去年小一报名人数达到创纪录的23万，今年是高峰期后的第一年。接下来很多趋势性的特点，就会从今年开始体现。
之所以说有好学校的房产会迎来大分化时代，是因为随着小学生的减少，初中生的增加，必然会导致有好学校房产价格体系的重塑。
像隔壁早就进入老龄化的香港，既有老牌好学校没人报名而倒闭，也有几十个人抢一个学校名额的九年制常青学校。
归根结底，好学校稀缺性的基础变了，逻辑也就变了。
趋势1：小学缓解了，初中更紧张了
从新生儿数量也能看出来，今年小一报名人数比去年要少2万多，所以小一学校名额明显宽裕了很多。
一些热门小学的积分也开始下降，比较典型的像百花的标杆，荔园通新岭校区，从去年的93.8分降到90.8分。
香蜜湖的老牌好学校侨香外国语小学，也从去年的90分降到82.9分。
但是好学校初中的积分反而在稳步提升中，和小学积分下滑的趋势完全不一样。
像前两年租房可上的深圳实验初中，今年积分已经提高到90分；
常年紧张的深圳高级初中部，从去年的94.5分提高到94.9分，需要提前49个月购房才够；
宝安中学初中部，积分也从去年的109.4分提高到111.9分，需要提前64个月购房才够。
早几年有机会租房上的育才二中，积分也在稳步上涨到72分，彻底把租房上学这条路给堵上了。
楼癫每次搞沙龙活动的时候，每次都会有家长问这个问题：
都说大家不生孩子，怎么积分还在上涨？
其实也不难理解，小一入学6年后才要上初一。深圳过去几乎每年的小一报名人数都在增加，直到2023年达到最高峰23万。
但是这波孩子，要6年后才能到到小升初的阶段，要9年后才到中考的阶段。
所以虽然小一入学的压力下来了，但是小升初的压力、中考的压力，还有好几年。
目之所及，接下来5年的初一入学的积分，还得继续上涨。
趋势2：入学紧张程度，地域特点鲜明
原关内好学校远远多于关外，但是关外的人口数量又远远多于关内。这就造成关内和关外好学校的入学积分，有很大的差别。
首先是关外稀缺的真好学校，不论中小学，积分都会超级高。
像龙岗的春蕾小学和百外世纪，都需要提前十几年买房才够。
宝安的宝中集团外国语小学、海韵小学和宝安小学，也需要动辄提前8年购房。
完全不受所谓的小一入学人数减少的影响。
考虑到拉胯的集团化效果和关外孱弱的教育底子，目前完全看不到这种好学校被替代的可能性。
换句话说，也就是宝安中学和深高北这种关外好学校的稀缺性，会长期长期保持。
但是，关内因为好学校众多，加上集团化的误导和模糊化，要比关外更好上好学校。
其中，积分真正会紧张的地方，只有两种：
一种是学区大、招生少的，类似梅香小学和海滨实验小学这种；
另一种是有信仰、有硬货的顶级好学校，像百花的荔园小学和深圳实验初中部的组合。
剩下的广泛的二三流小学和三流及以下初中，随着入学人数的下降，都不会很紧张。
趋势3：有好学校房产的价值梯度重塑
深圳的平均公办普高率常年只有一半，剩下的要么准备50万去读拉胯的民办高中，要么去上职高、中专或技校，早早准备步入职场。
但是前30好学校的公办普高录取率比普通学校高30-50%，实打实的降维打击。所以一个好学校的实用性仍然非常重要，认可度仍然高。
好学校名额的价值，归根结底，就是入读好学校的机会。但是如果积分过低，低到租房可以入读，那么这个学区所谓的溢价，就将面临冲击。
所以，结合成绩、未来初中紧小学松的趋势和深圳的地域特点，楼癫认为，接下来有好学校房产的价值排序应该是：
四大本部初中＞前15九年制好学校组合＞关外高积分真好学校＞关内前30初中＞仅小学好学校
排序逻辑：
深圳四大本部的成绩和认可度，是毫无疑问的神，全市几乎没有学区可以撼动；
前15学校地段生并没有比四大差多少，如果再搭配一个比较硬的小学，这个组合估计比深圳中学本部都还要好使；
关外公立真好学校其实只有宝中和深高北，这两个在各自行政区，根本没有竞争对手；
前30学校和二三流小学其实已经没有什么学区溢价了，但是初中相对更重要些。
大家后面可以按这个顺序，结合自己的需求和预算，挑选适合自己的产品。
最后还想跟大家说个现实，2025年是小一入学高峰期的最后一年，预计有21-22万的小一新生。
这个数字超过了山西、甘肃、重庆等11个省去年全省的新生儿数量。
但是不代表说过了明年，好学校就随便上了。
深圳毕竟是座年轻的城市，平均年龄还不到33岁，育龄期的人口比例高达30%以上，全国第一。
去年深圳的常住人口又流入了13万，按照现在的新生儿数量推测，深圳未来的新生儿数量估计长期会维持在14-15万个/年。
所以深圳的升学状况，估计未来很长时间，都还是全国最恶劣的，没有之一。
（文章来自于楼癫供稿）
正在看带好学校房子，想买带好学校的房子，想了解好学校情况的家长，可以加检庭微信，预约楼癫一对一咨询。我们可以提供咨询，带看，买卖交易，金融等一站式服务
粤公网安备 44030402000760号
