变天了！深圳新房不够卖了？

来源：深圳淘房志

“终于熬出头了！”

这几天和一个中介朋友闲聊，他向我感叹道：

“去年六七月份的时候，差点没能坚持下去，打算回老家了，没想到最后几个月打了个翻身仗，比前面9个月赚的钱还多...”

这一波楼市去库存，深圳是真的猛。

去年九月那波行情，其实当时很多人是不看好的。

毕竟被按在地上摩擦了好几年。

这期间大大小小的政策也出过不少，可每次都是“狼来了”的虚假行情——政策一来，兴奋几天；药效一过，立马歇菜。

大家已经不相信“一夜反转”的剧本了。

但打脸来的太快就像龙卷风，深圳从去年9月份开始，就在持续发力！

经过几个月的去库存，深圳新房已经快不够卖了....

去化周期从26个月降至7个月

未来是不是要缺房了？

前几天，有机构数据显示，截至今年2月，深圳新房去化周期从去年5月高峰的26.4个月，降到了7个月。

短短半年时间，深圳新房市场就从“卖不动”转变为“库存紧张”的状态。

一方面，9.29新政过后，新房卖的太好了。

曾经，深圳看房团，在全国各地大杀四方。

尤其是惠州、珠海、中山、东莞等地的售楼处，处处充斥着深圳购房团的身影。

而在深圳部分区域解除限购后。

形势反转，深圳被外地看房团给“攻陷”了......

不限购的龙华区、光明区、龙岗区、沙井等成为外地客户扫货重点区域！

有来自华北地区的，有长三角的、有新疆的、还有深圳周边的香港、珠海、东莞、中山等地......

国庆期间，“外地人来深看房”“外地人打飞的赴深买房”也成了网友热议的话题，一度冲上热搜。

可以说，在深圳本地人的以及外地看房团的齐心协力之下，实现了这波“去库存”。

现在，一些好的项目基本被抢的七七八八了，不过，剩下那些很差的，依然还是卖不动。

另一方面，新房供应缩减。

过去5个月深圳新房住宅去化速度，远远快于入市的速度，导致阶段性断货，结构性断货。

比如，刚过去的2月份，深圳仅入市两个楼盘。

而且，一个是龙华的中洲迎玺，一个是宝安的珈誉府，共计987套住宅。

都是老盘加推接下来，库存的一手新房都会继续减少，这种趋势是可以确定的。

深圳入市的新房会越来越少，何出此言？

其实，从近两年的土拍就可以初见端倪了，深圳疯狂卖土地的时代已谢幕。

在2020年～2022年，深圳每年成功出让的涉宅用地通常都在30～40宗左右。

但2023年开始，土拍地块骤降。

2023全年度的土地，共13宗住宅。

去年，2024年更是供应了近10年来的最少地块，全年仅5宗住宅用地供应。

预计，2025全年度土地供应和2024年差不多。

减少供应是好事，直接影响后续新房入市规模，去周期化越短，市场需求越好，楼市就会止跌回涨。

在“严控增量”这一块，深圳可以说是贯彻执行的非常彻底。

若后续在政策端再添把火，像小作文一直吹风的“放开核心区的限购”。

将会带动大量的外地资金涌入深圳市场，就像10月、11月份那样。

那么，必然又有一大波外地客再过来为核心区的去库存做贡献。

这样一来，南山、福田等原本限购的区域，在全国富豪的支持下，可能会出现跳涨。

到时候真的就会出现好房子不够卖的情况！

二手房也开始涨价了！

新房的热度也传导到了二手房市场。

2月深圳二手成交3677套，是近三年来春节月份成交量最高的一次。

最关键的是，二手房成交价开始反弹了。

从2024年的10月开始，深圳二手房成交均价就已经回升到6万元/㎡以上。

连续5个月稳定在6.3-6.4万/㎡左右，房价逐渐企稳。

此外，2月挂牌二手房调涨房源占比为33.7%，较1月提升1.6个百分点，表明业主对市场的预期有所提升。

尤其是核心区的豪宅反弹尤为迅猛。

比如，最近天鹅湖二期成交了一套135㎡的低楼层房源，2360万成交，单价17.4万。

这个价格已经回到2021年的高峰期了！

豪宅法拍房也是非常火热。

前有天鹅湖花园一期一套顶层643㎡法拍顶豪，5523万的起拍价，最终总成交价高达1.55亿！

后有宝能太古城北区一次性拍出6套2000万+的豪宅，211土豪参与竞拍，超过近8万人次围观。

深圳过去几年成交不好，不是因为没有需求、没有购买力。

而是因为价格不稳，很多人都不敢贸然下手，毕竟谁也不想买完就赔吧？

和去年春季小阳春以价换量不一样，目前市场中明显感觉到业主价格更加坚挺，捡漏的房源不多了。

当下的市场行情，正值学区房旺季，深圳很多小区的成交量确实动起来了。

价格方面跟新政前对比也涨了一波，主要分布在南山、福田和宝安核心区。

缓慢但坚定的复苏！

换句话说，尽管谈不上大热，但深圳楼市的局势已很明朗，