谢逸枫：房地产迎来历史性转折点！史上第二轮去库存大救市打响

文/谢逸枫

参加房地产去库存专家座谈会之后，笔者提出了房地产去库存与政策建议、看法及谈到为什么要转变房地产救市策略，并且谈到三大工程的情况及落实程度。希望新基调、新阶段、新策略，期待中国房地产春天来临。

2024年4月30日，中政局会议正式定调房地产，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，作为下一个新阶段振兴房地产、激活市场、化解债务、保交楼、构建新模式的突破口，释放出史上第二轮去库存大救市打响的强烈信号。

存量房产，是包括挂牌二手房、新房库存的，即已经卖出去房子转化为挂牌二手房，未销售出去的新房库存。我们现在最主要的是新房去库存，同时二手房一样也去库存。因此，新房去库存，才是重点。

去年底、今年4月下旬笔者参加多场专家座谈会，提出当务之急是商品房去库存，保证稳定的销售回款是房企保命、保交楼的最主要造血来源，金融机构谨慎导致为房企输血改为项目输血的挤牙膏方式无法解决问题，必须双管齐下。

4月30日会议，已经给出了明确的房地产新基调、新阶段的去库存救市策略，即“继续坚持因城施策，切实做好保交房工作。要结合房地产市场供求关系的新变化，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建发展新模式”。

会议对房地产新基调、政策指导方向发生根本性的变化，主要是房地产市场供求关系发生根本性变化、房地产出清力度过大过急、市场超跌预期、前期系列化解债务与保交楼及稳楼市政策效果差、三大工程落实困难、新模式有直接的关系。

目前去库存基调的回归，是非常正确的。说明房地产化解债务风险为房企、为项目、保交楼的输血策略调整为同时去库存的双管齐下，意味着中国房地产迎来历史性转折点时刻，预计去库存大救市大招、组合拳一揽子楼市政策将适时推出。

4.30会议释放三大强烈信号，首先是淡化三大工程，这点非常明显，一字未提。其次是首提房地产去库存，上次是2014年-2016年，意味着救市双管齐下。最后是再次释放化解债务风险，保交楼的信号，救市政策将加大力度。

“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”，即房地产去库存。过去20余年的发展中，国家与之类似的提法是在2015年12月的“要化解房地产库存”和2016年4月的“有序消化房地产库存”，随后在棚改去库存带动下，市场脱离低谷，走出熊市。

一）房地产市场供求关系发生根本性变化。一方面是房地产市场总量供需相对平衡，住房、供应短缺时代已经过去了。棚户房、保障房的天量供应、大量的二手房供应，区域土地供应超人口增量，市场出现结构性的供应过剩。

另一方面是房地产市场部分需求受抑制、人口下降，导致需求萎缩。由于实体经济连续四年不振，资本市场不稳定，限制性政策、居民收入下降、人口总量下降、人口流动巨大、城市分化的因素，市场出现结构性的需求萎缩。

最为关注的是2014年-2016年中国房地产商品房去库存结束之后，2019年商品房库存逐渐走高，到2023年底、2024年一季度商品房库存总量达到7.6亿平方米、7.5亿平方米，成为历史库存量最高二个纪录。

二）房地产出清力度过大过急。2020年前房企资本市场、非标融资被封之后，2020年三道红线、房地产贷款集中制出来，一瞬间让房企陷入经营困难、现金流告急、资金链紧张的局面，自2022年跌破销售面积18亿平，房地产一蹶不振。

2020年房企破产、债务违约、逾期交房、停贷的个案越来越多，2021年、202年、2023年千亿房企破产、债务违约、逾期交房、停贷现象频增，房企纷纷进ICU。2023年、2024年连融创中国、绿地集团、碧桂园、万科都扛不住了。

三）房地产市场超跌预期。2020年-2021年房地产市场打鸡血一样膨胀，呈现疯狂现象。自2022年开始，房地产一路下行，房地产市场的指标逐步下降，跌幅到2023年、2024年一季度跌幅超过1997年、2008年、2014年，堪称超跌。

