深圳二手房均价回到2018，路边社再起传言

深圳7月份楼市数据出来，看了看数据，发现：

在上半年各种政策刺激下，深圳楼市5、6月份确实回暖了一些，滞后于市场的7月二手成交网签数据应该是个高峰。7月二手楼市市场的实际成交，又在往下，跌幅还很大，新房7月份成交数据已经很难看。

二手和新房成交的价格，也还没有停止下跌趋势，7月份的二手房源成交周期，已经到了约216天。

这两天路边社又在传言说深圳会出更多政策，不知道是不是和这个成交下降有关，感觉还是有关系的，就是不知道是否会出了。

1、

二手房实际成交下跌

（乐有家研究部数据）

7月份，深圳二手房网签过户数据显示，成交4573套。

这是深圳2021年5月以来的最高成交量，而且是连续四个月二手房成交在4000套左右了，对比去年，真的已经好了太多，去年都是在2000多套徘徊，最高的一个月也没有突破4000套，今年连续四个月回到4000套左右，真希望能就此稳住。

不过，希望多了就会成为失望。

包括贝壳、乐有家以及深中房协的报告都显示，7月二手成交走势变弱了。

深圳贝壳研究部数据显示，贝壳二手门店成交环比下降了30%；

乐有家研究数据显示，7月乐有家门店的成交数据减少了。

可见，没有政策刺激后，成交又在回落，进入8月份，如果没有新的政策刺激下，成交很难回升。

与之对应的是，二手成交房价的回落，我们可以看到，每个月，二手成交价都比上个月要低，市场依然是在“以价换量”，不过，看挂牌价的下跌走势，没有成交价的下跌多，可见，如果二手笋盘消化差不多，市场不能补充新的笋盘，那么成交可能放缓。

（乐有家研究部）

现在的二手成交价到底跌了多少呢？

7月份，乐有家研究部统计的深圳二手房价成交均价5.9万元/平，相对2023年7月的6.9万/平，每平米房价下降了1万，跌幅14%，相对2021年8万/平的高峰，跌幅已经26%。而实际上，不少的二手房，跌幅已经超过50%甚至更多。

呆呆查了下，7月份这个二手成交均价，已经回到了2018年深圳二手房的年度均价（如下图），等于说，不少6年前买的房子，都可能已经成为市场的韭菜。

（过去十年的房价走势，图片来自乐有家）

当然，这是说均值，有些房子的房价，已经回到了2106年甚至2014年。

真是十年一觉扬州梦！

梦里有过梦醒无。

另外，二手的成交总价区间，乐有家研究中心统计，7月份深圳乐有家成交的二手房，共有60.7%的房源低于500万元，其中300-500万总价的成交占比环比增加了1.3%。

这哪里是房源成交总价低于500万的增加了，分明是降价后，总价低于500万的房源多了，导致成交多了！

命运的齿轮如果在转动，一定是：

今天二手购房者的easy上车是用卖家的痛苦换来的。

2、

新房持续低迷中

二手房的成交，不管怎么说，至少有点温度，终于在4000套左右徘徊了。

但是新房就没这么幸运了。

数据显示，7月份新房成交仅仅2616套，1-7月份，深圳新房平均每月成交2107套，这样算下去，不出新政策，今年新房成交能否超2.5万套都不好说，还可能创造十年最低的新房销售量。

（贝壳数据）

（新房批售量）

过去10年，新房的年度成交，只有2017年和2018年低于3万套。

去年市场那么差，新房也有3.16万套的成交。

现在新房成交低迷，呆呆上次其实写过：

一方面，新房这两年出现的不确定性问题太多，例如交楼质量、烂尾等，导致购房者更倾向于更能砍价以及能看到现房的二手房。

另一方面，开发商的供应也开始减少。

7月深圳有11个项目拿到预售，共有1975套住宅，新增套数环比下降了48.2%；截止到7月底，深圳库存销售面积495万平，深圳新房的去化时间降低到22个月，6月底是24.8个月。

新房供应减少，这个可能在下半年还会持续，7月初，深圳出来政策，恢复主体建筑封顶才能开盘，银行也必须等主体封顶后才会放款，这个政策对当前开发商是个沉重打击，现在大部分开发商都资金困难，就期望楼盘主体建设到10多层就可以开盘了，但是新的政策显然会增加开发商资金难度，推迟项目入市时间，有些项目可能等不到封顶就资金出现问题了。

看了下中原地产研究部统计的数据，8月份深圳只有8个新盘入市，值得关注的有中海深湾玖序第二批70套产品，位于深圳高级中学北校区隔壁的深业上城学府，光明百万大盘满京华金硕和府新一期、还有同样是百万大盘的信义金御山居等。

这里面，信义金御山居是早就封顶了的，而且是百万大盘集体封顶，信义这种资金实力超强的开发商目前在深圳并不多见，属于特例。最新的消息是这个盘8月3日开放新样板房。

至于价格，现在的开发商都很务实，走量为主，能给的优惠基本都会给。写完稿子后看到，华润龙岗项目静安府，上一期备案均价4.2万/平，7月31日的新一期的备案价3.4万/平。开发商也在争取备案价就降价了。后面应该会好点。

下面是新盘表格，有兴趣购房的可以看看户型，总有一款适合你。

（8月预计入市的新盘）

可能还是会有很多人问，现在你们要不要买房？不要问，问就是不知道。

不如问问你的预期和未来是什么？问你想要什么样的生活。一直都觉得现在已经是低位但不能说是谷底，买房量力而行，有压力就不要上车，没压力，上车可以改善生活。

最后说个和朋友的对话。这个7月份，北京、上海的二手成交套数都达到了15000套，深圳连北京、上海的零头都不够。

好友问，为什么1750万人口的深圳，成交连2400万人口的上海的零头都不够。

呆呆想起网上一句话：来深圳的都不是人，是牛马。

牛马是来深圳搞钱的，不是来亏钱的，每一分钱都是辛苦钱，得小心翼翼地花。

这样就能理解为什么我们的成交量会这么少了，当然，如果楼市回到有赚钱的机会时，深圳人也第一个不会放过。