨转跌）。

2013年-2023年全国房地产开发企业房屋竣工面积分别上涨2.0%、5.9%、下降6.9%、6.1%、下降4.4%、下降7.8%、2.6%、下降4.9%、11.2%、下降15.0%、17.0%，竣工面积起起伏伏与保交楼的政策落实、去年同期基数有关。

单月数据看，商品房竣工面积结束了近一年正增长的势头。前两月商品房竣工面积绝对值为2013年以来次低，仅高于2020年1-2月。毫无疑问，商品房竣工面积同比增速大幅下滑，主要与去年同期基数上升较快有关。

第三是土地端。前2月全国房土地购置面积、土地购置金额底部运行，跌幅扩大，土地购置面积累计同比下降5年2个月，连续下降62个月。自2023年开始，全国房土地购置面积、土地购置金额的数据再没有公布出来。

2019年1月-2月房企土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，土地成交价款690亿元，下降13.1%。2020年1月-2月房企土地购置面积为1092万平方米,累计下降29.3%，土地成交价款440亿元，下降36.2%。

2021年1月-2月房企土地购置面积1453万平方米，同比增长33.0%，土地成交价款503亿元，增长14.3%。2022年1月-2月全国土地购置面积为838万平方米，同比下降42.3%，降幅为25年来最大，土地成交价款369亿元，同比下降26.7%。

2010年全国房企购置土地面积3.99亿平方米、增长25.2%%。2011年4.43亿平方米、增长10.9%。2012年3.56亿平方米、负增长19.5%。2013年3.88亿平方米、增长8.8%。2014年3.33亿平方米、负增长14%。

2015年2.28亿平方米、负增长31.7%。2016年2.20亿平方米、负增长3.45%。2017年2.55亿平方米、增长15.8%。2018年2.91亿平方米、增长15.2%。2019年2.58亿平方米、负增长11.4%。2020年2.55亿平方米、负增长1.1%。

2021年2.15亿平方米、负增长15.45%。2022年1.00亿平方米、负增长53.4%。2023年预计全国房企土地购置面积0.9亿平方米，同比下降超过20%。从数据来看，房企土地购置面积跌破1亿平方米，同比已经连续下降了5年。

第四是需求端。前2月全国新建商品房销售面积1.1369亿平方米，同比下降20.5%，（比2023年末跌幅扩大12%），同比累计下降26个月，出现跌幅扩大的趋势，说明销售底部企稳基础不牢固，处于筑底阶段。

其中住宅销售面积9559万平方米，下降24.8%（比2023年末跌幅扩大16.6%）。办公楼268万平方米，下降14.9%（比2023年末跌幅扩大5.9%）。商业营业用房697万平方米，下降17.3%（比2023年末跌幅扩大5.3%）。

按照地方区域来看，商品房销售面积跌幅最大的区域为中部下降24.0%，其次为西部下降21.7%，东北下降19.1%，最后是东部下降17.7%。销售额跌幅最大的为东部下降31.0%，其次为中部下降28.6%，西部下降25.3%，东北部下降25.7%。

2013年-2023年年全国商品房销售面积分别上涨17.3%、下降7.6%、6.5%、22.5%、7.7%、1.3%、下降0.1%、2.6%、1.9%、下降24.3%、下降8.5%。商品房销售面积已经连续下降2年以上。

单月数据看，连续下降26个月，说明底部企稳基础不牢固，处于筑底阶段。数据有所下滑是正常的，主要是去年同期销售基数比较高，预计房企调整价格，政策持续不断利好，改善性的需求释放，销售会逐步收窄。

商品房销售的走弱，主要是于商品住房的供应持续低迷密切相关，前两月房企推盘的积极性并不高，商品住宅供应面积累计同比下跌超过20%。而购房预期、信心尚在修复，多数城市微观项目来访、认购持续走低。

前2月全国新建商品房销售额1.0566万亿元，下降29.3%（比2023年末跌幅扩大22.8%），同比累计下降26个月，出现跌幅扩大的趋势，说明房企以价换量成为市场主流趋势，销售额企稳基础不牢固，处于筑底阶段。

其中住宅销售额9227亿元，下降32.7%（比2023年末跌幅扩大26.7%）。办公楼332亿元，增长9.9%（止跌上涨）。商业营业用房689亿元，下降12.5%（比2023年末跌幅扩大3.2%）。

商品房销售金额跌幅超过销售面积，主要是当前市场“以价换量”的趋势，商品房成交均价连续2个月下降，而1月-2月住宅成交均价较去年同期下降10.5%（8.6%）。70大中城市房价2月一线城市、二、三线住宅销售价格同比集体下降。

目前房地产行业整体处于在探底、触底迹象、调整的趋势中，销售的压力依然不容小觑。前2月销售面积、金额绝对值均为7年同期新低（剔除2020年疫情影响），同比降幅较2023年同期扩大12%和26%。

第五是库存端。2月末全国商品房待售面积7.5969亿平方米，同比增长15.9%（比2023年末增幅收窄3.1%）。商品房库存超过2015年7.1853亿平方米，创1987年以来历史最高。7.6亿平方米大部分是现房库存，部分期房，多为待交付与卖不出去的房屋。

