买房故事丨2025年，我又买了一套“老破更大”

来源：丁祖昱评楼市

我是杭州土著，在西湖区有两套“老破小"学区房，一套是父母名下自住，一套是五年前买入，其中有一套没用过学籍，去年考虑置换。

到了2025年，临近春节前完成置换，又买了一套200平米+的“老破更大"自住现在还在走流程中。

卖掉的"老破小“和买入的“老破大"房价较高点时跌价基本在两至三成左右。

关于值不值的问题，仁者见仁，只要住着舒服就是值得的，也许未来两年房价还会调整，不期待增值，只要不跌太多就行。

在2020年以前，我们三代同堂住在西湖区一套70平米的老破小学区房里。

随着孩子长大并上小学，房子明显不够住了，于是2020年9月我们夫妻俩又在附近入手一套小两居学区房，这套纯粹是为了自住，没用到户口也没用到学籍。

当时学区房的价格还算比较坚挺，这套不足90平米的两居室当时的成交价超500万，单价6万元/平方米出头。这一住就是小五年。

这五年时间，为了孩子上学接送方便，孩子基本都是在爷爷奶奶家住，我们这套“老破小”学区房价格也在大环境中单价跌到了4-5万元/平方米，纠结之下，我们还是计划趁低点“平进平出”置换一套更舒适的改善房。

好在有学区加持，价格一步到位的情况下，从挂牌到去年11月成交用了半年的时间，单价也从五年前的“6字头”降至“4字头”，总价在心理预期价位降了20万，凑整400万成交。

回过头来看，卖出价较买入价缩水了两成左右。在普跌的大环境下，这个跌幅还可以接受。

从卖方市场到买方市场，购房者心态发生了很大的变化，即便是买学区房也比以往更加理性，大家都想要以最低的“投入”撬动高性价比教育环境。

再换房我们的诉求就是低密联排，最好能带院子。

可是同等价位市区新房只能买个100平米左右的，而板块排屋既小又贵，于是我们扩大范围，选择了余杭区。

得亏了这两年房价跌了一波，买方市场下老破大还是能淘到密度低、建筑质量好得房子的。

陆陆续续看了几个月房子，今年1月初，入手一套一楼带院子的联排，面积268平方米，院子大概70平米，房龄不到20年，我们戏称从“老破大”换到了“老破更大”。房子税前总价640万，加上各种税费和中介费总价700万出头，价格相比高点时肯定划算很多。

对比高点时，同面积段成交了一套900万左右的房源，计算上税费总价也是千万级别。从税前成交价来看，我们买入时的价格比高点降了三成左右。

这样一进一出对比来看置换还是划算的，卖掉的“老破小”较买入价跌了两成，而置换的联排房价较高点时跌了三成。

赶上了春节假期，节后才签了购房合同，目前还在走流程中。

换房折腾了一年，置换完成后，不出意外，这套房子就是我们的“养老房”了，不期待增值，纯自住只要不跌太多就行。

编者手记

年初完成置换的Alxlc总体是满意的，在他看来，这两年房价跌了一波之后来到阶段性平稳期，他才有机会在买方市场中慢慢淘到“梦中情房”。

从个体的买房心态可以看出，当前购房者对房子的“投资”属性看得越来越淡，房子的居住属性所具备的建筑质量、房型等硬性条件成为买房的核心关注点。