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这次重要的会议后,地产会有什么变化?

李宇嘉 地产 发布时间:2024.07.11 10:44:28
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重要会议即将召开!

 

坚持“人民有所呼、改革有所应”。问题是时代的声音,“问题清单”也就是“改革清单”。


问题导向!地产领域最大的问题,就是市场稳定与民生诉求。无论是新型城镇化、共同富裕、民生诉求、固本培元、耐性资本等重要会议将会论及的主题,都与地产的这两个问题有关系。


今年的政策救助,将对地产的综合纾困,抬到了一个高度。比如:


  • 创新货币政策工具再贷款,推动“去库存”(时隔10年后再次提出去库存);


  • 全面盘活存量土地和房产,甚至可以调整规划和功能;


  • 居民房贷利率和首付,均降至历史最低,还会更低;


  • 时隔10年后,一线城市再次松动限购政策。


但客观讲,政策只有短期效应!


因为,当前的地产形势,并非周期波动,而是从“上半场”到“下半场”的转换。或者说,从单边上涨到单边下跌的转换,从加杠杆到去杠杆的转换,从金融化到一般商品化/民生品的转换。


我们以刚需最集中、住房自有率最低(只有30%)、弹性最大(深圳对刺激性政策最敏感)的深圳为例。从2023年开始,尽管深圳本地救市不遗余力,6月深圳全市二手房过户同比上涨73%,上半年同比上涨32%。但如此的量增,并没有改变房价下跌的预期和现实。


深圳二手住房价,已下跌3年多(深圳房价下跌始于2021年5月份)!上半年,深圳二手房挂牌均价同比下跌的小区占82%,买家平均议价率(卖家降价幅度)6.7%,增长0.9个百分点!


数据来源:乐有家


包括深圳在内,近期成交量的回升,很大程度上是过去快速城镇化下被高房价抑制的刚需,在价格下跌的过程中实现了供需匹配。从成交总价看,上半年深圳只有总价300万以下的房源占比上升(4.3个百分点),300-500万的持平,其他价格段都在下降,足以说明问题。


如果把视角放到全国层面,我们看开工、销售、卖地、新增地产贷款等更加宏观的指标,发现短短2年半的时间(2022年-2024年上半年),地产经历了从“涨”到“缩”的切换!


02


本质上,这是从金融属性的“右端”到一般商品/民生属性的“左端”的切换。无论是体量的急剧回调,还是二手房挂牌量的攀升,价格的下跌,都是这种从左至右切换的必然结果!


金融属性下,交易端、持有端,无论多大敞口、多高的价格、多高的杠杆率,都能自圆其说。开发商如此,政府端如此,居民端和金融端,亦如此。但是,一般商品或民生属性下,说不通了。


上半场,阿猫阿狗,都在想着进入地产,支持实体的用地和空间,挖苦心思、明着暗着往地产转,导致了统计口径低估的产能;下半场,我们看到,包括个人、企业、实体类上市公司、甚至地方政府,都在抛售,市场上的卖单压力大。这时候才发现,产能到了这个地步。


于是,不论供地、开工,还是销售,在短短2年半时间,就回到了10年前,甚至15年前。右端到左端的极端切换,其另一面就是,去产能和去杠杆,开发商债务违约,居民挂牌售卖/提前还贷,金融机构厌恶地产,地方财政收缩,基建投资受阻等,都是去产能和去杠杆的外在表现。




地产去产能、去杠杆,结果就是地产“押品”功能的退化,反过来加速去产能和去杠杆,以及货币循环空转。因为,过去几十年,地产是唯一信赖的“押品”。目前,M2已高达300万亿出头,但M1非常羸弱,甚至一度降到负数。表面上看,信用自央行传导下去,却无法通过商业银行派生实体贷款,在金融系统内打转转,映射了地产“押品”功能的退化。


很简单,“押品”功能丧失,几乎所有的金融业务没了根基。


03


问题还不止于此!


地产的几次超级周期,比如2008年的四万亿,2014年启动的棚改和去库存,以及2020年应对疫情的流动性,均与2012年开启的金融自由化导致的无序套利重叠。比如,土地财政异化为土地金融、多牌照的城投平台;利率自由化、多层次金融体系建设、放松影子银行监管。


这就意味着,“地产超级周期+金融自由化”的组合中,嵌入了地方政府的投资冲动和隐性担保,后者在高速城镇化和工业化过程中具有非常强的合理性。但是,基础秩序不佳的情况下,对地产和金融的双隐性担保,导致了寻租和套利,近年来一系列的金融领域案件均是如此。


2020年以来,形势骤变,一方面是大清算,包括地产企业“该破产破产、该重组重组”,金融监管长牙带刺、有棱有角;另一方面是正本清源,包括地产领域夯实“房住不炒”、住房保障,金融领域强调“回归服务实体”,服务国家战略。本质上,就是对过去的拨乱反正。


也是固本培元!