商品房去化周期达7.74个月，均突破历史高点。由于商品房库存量继续上升，销售回款枯竭，导致房企资金周转问题非常严峻，现金流告急传导资产贬值风险，债务集中到期，面临较大的债务风险。

商品房库存创历史新高，说明房子的供应多。与过去的高库存不同的是，这两年房企投资拿地的萎缩状态有关系，同时与保交楼的政策有关。由于保交楼的政策推进，部分现房没有按时交付。

其中住宅待售面积4.0500亿平方米，增长23.8%（比2023年末增幅扩大1.6%）。办公楼5113万平方米，增长8.4%（比2023年末增幅收窄8.7%）。商业营业用房1.4437亿平方米，增长3.6%（比2023年末增幅收窄9.7%）。

商业库存去化作期超过36个月，较上月略有拉长，房库存去化压力依然较大，库存规模已经超过2014年的水平。商品房待售面积在2015年创历史最高，2016年开始逐渐下降，到2020年下降到4.9850亿平方米，2023年库存已经快达到2016年的水平。

前1月商品房库存7.59亿平方米，已经超过2015年，达到历史最高峰。2013年4.9295亿平方米、2014年6.2169亿平方米、2015年7.1853亿平方米。2016年6.9539亿平方米、2017年5.8923亿平方米、2018年5.2414亿平方米。

2019年4.9821亿平方米、2020年4.9850亿平方米、2021年5.1023亿平方米、2022年5.6366亿平方米，2022年6.7295亿平方米，回到6亿平方米的2016年水平，2023年末全国商品房待售面积6.7295亿平方米，同比增长19.0%。

第六是价格端。2024年前2月全国商品房价9294元/平方米，同比下降9.0%（8.95%），住宅房价9652元/平方米，同比下降8.6%（8.58%）。而2023年商品房价同比上涨6.4%、住宅房价同比上涨6.6%。单月看，环比已经连续下跌8个月，同比首次下跌。

前两个月商品房销售均价增幅快速下行，主要与去年同期基期值快速上行。目前各地房价调整幅度大，房企以价换量的趋势。目的是为更好去库存和提振销售，快速收回销售额，应对债务到期，说明房价依然处于调整阶段。

2023年全国商品房销售均价为10437元/平方米，同比上涨6.4%，连续上涨12个月，呈现收窄趋势。2013年-2023年年商品房销售平均价分别上涨7.7%、1.3%、7.4%、10.1%、5.6%、10.5%、6.6%、5.9%、2.8%、下降3.2%、6.4%。

2023年全国住宅销售均价为10864元/平方米，同比上涨6.6%，连续上涨12个月，呈现收窄趋势。2013年-2023年年住宅销售平均价分别上涨7.73%、1.41%、8.79%、11.5%、5.70%、12.2%、8.69%、7.45%、4.16%、下降2.0%、6.6%。

第七是房企到位资金。前2月全国房地产开发企业到位资金16193亿元，同比下降24.1%（比2023年末跌幅扩大10.5%）。同比累计下降，连续3年2个月（38个月），跌幅扩大，说明房企资金状况没有明显改善，呈现恶化趋势。

其中国内贷款3144亿元，下降10.3%（比2023年末跌幅扩大0.4%）。利用外资5亿元，增长7.4%（转正增长），与外资进入房地产加快有直接的关系。自筹资金5374亿元，下降15.2%（比2023年末跌幅收窄3.9%）。

定金及预收款4630亿元，下降34.8%（比2023年末跌幅扩大22.9%），主要是商品房销售面积下降有关。个人按揭贷款2214亿元，下降36.6%（比2023年末跌幅扩大27.5%），主要是商品房销售面积下降幅度扩大有关。

资金压力是房企缩减投资的主要原因。房企资金有所改善不明显，主要原因国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占全国房地产开发企业到位资金大，并且下降幅度大，导致房企资金紧张。

支撑房企资金流的主要是销售回款，包括定金及预收款、个人按揭贷款，已经连续下降30个月。受销售下降影响，国内银行贷款、定金及预收款、个人按揭贷款跌幅扩大，这三项指标代表的是房企从银行贷款能力和发债、现金流能力。

反映出金融机构对房企风险担忧加大，销售回款非常缓慢影响房企现金流。房地产市场处于继续探底、调整、下行阶段，风险压力存在。房企自筹资金同比跌幅有所收窄，高于其他资金来源，房企融资面临较大挑战。

第八是景气端。2024年2月国房景气指数为92.13。已经连续连2年2个月（26个月）跌破100，继续刷新2016年初以来国房景气指数最低水平，可谓罕见，主要是房地产依然在深度调整中。

2023年12月国房景气指数为93.36，11月93.42，10月93.40、9月93.44、8月93.56、7月93.78、6月94.06、5月94.56、4月94.78、3月94.72、2月94.67、1月94.46。

国房景气指数是判断房地产市场是否景气、活跃、信心、繁荣的指标之一。国房景气指数自2022年1月破100后，一直呈现持续下跌，边际修复非常缓慢趋势，呈现恶化的趋势。