谢逸枫：36城限购令正式退出历史舞台，住房限购时代终结

文/谢逸枫

笔者在2021年开始一直鼓励地方、建议国家要及时取消已经不合时宜的住房限购等限制措施，避免误伤市场。让房地产回归市场，让买卖双方自由交易，让价格回归市场，让价格调整供需关系，让市场决定资源配置。

2024年5月9日，杭州出台楼市救市组合拳政策，不仅全面取消住房限购，还明确以房定地的供应、挂牌即享首套资格、购房即可落户、取消公证摇号。这将说明5月份开始一二线城市将迎来一波空前大的一揽子楼市政策放松潮。

杭州楼市救市组合拳政策，最大的亮点是从多角度激活市场购房需求，应该会成为各大限购与已经取消限购城市学习的榜样，非常具有示范意义。尤其对于房地产去库存的帮助大，有利促进房地产销售成交，市场复苏。

笔者跟踪统计数据显示，截至2024年5月9日，全国已有51城优化住房限购政策，包括住房限购取消、放松的优化。其中有哈尔滨、南宁、宁德、衢州、常州、徐州、佛山、东莞、南昌、呼和浩特。

还有福清、石家庄、赣州、扬州、嘉兴、九江、南京、大连、兰州、济南、青岛、福州、郑州、沈阳、合肥、武汉、无锡、宁波、昆明、厦门、苏州、惠州、长沙、成都、杭州、西安36城全面取消住房限购。

其中三线城市（海南17市县（9市县，海口、三亚、五指山、琼中、保亭、海口、文昌、屯昌、昌江）、二线城市（珠海、天津）、一线城市（北京、上海、广州、深圳），共计15城优化住房限购，23城没有取消住房限购。

截至目前，全国存在限购地区城市只剩海南17市县，还有另外6个城市（北京、上海、深圳、广州、天津和珠海）。其中一线城市为北京、上海、广州、深圳；二线城市为天津和珠海；三线城市为海南17市县。

目前36城限购令正式退出历史舞台，意味着房地产政策迎来重大转折点的信号。预计未取消住房购的二线城市与海南省将在年内取消，而一线城市大尺度放宽或者取消，基本上表明中国住房限购时代结束。

房地产市场要扭转下行、房价下降的趋势，仅仅是依靠部分城市取消限购等限制措施的无法实现的。因为前期的供应端政策落实不到位、需求端的政策效果差，总体表现出挤牙膏式的政策松绑，市场效果持续力差。

领导上午V问老汉，限购等限制措施取消了，金九银十房地产会见底反弹，房价会上涨了吧？我说“人放出来了，市场可能还是尿不出来，水龙头没有打开”，建议降准、降息，进一步降首付、降利率、降税费。

继续取消限购、限贷、限售、限价、限签、限离、限企、限赠送与限法拍、限面积与限户型、限摇号、二手房指导价等限制性措施，加大购房与租房落户、个人房贷、人才与农民及二三孩家庭买房财政补贴、放开第三四套房贷、以旧换新支持力度。

取消土地出让规则的限售价限地价与竞配建竞自持、现房销售及调整容积率和下降保证金、取消90/70政策、调整普通住房标准、增值税五年改二年免征、库存超过18个月-36个月的城市放缓土地供应、超过36个月的城市暂停土地供应。

最好在这三方面（房企融资、收购商品房库存转为保障房、城中村改造货币化安置）继续加水（四支利箭+三个不低于+经营性物业抵押贷款落实、财政拨款、PSL＋专项贷款、城投发债券、城中村改造货币化安置＋专项借款、特别国债）。

房企债务、交付、市场超跌、下行周期拉长、预期的问题存在，库存的去化与房企融资、需求端刺激政策的落实需要时间，必须考虑供需两端共同发力。因此，多管齐下，房地产市场才有可能在2024年底或2025年完成触底回升的局面。