总结2024上半年
新房市场
1、去化:新房住宅供应放缓,但成交欠佳,导致库存居高不下,去化周期24.8个月;
2、成交:新房售出12135套住宅,环比减少21%,同比减少25%;
3、区域:宝安、龙岗与龙华是一手住宅网签量前三的城区。
二手市场
1、成交:上半年深圳共售出33529套住宅,其中36%是一手,64%是二手。二手过户21394套,环比上涨29%,同比上涨32%;
2、价格:“以价换量”:6月二手成交价6.05万元/㎡,环比下跌4%,同比下跌15%;
3、区域:龙岗、福田与南山是二手住宅过户量前三,龙岗与福田是唯二半年过户量超4000套的区域;
4、限购松绑区:松绑区中,龙华与光明成交占比有明显的上涨。
5、法拍房:挂牌超3100套,流拍率约77%,但成交房源中溢价率高达64%。
业主挂牌
1、报价:挂牌均价6.79万元/㎡,对比2023年6月跌幅11.4%,98%片区业主挂牌价下跌;
2、新增客/房比:新政后新增客户量与新增房源量比值增大,代表楼市的新晋购买力增加;
3、挂牌房源楼龄:老小区挂牌量逐渐增加,51.17%的房源小区建成年限在2000-2009年;
4、成交周期:上半年平均房源成交周期196天,增加了19天。
客户成交
1、议价:交易量越好,议价空间越少,最新议价率回落至10.08%,一套挂牌价500万的房子,最终成交价在450万左右;
2、参考价偏差值:低于参考价20%成交的占比上涨150%,超83%二手房低于参考价成交;
3、成交排行榜:销冠片区是龙岗中心城,超800套。销冠楼盘是桃源居,月平均过户22套;
4、刚需入市:300万元以内成交占比达到2023年1月以来的最高点,60㎡以内成交占比连续3个月上涨;
5、成交房源楼龄:楼龄在2010年及以后(即楼龄14年以内)的房源成交占比有显著提高;
租房市场
1、成交量:2024上半年乐有家门店租单成交量,同比上涨11%;
2、租金:上半年租金平均水平71元/㎡·月,较2023上半年跌2%。
供应市场
1、2022-2024上半年一手住宅供销情况
2024上半年,深圳一手住宅新增预售248.05万㎡,环比2023年下半年减少4%,同比2023年上半年大幅度减少24%。可以看出,全市新房的新增供应量逐渐放缓。但受制于成交的减少,导致最终的一手住宅库存量仍然居高不下。2024年6月底,全市一手住宅库存面积达到516.21万㎡,和2023年年底的库存面积基本持平。
2、上半年一手住宅各区预售情况
上半年深圳新房供应高峰集中在“小阳春”的3月,单月新增一手住宅9456套,面积88.18万㎡,比4、5月的总和还要多。到二季度新增供应步伐放缓,预计下半年9月还将有一波供应高点。
3、上半年一手住宅月度去化走势
2023年12月开始深圳一手住宅去化迈入20个月,此后持续走高,2024年6月最新去化时间达到24.8个月。去化周期的上涨,反应了新房市场交易活跃度的不及预期。“去库存”成为当下全国楼市的主要任务,去化周期超过36个月的城市,将暂停新增用地出让。深圳虽然远没有达到此数值,但已经是历史较高水平。
一手住宅
1、2022-2024上半年一手住宅成交走势
以半年为区间来观察,新房成交量近几年持续走低。乐有家研究中心监测数据显示,2024上半年全市网签(即预售成交)12135套一手住宅,环比减少21%,同比减少25%;网签面积124.63万㎡,环比减少20%,同比减少25%。
下跌幅度如此之大,可见上半年深圳新房市场交易活跃度不佳。在交付及质量问题频出的当下,买新房的确存在一定的不可预测性。但对于品质好、配套佳、地理位置优越的项目,只要价格稍微让点利,就能卖出不错的成绩。这也是新房市场表现“两极分化”的原因。
2、上半年一手住宅月度成交量价走势
2024上半年的前半段,新房市场交易量多在2000套左右。得益于5月高频落地的调控政策,6月份一手住宅网签量大幅度提升,接近3000套,环比上涨46%。若该势头能保持,下半年新房交易量会有明显提升。
价格方面,6月新房成交均价5.36万元/㎡,环比下跌3%,与1月比下跌7%。新房价格与新增供应息息相关,如当月入市的刚需项目多,势必会拉低成交均价。
拉长时间范围来看,过去1年一手住宅网签量最高时达到3156套,但绝大部分月份成交低于3000套,月均网签量2353套。
3、上半年各区一手住宅成交量价地图
乐有家研究中心统计显示,2024上半年宝安、龙岗与龙华是一手住宅交易量前三的城区。其中宝安是一手住宅网签量唯一超3000套的区域,达到3328套,环比下跌40%,同比微涨1%。龙岗新房市场较2023下半年有明显提升,一手住宅网签2429套,环比上涨32%,但同比下跌23%。龙华网签2376套,环比下跌10%,同比下跌25%。
各区新房成交价格最高的是福田与南山,均超过9万元/㎡。罗湖、龙华与宝安在5-6万元/㎡区间,盐田、龙岗与坪山在3-4万元/㎡区间。大鹏价格2.7万元/㎡,深汕合作区仅1.2万元/㎡。
4、上半年新房楼盘成交排行榜