部分房企在2022年、2023年、2024年资本市场的股票不断出现跌破到退市，而部分房企经营收入、利润增长2021年、2022年开始由正转负，2023年大部分房企退市、经营收入、利润增长负增长，出现严重的资不抵债情行。

四）前期系列化解债务与保交楼及稳楼市政策效果差。2022年资产管理公司入市、金融16条措施、四支利箭（信贷、债权、股权、内保外贷）、保交楼专项借款，2023年金融16条措施与四支利箭延期、保交楼专项借款扩大，保函置换预售资金。

到2024年的监管提出不动产资产证券化、继续通过信贷、债券、股权等综合方式支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，城市房地产融资协调机制，合规房地产项目“白名单”制度、提升经营性物业贷抵押率及用途等政策。

以及降准、降息、降首付与利率及税费，优化限制措施等，由于连续2年多的房地产救市政策的落实不到位与金融机构谨慎及房地产市场预期向行，导致房企债务、保交楼及稳定房地产市场没有达到预期结果。

五）三大工程落实困难有直接的关系。2023年10月、12月金融会议、经济会议首次提出三大工程（保障性住房、城中村改造、平急两用公共基础设施），2024年出了保障性住房、城中村改造、平急两用公共基础设施的专门政策。

由于没有解决三大工程的资金来源问题，加上保障性用房的土地、人力物力来源与城中村改造的拆迁、安置及平急两用公共基础设施的资金问题，地方财政收入下降，导致三大工程的进程缓慢，无法支撑投资、房地产的增长。

六）房地产发展新模式进展缓慢。房地产发展新模式，即商品房与保障性住房的住房供应体系，构成购租并举的住房制度，与三大工程的保障性住房有直接的关系，并且以保租房、公租房、共有产权住房为主。

这需要大量的资金、土地、人力物力，才能够解决，城中村改造与土地出让配保障性住房的政策无法落实到位的情况下，地方财政又无力支撑，土地收入下降导致地方债务压力大，根本难落实保障房的完工任务目标，新模式发展缓慢。

笔者认为，输血房企、项目的救市策略与三大工程已经无力支撑房地产企稳、解决房企债务与保交楼、推进新模式形成，唯有先解决库存，实现造血（回款），才能实现再输血（融资）循环，形成现金流，稳房企经营、保交楼、化解债务。

一）2024年房地产困难程度超过1997年、2008年、2014年，过去三轮房地产下行周期，没有疫情、没有经济明显下滑、没有房地产出清、没有房企大面积的经营困难、债务爆雷与逾期交房及上市房企退市、破产一系列的问题集中爆发。

除了上面一系列的问题，每个城市都存在税收下降、地方财政吃紧、土地收入下降、地方债务超压力等问题，可想而知，地方资金紧张影响到三大工程的落实，而金融机构输血非常谨慎，可谓杯水车薪。

二）竣工房子好多卖不出去，还出现退房情况。除1997年、2008年、2014年-2016年，每年销售的房子和竣工的房子比例1:2.12，意思是竣工一套，卖出2套，库存少。2022年开始，销售的房子和竣工的房子比例1：1.2，库存越来越多。

最为关主的是除了竣工的房子好多卖不出去，还存在逾期交房、退房的情况。其中退房成功的，基本上都转变成商品房库存（包括住宅、写字楼、车库、商业营业房），这是导致商品房库存不断上升的最主要原因之一。

三）当前最大的困难是房地产库存面积创历史新高。2024年房地产库存面积比1997年、2008年、2014年还严重，因为这三轮房地产库存，都没有2024年这么庞大的库存。所以，当务之急是以消化库存为主，不是以抑制房价为主。

中国房地产库存面积近7.5亿平米（前2月7.5969亿平方、一季度7.4833亿平），难消化的只能炸掉。说明目前房地产总库存量比前2月有所减少，却依然接近7.5亿平方米（7.4833亿平），是竣工未销售的房子。

