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害怕烂尾的买房人,冲进了二手房

呆呆咖啡馆 发布时间:2024.07.09 09:08:42
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“以半年为对比来看,2024上半年深圳二手住宅的21394套是过去5个半年度里最高点,也是唯一超过2万套的半年,对比2022上半年上涨了115%。”


这是乐有家研究部最近发布的上半年深圳楼市报告里面的一段话。


“二手重回成交主导地位,一个是新房降价受到限制,不能和二手房一样降价很彻底;另外一个原因则是,去年新房交付的各种质量问题,导致很多购房者害怕购买期房,怕烂尾。”乐有家研究部的分析里如此写道。


前几天,有购房者问,深圳的房价还在跌?


回答是肯定的。


近期的市场到底如何了,在回答这个问题的时候,呆呆想了下,还是有必要将深圳2024年半年度数据放在这里,让购房者对市场有比较清晰的了解和认知。

01 

新房走量,要么降价彻底

要么有硬核实力

2024年上半年的深圳新房市场,除了成交量很低,还是一个冷热不均的市场。


乐有家研究中心监测数据显示:

2024上半年,深圳一手住宅新增预售248.05万㎡,环比2023年下半年减少4%,同比2023年上半年大幅度减少24%。


2024上半年全市网签(即预售成交)12135套一手住宅,环比减少21%,同比减少25%;网签面积124.63万㎡,环比减少20%,同比减少25%。


(新房网签数据,表格来自乐有家,下同。)


尽管供应减少,但因为去化放缓,导致最终的一手住宅库存量仍然居高不下。


2024年6月底,全市一手住宅库存面积达到516.21万㎡,和2023年年底的库存面积基本持平,去化周期达到24.8个月。

(新房去化周期)


这里面值得说的是,在限购松绑的区域,龙华和光明成交占比有明显的上涨。


另外,市场上有两种新房依然卖得不错,上半年有三个新盘都卖得很好,虽然没有日光,但也接近了。


一个是鸿荣源·胤璇,开盘就剩下2套,后续很快售罄了。


一个是中海超总的深湾玖序,开盘卖了接近9成。


一个是深铁的前海时代三期第二批产品,也卖得很好。


这三个产品的备案均价在8.5万-13.3万/平之间,都属于豪宅产品。可见豪宅客户对地段好产品还是有很高的需求。


另外,位于福田的金地环湾城,也是少有的没有什么折扣还卖得不错的盘。一旦开发商不着急资金,好地段的房子就可以慢慢卖。


但不少开发商是等不起的,他们需要靠折扣更快获取资金,这就造就了市场上另外一种卖得不错的盘,那就是,就是降价彻底的盘。


上半年的新房销售排行榜,网签前20的盘,其中卖最好的就是鸿荣源珈誉府,鸿荣源地产是这一轮调整里的赢家,几个盘销售都卖得不错,这里面有鸿荣源的产品优势,也有品牌优势,特别在宝安,鸿荣源三个字招牌非常被认可。


珈誉府虽然还没85折,但优惠力度也相当大,不过,更大优惠的当然是八五折的开发商。


上半年,将85折执行到底的开发商有好几个,例如龙华迎玺很直接,最早开盘85折,直接卷翻周边楼盘,所以销售是实实在在的不错。另外,宏发悦见和府和卓越珺奕府这些盘,都是一折到底,不仅直接是最低折扣85折,还产品升级或者送装修等等。


呆呆曾经很好奇位于横岗的山河里为啥能进入排行榜,毕竟龙岗的盘是真的不好卖,而且开发商也不知名,结果去了解后发现,这盘也是85折还送装修。


(新房网签前20名)


所以,新房市场,要么本身够好,要么打折狠,如果本身产品不错加上打折,那就卖得更好了。


总之,不扭捏直接干脆打折的开发商都实现了快跑。


上周,深圳出来新的楼盘拿证政策:项目主体封顶后才能开盘。


这无疑要让开发商雪上加霜。这个时候,就只能给上半年跑量的开发商点个赞,估计他们自己也在暗自庆幸,不打折抢跑,遇到这个政策,资金的回收时间少则慢半年,多则大半年,这对本来就缺少资金的开发商压力太大了。


受到这个政策影响,下半年有些原计划入市的项目可能推迟入市时间。


(新房成交量价地图)

02

二手房, 成交价同比降了1万/平


今年之前,深圳楼市的二手成交价已经已经被屏蔽了几年。


所以当粉丝群有人问现在房价如何的时候,呆呆想说,终于能看到深圳二手房成交的均价了。


乐有家的数据显示:


上半年深圳共售出33529套住宅,其中36%是一手,64%是二手。二手过户21394套,环比上涨29%,同比上涨32%;

(过去多年的上半年二手房成交)