但是,这是一个“破”大于“立”的过程,地产押品退化,行业的逻辑彻底颠覆,导致过去“央行-商业银行”的信用传导机制失灵,这是地产行业“失速”和M1羸弱的主要原因。其另一面,就是包括地方政府、行业(地产企业)、居民的资产负债表收缩,这个趋势难挡。


始于2022年的地产纾困,特别是5.17以来一系列凌厉救助,基本扮演着“托底”的角色。目的有两个,首先是防风险(包括交付)。大家捋一捋近年来历次重要会议对房地产的表态,之前基本放在内需和民生保障上,近两年基本放在“防风险”上。政策救助的基调是托底。



另一方面,就是让地产行业回归本源,尊重规律、保障民生。其实,不管城镇化率达到80%的美国,还是经历了大周期的日本,民生行业主要就是围绕居住的消费,地产也都是支柱产业。所以,地产领域的固本培元,就是回归房子的本来面目,既是一般商品,也是民生品。


过去,房地产被工具化了、产业化了、金融化,偏离了本源,现在要回归。国家强调的新发展模式、高质量发展,基础就是回归一般商品和民生品的本源,或者从“房子”(经济价值)转到“人”。但是,这种从右到左的转换,基本范式的更迭,导致的冲击是非常巨大的。


这个冲击,一是行业失速导致的经济冲击、上下游及固投下滑;二是去杠杆导致的系统性风险问题;三是资产价格下跌导致的金融风险、居民获得感;四是土地财政急剧收缩导致的地方财政维艰和债务;五是“押品”功能退化,地产金融加速器效应灭失,导致的持续通缩。


说的严峻点儿,整个经济的循环问题!


04


政策“托底”,仅是权宜之计!


关键是,如何把地产及其切入到整个经济循环的链条接起来!


放在“脱钩断链”的外部环境下,修复这种循环更加迫切!


形势已是倒逼,表面看严峻,甚至悲观,但倒逼意味着改革时机到了!我倒并不很悲观,形势总比2022年以来的这两年要好:政策救助不断,但预期“拉起来5%、跌下去10%”要好。


5.17的部署,除了防风险、稳市场以外,最大变化就是存量盘活。大家看住建部、自然资源部、央行、金融管理总局,四部委的政策,主要是盘活存量。包括存量房屋盘活利用(各地轰轰烈烈的“收房”行为),保障房从新建转向存量盘活,存量土地盘活(给出三种渠道:开发商继续开发、二级市场卖掉,政府回购或收回),金融创新支持“去库存”等等。


旧模式必然要退出舞台的,包括无法转换到新模式的,特别是那些作奸犯科的。这意味着,市场上大量的不动产要处置。当资产价格跌倒谷底,国家队进场,以地板价打扫战场。消化周期高达5-8年左右的广义库存(闲置地块),将是清理的重点,会进入到二次开发的阶段。


这就是保障房,也是房地产的新赛道!


大家会普遍反映两个问题:一是钱的问题(比如收购存量);二是信用传导机制亟待重建的问题!


4月20日,关于中国长期国债利率、收益率的问题,央行表态要更多地下场,积极操作和买入政府债券。随后,财政部有一个跟进表态,积极支持央行更多参与公开市场操作。释放的信号,就是财政与货币的“协同”,或者说信用传导从“央行-商行”到“央行-财政”。


注意的是,“央行-财政”的协同,一方面解决钱的问题,另一方面确保了固本培元的大方向,即资金一定要流入民生部门,解决新型城镇化2-3亿人融入城市和享有城市公共服务的问题,最终将这2-3亿人引入到国内大循环,国内统一的大市场,从而确保内需能启动。


最近有几个消息:一是6月21日,住建部会议提出,推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障房工作,保障房全面下沉至县域。在教育、医疗和公安干警等领域工作的基层公务人员,享受到住房保障,推进城乡融合,夯实基层公共服务和社会治理。


大家应该注意到了,新招聘的公务人员,多半下沉到街道、县乡镇。多说一句,即便县城收入只有3000元,但房子解决了、教育解决了,对卷就业的大学生来说,这是个不错的选择。


另一个消息是,7月5日,国家成立国有企业土地资产盘活专项基金,该基金由国务院国资委批准、中国诚通控股联合中国东方资产管理公司发起设立,总规模300亿元,坚持市场化、专业化原则,助力国有企业盘活利用存量土地和既有建筑,提高国有资本配置效率。


国企开始要进场了,大量的存量资产被盘活,用作保障性住房,解决新型城镇化过程中的住房需求,刚需全面转向保障房。“央行+财政+国企”,这既是金融深化、也是财政深化。什么意思?大家应该知道,多少人没坐过飞机,没用过抽水马桶吧,还有一个更重要的概念。


即,多少人没用过金融!这二十多年的地产繁荣,凡是获得资产溢价的,或阶层跃升的,大多数都是靠金融(中金那个女的,也想这样)。过去,金融行业野蛮生长,但深化不够。未来,配合住房回归,金融要真正深化,要发展普惠金融,这就是中国版的“住房银行”。


在地缘政治大变局的背景下,国内大循环、统一大市场就是依赖。过去十几年,我们通过高速铁路网、公路网、村村通,以及移动互联(微信、支付宝、抖音等),把全国所有“有人的地方”,用这张有形(路网)和无形(移动互联)的大网链接起来了。万事俱备,就差东风。


在“央行+财政+国企”以及普惠金融的信用新模式下,海量的存量不动产将会被盘活,新型城镇化2-3亿人的问题将得到解决,国内大循环、统一的民生大市场补上一块最大的短板。


我们拭目以待!


宏观调控 房价 宏观分析

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