这里面包括住宅约4亿平（3.9458亿平）、写字楼5204万平和商业营业房约1.5亿平（1.4246亿平），包括未销售竣工车库，包括不可销售的小区人防与地下室、中小学校与幼儿园等市政、小区设备配套、交通基础设施等面积1.5925亿平。

最大的问题在于有相当一部分库存是无法消化的。以去年一年11.1735亿平的销售面积来看，接近7.5亿平的库存并不算多。问题在于这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。

四）商品房库存解决不了，金融机构谨慎输血，房企就没有钱经营公司、再投资、还旧债、后续交楼，而房企不拿地、房子卖不出去，地方政府财政收入、土地收入下降及地方债务压力大，没有资金筹建保障性住房。

一季度全国商品房库存面积7.4833亿平，其中住宅3.9458亿平、写字楼5204万平、商业营业房1.4246亿平、其他面积1.5925亿平（车库可售与不可售的人防、地下室、学校、市政、基础设施、配套等面积）。

全国商品房平均价9421元/平方米，其中住宅销售平均价9779元/平方米、写字楼销售平均价13064元/平方米、商业营业房6490元/平方米。而库存面积7.4833亿平方米，其中住宅3.9458亿平、写字楼5204万平、商业营业房1.4246亿平。

看到上面的一组房企库存积压的庞大资金，就应该知道，房企资金（现金流）都在躺在库存里面。为什么金融机构挤牙膏式房企输血，销售回款一枯竭，就出现大量的房企经营困难、债务违约、逾期交房、不敢拿地等问题。

笔者认为，降房价不是刺激购房欲望的好手段，因为股票市场告诉我们，买涨杀跌是铁律。降房价去库存、快速实现销售回款的说法，其实是鼓励房企采取合理的营销策略应对市场变化，及时调整推售产品、价格、广告、销售渠道等措施。

不是鼓励所有的房企都统统降房价卖房，这是对降房价去库存的误解。其实当下很多城市都在降价，有些已经降到没什么利润了，还卖不出去，主要是因为限制性政策，例如限制买卖、交易、首付等限制性政策。

当务之急是如何快速、及时消化存量房产和优化增量住房，为房企带来现金流，稳房企经营、化解债务、保交楼、促进新模式落地、缓解地方财政压力，控制供应过剩的预期，引导对房地产市场上涨预期的判断，可谓是刻不容缓。

消化存量房产，即消化商品房库存面积7.4833亿平，这是对政府、对金融机构、对房企重大的考验，参考1998年-1999年、2008年-2009年、2014年-2016年三轮房地产去库存的政策方向来看，值得参考。

三轮房地产去库存的政策，基本上分为改革型（1998年）、货币型（08年4万亿计划、2014年棚改货币化）、信贷型（08年天量信贷、房企贷款、个人贷款）、三低型（08年与2014年低税费、低首付、低利率）、取消限制措施型（2014年）。

这轮房地产去库存的特殊之处，在于实体经济没有复苏、房地产没有出清、购房需求萎缩、入市信心不足，房价上涨预期弱、市场超跌、保障性住房任务压力大，并且库存面积超过98年、08年、2014年这三轮。

特殊时期，采取特殊措施，是最好的解决问题策略，挤牙膏式、管控式政策已经不能扭转房地产大局，不能让市场逆袭。毫无疑问，特殊时期，去库存的措施，必须是多管齐下，采取组合拳的一揽子房地产政策。

一）房企运营问题。由于债务到期，现金流告急，融资不畅，销售回款枯竭导致出现卖资产运营情况，甚至出现资不抵债的情况。建议加大需求端政策调整力度，为房企造血，避免出清力度过大导致突然破产。

二）房企融资问题。目前房企融资需求庞大，融资供应端无法满足，金融机构、上交所对三支利箭设置的额度、利率、抵押、担保、返款等条件严格，获得的融资额度小，可谓杯水车薪。建议对金融机构、证券机构的房地产融资条件放宽。

