01
2月深圳各片区挂盘价涨跌近半分
龙华观澜片区环比涨10.8%
春节后的一周，深圳的二手房成交录得再次突破千套，从上周的824套上升到1261套，环比增长53%，基本恢复到节前水平。
值得关注，二手房的挂盘量也增加了，目前已超6.2万套的量，比上一周增加了1700多套，显示出春节后业主挂牌出售意愿明显增强。
图源：深房中协
从业主的挂盘价来看，深圳2月份各片区二手房挂盘价呈现分化态势。
据中原地产数据，监测85个片区中，48个片区挂盘均价下跌，35个片区上涨。除坪山、光明、大鹏外，其他区域的涨跌比例较均衡，接近半数。
龙华区成为唯一涨幅数量高于跌幅的区域，其8个片区中有5个片区挂盘均价上涨。
龙华观澜片区涨幅最高，环比上涨10.8%。
盐田梅沙片区跌幅最大，环比下跌12.4%。
从小区业主报价来看，挂盘均价环比下跌的楼盘占比为46.4%，较上月微降0.3%。
挂盘均价环比上涨的楼盘占比为40.2%，较1月下降2.2%。
挂盘均价保持不变的楼盘占比从10.9%上升至13.4%。
总体来看，深圳二手房市场在春节后逐步复苏，但价格走势分化明显，市场参与者对后市预期仍存在一定分歧。
本文着重来看一下福田片区。
02
福田挂盘价结束9连跌
从9.86万/平→8.87万/平
福田片区目前在深圳的房地产市场，算是比较低调的区。
片区挂盘价从2024年的4月份的98654万/平，一路跌到了不到8.86万/平的挂盘价，终于在2月止跌小幅回升，为8.87万/平。
相比之下，南山区的业主涨价动作更为迅速。
南山区挂盘均价从2024年4月的12.5万元/平，经历下滑后，于10月跌至10.8万元/平，随后在深圳楼市回暖的带动下，回升至1月的11.2万元/平。
南山在2024年4月份，挂盘均价是12.5万/平，随后经过一段下滑到，10月价跌到10.8万/㎡，后深圳楼市回暖后，南山的挂牌价也从10.8万元/㎡涨到1月的11.2万元/㎡。
在中原监测的福田22个片区中，挂盘均价上涨与下跌的片区各有11个。
跌幅较高的分别是：皇岗片区，上步片区和元岭片区，环比分别下跌3.9%、3.2%、2.8%；
上涨的片区，最高的是福田口岸，最新挂盘均价为6.5万元/㎡，环比上涨2.3%。
其次是竹子林片区，挂盘均价为10.4万元/㎡，环比上涨2.2%。
拉出个盘来看，2月份个盘的挂盘价跌幅最高的达16.4%；
如景田片区的青海大厦，挂盘价从1月份的7万/下跌至5.9万/平；
还有园岭片区的荔湖花苑、景田片区的华盛领寓、莲花片区的翡翠名园、华强片区的桑达雅苑等个盘跌幅均超过10%。
同样，业主挂盘的涨幅也有点大，2月福田区涨幅榜的范围在4.8%-19.7%之间。
涨幅最大的小区为华强片区的桑达大厦，目前挂盘均价为9.3万元/㎡，环比上涨了19.7%。
涨幅超10%的小区还有景田片区的怡枫园和景苑大厦；
另外，台湾花园(福田)、都市阳光名苑、天御香山花园、建业小区北区、机场龙塘住宅楼、金众小区(竹子林)的个盘涨幅均靠前。
当然，挂盘价只是反应当前业主的挂盘心态，并不是最终的成交，但对于挂盘价越来越低的小区来说，无疑是房价又跌了。
03
在售住宅库存不足千套
快要无房可卖了？
福田区，接下来在新盘市场也基本上是处于极少盘可卖的情况。
√ 在售新盘剩余不足930套房源
首先是目前在售的新盘，娟子大概的统计了下，目前剩余不足930套房在售。
福田片区2024年仅2个新盘入市，总共预售了691套房，目前这691套房仅剩下约110套房可售；
而在售的项目中，大部分是2021年-2023年入市的新盘，这些盘中，只有环湾城、湾尚庭玺家园、加福华尔登府邸还有200套以上的房源。
所以，如果没有新盘入市，基本上选择空间也比较小。
√ 近2500套公寓在售
片区还剩下的就是近2500套的公寓产品，基本上也不是置业者的首先。
公寓的销售周期时间拉得更长，10年前的公寓盘还在卖；其它各区的公寓也基本上差不多，相对来说，像福田、南山的公寓还会好卖一点，但是价格也高。
√ 5个新盘，但入市时间均不确定
接下来，如果要买福田，只能更多的将目光看上接下来要入市的新盘。
盘了下，福田可能入市的如金地产环湾城二期，约有510套住宅，项目此前已两次开盘，推了800多套房，目前还剩下200多套住宅+100多套公寓在售。
大家比较关注的新世界香蜜四季家园，有923套住宅，目前已出地面多层，这个项目是比较有确定性今年能入市的楼盘。
也是福田比较大的新盘，规划总建面约46.7万㎡。其中，含住宅约20.3万㎡（含保障房1.5万㎡）、商务公寓约3万㎡、商业约5万㎡，以及配建有幼儿园和图书馆等市政生活配套。
南天电力旧改项目，今年是否能入市还很难说，此前看还在前期施工，进度较慢。
项目位置优越，临近地铁站安托山站，与万科瑧山府、海德园等楼盘为邻。
根据规划，除4.2万㎡住宅外，还有11.41㎡的商业办公及酒店、4.89万㎡商务公寓以及一所9班幼儿园。
另外就是上梅林雅苑704套住宅，此项目目前已是现楼但却迟迟未入市，此前有消息称上梅林雅苑是集体项目，不打算对外销售。（具体以官方信息为准）
项目总建筑面积约13万㎡，包括3栋高层住宅楼、1栋3层幼儿园、商业裙楼及其他公共配套建筑等。
福安瑞府目前已开样，但能售的房源非常少，只有39套。
所以一通看下来，福田今年好像也还是没太多新盘可选。
√ 待入市的保障房（涵人才房）超5000套
商品房的房源量不大，但福田片区的保障房的供应可以说很充足，总量超5000套。
其中，供应最大可售型保障房的是河套片区的福萃苑，项目位于南园街道南华村棚改中的01地块。
该项目总建面41万m²，建成后可释放保障性住房3450套，其中配售型保障房2600套，共5栋（7个单元），最大楼高53层、地下3层，另有1栋幼儿园，旁边规划一所九年制学校。
其次是深业+深城投B106-0065地块也将有960套出售型人才房（其中70㎡两房768套，90㎡三房192套），限价5.28万/㎡（毛坯）。
该项目位于福田区皇岗路与百合三路交汇处东南侧，邻近地铁4/10号线福田口岸，以及7号线皇岗口岸。
土地面积约1.3万㎡，总建面超20万㎡，涵盖商业、办公及居住功能，住宅全部为出售型人才住房。
此外，像华富北棚改项目、深圳文化创意园项目等，未来均有一定体量的保障房供应。但这些项目可能没有那么快能入市。
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