上半年网签量第一的楼盘是宝安沙井的珈誉未来花园,也就是鸿荣源珈誉府2区。网签量490套,网签均价5.1万元/㎡。该项目1区于2023年推出,也是当年的销量之王。
第二名南山的地铁前海时代广场三期,网签458套,均价9.9万元/㎡,是成交量top20的新房项目中价格第一的楼盘。
第三名龙华的星河·星悦云邸,网签348套,均价4.6万元/㎡,是大浪片区稀缺的新盘。
总体来看,上半年或者说近2年销量较好的新房项目,都拥有以下几点共性:
①好配套:成熟且完善
像珈誉府有50万㎡的湾区壹方以及海岸城商业配套,紧邻11号线,周边学校是深外宝安学校(集团)南校区。地铁前海时代广场在前海片区里,也是拥有较完善商业、交通配套的项目。
②好产品:稀缺性
6月刚开盘,成交数据还未体现在网签上的中海深湾玖序,也是深圳多年未现的开盘卖出百亿元的新房项目。这是目前深圳湾超级总部基地片区里唯一的新房住宅产品,有自身的稀缺价值。
③好价格:折扣给到位
作为豪宅产品,地铁前海时代广场三期开盘均价9.9万元/㎡,单价低至8字头,远低于同类项目。深湾玖序作为顶级豪宅,开盘11-14万元/平在深圳湾片区也是较有吸引力的价格。大家对于美好居住生活品质的追求没有变,好的产品一定能得到市场好的反馈。
二手住宅
1、上半年深圳调控政策效果盘点
2024上半年是利好政策最高频的半年,龙年春节首日开工,深圳就给了楼市第一大利好,放宽了房票的个税社保要求。随后又陆续针对商贷利息、限购政策、首付成数、商贷利率、公积金利率、户型要求等落地实际性调控措施。
上半年一共7大利好政策,给深圳二手楼市的回暖吃了多颗“定心丸”。
其中市场反响最大的政策是5月17日和5月28日出台的“降首付、降利率”措施,为深圳楼市二手带来直接促进作用,看房量与成交量陆续创造历史新高点。
2、历年上半年二手市场成交走势
乐有家研究中心盘点了2007年以来每年上半年的二手住宅过户量成交走势,过去18个上半年里,2022上半年是历史最低谷,成交量还未超万套。但2023上半年开始楼市逐渐复苏,对比2022上半年上涨63%,2024上半年再上一层楼,达到21394套,对比2023上半年上涨32%。上半年楼市两连涨,市场未来可期。
3、2022-2024上半年二手住宅成交走势
以半年为对比来看,2024上半年深圳二手住宅的21394套是过去5个半年度里最高点,也是唯一超过2万套的半年,对比2022上半年上涨了115%。过户面积也从此前的不到100万㎡,上涨至如今的206.24万㎡。
以此过户面积和套数计算,2024上半年深圳二手住宅成交套均面积约96.4㎡,而过去2年大多在95㎡左右。可见随着房价的回落、上车门槛的降低、购房成本的减少,市民买房的首选面积也越来越大。
4、2022-2024上半年一二手占比
2024上半年,深圳一二手住宅一共卖出33529套。其中36%是一手住宅,64%是二手住宅。二手住宅占比较此前大幅度上涨,二手房的市场主导地位进一步奠定。
新房市场成交的下滑,其中一个核心原因是在当前“以价换量”的市场行情下,新房价格仍受到“限价令”约束,价格难以降到位,而二手房经过3年的调整,价格已经回到2018-2019年,吸引更多客户的青睐。
5、近1年二手住宅月度成交量价走势
过去1年,深圳二手住宅过户及网签量最高点均出现在2024年6月,为上半年画上圆满的句号。2024年6月,全市二手住宅过户4172套,创2021年5月以来最高点;网签5309套,创2021年2月以来新高。房价则长期处于回落态势。
乐有家门店成交数据显示,6月全市二手住宅成交均价为6.05万元/㎡,环比5月下跌4%,同比2023年6月下跌15%;最新业主挂牌价6.79万元/㎡,环比下跌1%,同比下跌11%。“以价换量”特征仍十分明显。
6、上半年各区二手住宅成交量价地图
与新房区域表现不同,二手房上半年各区成交量环比与同比均呈现大幅度上涨。
上半年二手住宅成交第一的是龙岗,过户4937套,环比上涨28%,同比上涨37%;第二名是福田,过户4038套,环比上涨27%,同比上涨22%;第三名是南山,过户3534套,环比上涨29%,同比上涨25%。龙岗与福田是唯二半年过户量超4000套的区域,可见这两个城区二手市场之繁荣。
当前二手房成交均价最高的区域是南山,8.5万元/㎡左右;福田价格相对南山低1万元,上半年房价在7.5万元/㎡左右。罗湖、盐田、龙岗、光明、坪山与大鹏,房价均在5万元/㎡以下,是刚需首选。
7、限购松绑区成交占比变化
5月6日深圳出台分区限购政策,已经落地满2个月。乐有家研究中心对比了政策前后,深圳乐有家门店二手成交的变化,发现松绑区中龙华与光明成交占比有明显的上涨。
龙华二手成交量占了松绑区的32.2%,比5.6政策前提升了8.3个百分点;光明虽然只占了6.4%,但比政策前提升了2.8个百分点。龙岗虽然占比下降,但仍然是松绑区中的“挑大梁”区域,占比持续超50%。
篇幅有限,业主挂牌及客户成交相关分析可关注“每日楼市早读”公众号后回复“半年报”浏览。