三）房企债务化解问题。短期内房企债务庞大并且集中到期，长期无法用空间换时间，短期无法通过卖资产、销售回款、融资来化解，建议国家出手化解债务，购买库存转为保障性住房、代持房企债券、金融债务展期。

四）房地产项目白名单问题。由于房地产项目白名单覆盖房企、项目，融资的金额有限，并且金融机构要求白名单项目融资的条件严格，建议出政策扩大房企项目白名单，放宽白名单项目融资的条件。

五）融资、保交楼政策落实问题。重新发文件，全面落实好“金融16条措施与四支利箭（信贷、债权、股权、内保外贷）延期、保交楼专项借款扩大，保函置换预售资金、不动产资产证券化、融资协调机制的项目“白名单”扩大、提升经营性物业贷抵押率及用途的政策。

六）三道红线、房地产贷款集中制度问题。考虑到目前经济、房地产实际情况，可以将三道红线、房地产贷款集中制的规则调整或者放松，或者短期2年、3年暂缓执行，待房地产市场企稳，再重新执行。

去库存措施可以参考98年、08年、2014年这三轮，同时结合当前房地产市场特殊情况，实施新的房地产去库存措施。总的去库存方向、措施来看，货币型、信贷型、三低型、取消限制措施型、改革型都是可以借鉴的。

一）取消限制性措施，恢复自由交易、价格自由的市场机制。取消限购、限贷、限售、限价、限签、限离、限企、限面积与限户型、二手房指导价等限制性措施。例如2014年去库存。

解除限购政策“一步到位”，说明限购时代结束，正式退出历史舞台。截至2024年5月4日，全国已有52城放松限购政策，其中有哈尔滨、南宁、宁德、衢州、常州、徐州、佛山、东莞、南昌、呼和浩特。

还有赣州、扬州、嘉兴、九江、南京、大连、兰州、济南、青岛、福州、郑州、沈阳、合肥、武汉、无锡、宁波、武汉、昆明、厦门、苏州、珠海、惠州、长沙、成都34城全面取消住房限购。

其中海南（6市县，五指山、琼中、保亭、海口、文昌、屯昌）、福清、扬州、石家庄、贵阳、重庆、西安、杭州、广州、上海、深圳、北京、天津18城等城市局部放松限购，没有完全取消住房限购。

二）三低型，全面降低购房门槛、降低交易成本，激活购房需求力、购买力。即房屋买卖交易，进一步实施下降税费、首付、利率，这个三低型政策在2008年与2014年去库存都使用过，效果非常好。

例如超60城取消首套房贷利率下限，银行可以自主确定房贷利率了。国内多地再次掀起一波取消首套房贷利率下限潮。仅是4月至今就已有20余城相继发布相关公告，现在全国已有近60城阶段性取消首套房贷款利率下限。

三）取消已经过时的不合理限制措施，恢复市场活力，取消90/70政策、取消宅地集中制、取消土地出让规则中的双限（限地价、限售价）与竞自持、竞配建及限面积、户型的规则。

四）调整普通住宅标准，放开第三套、第四套房贷政策，加大对人才与农民进城买房安家落户、三孩四孩家庭买房免税费、财政补贴的优惠政策力度，激发购房的欲望，让房地产市场进入积极买房的信号。

五）降准、降息，这是配合三低型（低税费、低首付、低利率）去库存。同时，配合实施信贷型（加大房企贷款、个人买房按揭），为房企、购房者的输血、支撑买房的配套性货币政策。

六）暂停新建保障性住房，收购商品房库存转为保障性住房。采取国企、央企购买商品房库存转变为保障性住房，城投与平台购买商品房库存转为保障性住房，统统进行自持、销售，可以有效的消化大部分库存面积。

七）以旧换新、卖旧买新。采取帮卖模式（开发商、中介机构、卖房者、评估公司、银行的五方合作模式）、补贴模式（以旧换新、卖旧买新，财政补贴交易税费）、收购模式（城投或国企、央企收购二手房换新房）。