2024年6月份,深圳二手成交的均价是6.05万/平,环比5月下跌4%,相对于去年6月的7.11万/平,每平米均价已经降了1万元/平。

(这一年来的房价变化)


作为均价来说,这是一个很夸张的数据了。


因为均价1万/平,意味着有些盘没怎么降,但有些盘可能是腰斩,事实也是,大多数二手房业主都在割肉卖房。


业内人士认为,正因为挂牌价和成交价的双下跌,才有了二手房更多的成交。


最近二手房的成交是这样的:

2024年6月,深圳二手房过户4172套,创下2021年3月后的新高;


网签5309套,创下了2021年2月以来的新高。


乐有家研究部认为,业主挂牌价环比和同比都还在下跌,目前特征依然是“以价换量”。

(二手房热销排名)


另外,二手房成交的区域均价里,南山依然是最高,二手成交均价8.5万/平,其次是福田,7.5万/平,这里可以看看大鹏的成交均价是2.5万/平,给个建议,想去临深买养老房的,不如去看看大鹏,山好水好风景好,价格又便宜,最主要还在深圳。


这里要说明下,很多人可能没有直接的印象,但是如果拉长时间的维度,就会发现,二手成交成交量超过新房,十多年前都是这样了,只是在过去的两、三年里,新房成交曾经是占了主导地位的,例如2020年,新房成交5.24万套,二手总成交才4.07万套;2022年,新房成交3.44万套,二手2.17万套。2023年二手已经比新房多成交1200套。


但是2024年上半年,二手已经超过一手9259套,这个数据是很夸张的。二手回到绝对主导地位,除了降价更充分外,这两年收楼即wq让很多购房者开始害怕购买期房。


一切都是因果循环,一辈子积蓄买了个房子,谁都想高高兴兴的收楼,但很多人却没有实现这样的梦想,这样的时候,买二手房确实会让人放心很多。

“二手成交区域价格)


03

一些仅是个人的建议

最后,说下当下如何买房,这个给还在计划买房的小白参考。


乐有家数据显示,过去一年来,购房者的议价率已经达到了10%。说明,大部分的房子都是可以讲价的了,而且讲价的幅度还不低,但是很多小白还是会“一时冲动”。

(议价空间走势)


在很多中介建的群里,中介发送的房源信息,经常会看到“笋盘”字样,再加上“买到就是赚到”、“抄底”等字样,很多购房者就会心动,事实上,大部分房源信息都和楼盘其他房源差别不大,只是打了“笋盘”两字。


之前因为中介的app都屏蔽了数据,所以看不到成交价,现在每个人都可以看到成交价了,所以买房时候,一定不要偷懒,不是别人说什么就是什么,自己去查下成交价,一个公司,几十万的单都是各种调研数据,一个几百万的房子,咋就这么不认真呢?认真点,也许就能省下几十万呢。


这里说个近期的例子:

想告诉你们,这个年代,买房一定不要冲动!


前段时间,一位朋友告诉呆呆,她的小白朋友,2000多万的房产,小白朋友第一天去看房,晚上就被中介拉上谈判桌,一直聊到凌晨2点,然后就买下了。


朋友说,晚上咨询我的时候,还不知道她被拉回去了,结果第二天早上就被告知已经交钱。


呆呆看了下成交价,没有半点笋盘的味道在里面,到底是怎么就那么快心动了呢?


冷静!有钱的姐姐们!


遇到这种,不管如何,都要让自己先抽身出来再说。


现在这个市场,不缺房源,价格都可以谈的,谁的钱都不是大风刮来的,能省点是一点。


二手现在挂牌套数已经高达11万套,而且一直在增加,想卖房的业主也越拉越多,挂牌价一直在下跌。

(挂牌价格变化)


不冷静的时候,来看看上面这张业主报价变化表,挂牌均价6.79万元/㎡,对比2023年6月跌幅11.4%。另外,全深圳122个片区,98%的片区业主报价都是下跌的,凭什么你买的不能讲价呢?

(二手价格区间,供参考)


当然,对于想卖房的业主来说,以上的数据都不是好消息,只有一个建议,着急出手,和开发商一样,对自己狠点,毕竟,上半年二手房源的成交周期是196天,业主卖房的难度依然不低。


当然,如果不着急,就慢慢等,成交在恢复,楼市应该在筑底,不如等等看有没有希望,反正都等了这么久了,也不差这会。


毕竟,现在的成交量,相对于一个1700多万常住人口的城市来说,真的还是太低太低。


而且,我们也是有过高峰期的,2015年,深圳二手房全年成交套数是12.72万套,2016年也有8.58万套,2020年也有一个小高峰,9.53万套。


这个高峰现在也不期待了,但如果能回到每个月5000套的荣枯线,那么市场基本就稳定了,市场也用不着那么焦虑了。


(二手房热销榜)


深圳 房价 买房

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