开启房子以旧换新、卖旧买新时代。截止2024年5月4日已经有49座城市（1省、46市、2区），包括河南濮阳、新疆自治区、江苏徐州市、山东淄博市、江苏南京市、江苏南通市、山东日照市、山东济南市、江苏扬州市、山东泰安市。

还有山东青岛市、江苏连云港市、浙江宁波市、山东济宁市、浙江海宁市、浙江丽山市、浙江衢州常山县、江苏太仓市、江苏盐城市、广西玉林市、浙江绍兴市越城区、江苏苏州市、湖北武汉市、辽宁沈阳市、浙江杭州市临平区。

另外是安徽亳州市、安徽宣城市、安徽阜阳市、江苏常熟市、河南郑州市、江苏省海安市、江苏启东市、宁夏银川市、江西南昌市南昌县、四川遂宁市、重庆市、天津市、贵州赤水市、福建厦门市、广东中山市。

还有辽宁大连市、湖北鄂州市、广东省深圳市（帮卖模式，13家房企、中介21家、13项目）、广东肇庆市、广东惠州市、江苏无锡市、上海市（帮卖模式、20家房企、10家中介、30项目）、广州市（帮卖模式，正在模查）、江西新余市。

八）配售型保障房筹集（共有产权住房、经适房、人才房）与二手房去库存结合模式。资金来源通过发行国家特别债券、组建基金方式，再贷款给央企和地方国企，收购存量二手房源，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者。

九）城中村改造实施房票、货币化安置与正在实施棚户房项目实施安置货币化。通过货币化，创作出住房需求、购买力，可以迅速增加消化商品房库存的动力。这个在2008年-2013年、2014年-2020年砸4万亿棚户改造中获得巨大的成功。

城市棚户区，是指在城市规划区集中连片简易房屋较多、房屋密度大、设施简陋、年限长、功能不全、安全隐患突出的区域，包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区和国有林场、垦区危旧房等，后来棚改还扩展到集体土地上的城中村改造。

2005年辽宁省就率先启动全国范围内的棚户区改造计划。早期的棚改基本以实物安置为主，实物安置又分为原地安置和异地安置，力度无法与现在相提并论。2008年以来棚改逐渐从实物化安置转向货币化安置，棚改过程前后分为两个阶段。

第一阶段是2008-2013年。2008年金融危机时，国家推出4万亿的经济计划刺激中，棚改作为保障性安居工程全面启动，主要以实物安置即新建安置住房为主，没有货币化安置，主要是原地、异地的实物安置为主。

第二阶段是2014-2018年。2014年因库存上升，2015年提出去库存的棚改货币化安置政策。2015年提出三年棚改计划，即2015-17年完成1800万套棚改任务，积极推进棚改货币化安置，包括发放购房券、政府购买存量商品房安置、一次性货币补偿措施。

2015-2017年全国新开工各类棚户区分别为601万套、606万套和609万套，超额完成2015年初确立的“未来三年再改造1800万套棚户区”的任务。2017年5月，提出新版“三年棚改攻坚计划”，2018-2020年，将再改造各类棚户区1500万套。

早在2017年5月，国常会就提出了“3年棚改攻坚计划”。从2018年到2020年，将再改造各类棚户区1500万套，即年均500万套。而上一个三年计划（2015~2017）是1800万套，年均600万套，这就相当于每年减少了100万套。

2017年我国各类棚户区改造开工609万套，完成投资1.84万亿，棚改货币化安置比例高达54%。2017年再次提出第二个三年计划，即2018-2020年再改造棚户区1500万套目标。因此，得益于棚改货币化安置，房地产一路高歌猛进到2021年。

2018年全国棚改计划新开工580万套，实际开工626万套。2019年棚改计划新开工289万套，实际开工316万套。2019年至今，随着棚改政策调整，货币化安置资金来源收缩，棚改计划开工规模缩减，一路走低。

2020年全国棚改计划新开工189万套、实际开工209万套。2021年全国棚改计划新开工150万套、实际开工165万套。2022年全国棚改计划新开工111万套。截至到2022年底，全国棚改新开工1427万套，还剩余73万套没有新开工。

2022年央行暂无明确资金投放支持棚改，棚改工作以地方财政支出为主要资金来源。过往几年大规模棚改进度下，现已开工棚改房5000余万套，剩余需改造棚户区规模大幅缩减。2022年计划棚改开工量降至111万套，后续可持续性较弱。

2013年进入棚改货币化扩张。2013年、2014年、2015年、2016年、2017年、2018年、2019年、2020年、2021年棚改货币化安置率（比例）分别为7.9%、9%、29.9%、48.5%、54%、40%、30%、28%、20%，说明棚改货币化安置比例由低到高再到低。

棚改货币化安置所补偿资金可直接拉动商品住宅销售面积增长。随着棚改货币化安置比例提升，货币化资金拉动商品住宅总销售面积中的占比一路提升。棚改货币化安置比例逐渐下降以及棚改规模缩减，棚改货币化安置在商品住宅总销售面积中占比在持续下滑。

2014年全面棚改货币化后，棚改货币化增量对房地产销售面积拉动量明显提升，在2018年达到峰值，绝对规模达到2.2亿平方米。2016年-2019年商品住宅销售，分别为1.27亿平方米、14.5亿平方米、14.8亿平方米、15亿平方米。

2020年-2023年商品住宅销售，分别为15.5亿平、15.7亿平、11.5亿平、9.5亿平，2023年正式跌破10亿平。2020年-2021年受疫情、政策宽松、改善需求释放影响，商品住宅销售面积有所提升，说明棚改货币化正在逐渐步入尾声。

2014年-2018年货币化安置对库存去化面积分别为0.4亿平米、1.5亿平米、2.5亿平和2.6亿、2.2亿平，占住宅销售面积20%。三四线城市占到40%。2016年国开行棚改资金60%以上投向了中西部和东北落后地区，以三线、四线城市为主。

中指数据显示，2011年-2021年棚改货币化安置带动销售面积占销售总面积之比，分别为1.84%、1.95%、1.71%、2.31%、4.91%、8.56%、13.15%、16.16%、14.64%、10.06%、5.43%。2022年-2023年棚改货币化安置带动销售面积，分别3480万、1697万平。

假设2014-2017年棚改货币化安置的套均面积均为85平方米，2014-2017年棚改货币化去库存面积占当年商品房销售分别为3.3%、11.9%、15.9%和21.2%。剔除掉棚改货币化对商品房销售的影响，2015-2017年的商品房销售增速下降至2.9%、16.9%和4.2%。

2014-2017年棚改货币化去库存面积占当年住宅商品房销售分别为3.8%、13.6%、18.2%和24.6%。剔除掉棚改货币化对住宅商品房销售的影响，2015年-2017年的住宅商品房销售增速分别下降至4.0%、15.9%和0.4%。

2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平的库存。2016年-2017年三四线城市通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平，占销售面积的14.8%和17%，房价累计涨幅值由2016年6月底9%，2017年底升至35%，2018年4月上升至49%。

从各省实践来看，2016年-2017年货币化安置比例普遍达到50%。辽宁省2017年棚改货币化安置比例高达97.5%，拉动630万平方米的商品房销售，省会沈阳市2017年的棚改货币化安置比例更是达到了100%。

消化库存而大力推进的棚改货币化安置，过去三年产生一些负面影响。首先是有些地方随意扩大棚改范围，棚改成本的增加推高了地方财政负债压力。其次缓解三四线城市楼市库存问题的同时，对当地房价的波动起到了推波助澜的作用。

2017年8月，六部委印发申报2018年棚户区改造计划任务的通知指出，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式。主要原因是货币化安置导致市场泡沫化、隐性债务增多。

2017年11月，六部门等再次印发通知明确，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

按照国家的部门政策来看，继续推进棚改，货币化比例降低。同时，不盲目扩张棚改规模，缓解财政压力，控制棚改成本。简单理解就是，政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而居民再到商品房市场上购置住房。

这样，棚改户不仅成为了去库存最重要的动力，短时间内增加的大量需求促成了房价的快速上涨。自2015年开始，政府开始“大力推动”棚改货币化安置比例的提升，一直持续到2020年才逐渐的停止。

2018年4月3日，财政部门印发试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法，棚改专项债正式推出。棚改专项债明确为推进棚户区改造发行，以项目对应的土地出让收入、棚改项目配套商业设施销售、租赁收入等偿还，要实现项目收益和融资的平衡。

发行期限原则上不超过15年，省级政府统一发行棚改专项债，并转贷给需要的市县级政府。其目的是为缓解地方政府棚改建设资金压力，防止隐性债务增多，避免爆发房地产泡沫、地方债务等金融风险。

从地方棚户改造资金来源看，首先是国家和地方财政拨款，占比13%左右，其中国家拨款计入城镇保障性安居工程专项资金，地方拨款计入地方住房保障支出。其次是政策性银行贷款，占比近80%，占据主导地位，以国开和农发行为主。

央行抵押补充贷款（PSL）投放给政策银行（国开和农发行），政策银行再发放专项贷款。再次是商业银行发放贷款。最后是城投平台等发行的募集资金投向棚改项目的企业债券，以及2018年新批的棚改专项债，合计占比5-10%上下。

央行通过抵押补充贷款（PSL）对银行的定向宽松，是棚改最主要、最核心的资金来源。从央行PSL余额和累计增速看，截止2018年5月末PSL余额达3.1万亿，同比增速为33%，尽管增速放缓但仍维持迅猛增长。

2018年1季度PSL余额的增量是3038亿，比2017年同期的1632亿几乎增长了一倍。2018年2季度PSL增量与2017年同期相比，增速几乎为0，与一季度翻一番的数据形成鲜明对比，说明PSL增量快速减少。

2018年前5月PSL余额新增4371亿，相比2017年同期的2947亿，资金支持力度仍然较大。从2017年棚改的新增资金结构来看，其一是公共财政规模预计在2100亿以上（16年为1722亿）。

其二是新增国开和农发行棚改贷款为1.28万亿。其三是新发棚改类企业债规模770亿左右。截止2017年末，国开行累计发放棚户区改造贷款3.4万亿，过去3年间（2015年-2017年），政府在棚改上的总投入量累计超过4万亿。

十）组建中国住房银行，收购房企土地、项目、房子，转变为保租房、公租房。可以参考发达国家住房银行组建的方案，主要用来提供融资支持。例如以美日为代表的住房抵押贷款资产证券化模式，大幅提高房贷流动性、繁荣房贷二级市场。

例如以德国为代表的住房自愿储蓄模式，最大特点是先存后贷，可以解决住房银行启动初期筹资难问题。例如以新加坡为代表的住房强制储蓄（公积金）模式，公积金封闭管理，缴存比例较自愿储蓄模式更高。

中国可以与公积金制度改为住房银行，资金来源通过中央财政、发专项债、公积金存量、可转向资产证券化模式，缓解财政压力。一旦实现住房银行，可以提供长期低息贷款、设立专项资金（购买存量土地、商品房转为保租房）。

优化增量住房，即控制新增的土地、住房供应，这在2008年、2014年二轮房地产去库存的措施中都存在过。最为主要的措施，包括暂停止新建商品住宅用房、暂停新增商品住宅用地出让、收购商品房新房项目与土地充当保租房的房源。

一）停暂停止新建商品住宅用房。例如商品住宅去化周期超过36个月的城市，可以在1年内，停暂停止新建商品住宅用房，避免住房供应过剩的情况。同时建立商品房去库存系统与大数据，随时监控去库存进程。

二）暂停新增商品住宅用地出让。4月30日，自然资源部打出一招房地产去库存的大招。发文要求，商品住宅去化周期超过36个月的，暂停新增商品住宅用地出让。同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。

三）收购商品房新房项目、土地，充当保障性住房的房源。这个地方国企、城投可以实施，具有资金实力。可以快速的控制新增住房库存，并且可以让房企快速回收资金，实现现金流稳定。