倒计时开启！深圳这143个旧改，失效风险正在增加！

深圳，再给旧改项目上“紧箍咒”。

以往，2019年3月15日后立项的城市更新单元才会设计划有效期，有效期内规划未获批的项目，将面临被清退出城市更新计划。

如今，2019年3月15日前立项的旧改项目也通通要加上有效期，对这些项目的申报主体而言，相当于旧改倒计时正在开启。

3月25日，深圳住建局发布《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，（下称《若干意见》），将于2025年4月9日起施行，文件提到：

城市更新单元计划公告未明确有效期且城市更新单元规划未经批准的，各区城市更新部门、市前海管理局应自本意见施行之日起30日内，对上述城市更新单元计划统一按照《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规〔2019〕4号）设定有效期，并对项目可实施性进行研究，针对不具备可实施性的项目，按程序确认后公告失效。

城市更新单元计划有效期管理，简单来说，就是经批准的更新单元计划，自公告之日起有效期两年，两年内规划未获批复的，计划失效，但有一次延期的机会，可申请延期一年。自深圳实行城市更新单元有效期管理以来，已有20个项目宣告失效，根据规定，3年内不能再纳入城市更新计划，所有的前期工作相当于打水漂。

这143个旧改项目危险了

超6年时间，从立项走不到规划批复

根据上述两个文件，已计划立项未规划批复且未规定计划有效期的拆除重建类城市更新单元，将在5月9日前加上“保质期”——2+1年（两年有效期+延期一年）。

根据合一城市更新研究院观察统计，符合条件的旧改项目约143个。

这143个项目，大部分是在2019年3月15日前进行计划公告的项目，也就是说，截至目前，这些项目短则超过6年，长则十几年，没能从立项走到规划批复阶段。

有业内人士指出，这么长时间都没法进入下一步，说明开发商/金融机构推进项目的意愿不强烈，可能是经济可行性较差，算不过账来，索性躺平了。

在他看来，就算加上3年的有效期，这些项目的推进也不会特别积极——部分由股份公司作为申报主体的村改/工改项目，甚至都没找到意向合作方。

@深圳买房计划 粗略统计了部分“已立项、规划未批复、未设有效期”的拆除重建类城市更新项目，发现宝安、龙岗、龙华的项目居多。

位于核心区南山、福田、罗湖的旧改项目，未被积极推进的原因可能是更新方向上：大多数都带有商业，有的是工改工项目，改造方向为纯住宅的较少。

从项目的意向合作房企来看，部分为已出险的房企，例如恒大、佳兆业、碧桂园等，由于资金问题导致项目无法往前推进。以佳兆业的河东片区项目为例，2018年立项，拟拆除重建范围约24.3万㎡，但目前仍未获得规划批复。

在各个反馈渠道上，可以看到村民对这个项目进度的咨询，有的业主当时签约搬离，也因过渡费停发而选择搬回原住处。当然，也不是名单上的所有旧改项目都“躺平”。

以龙华观湖街道的兴田片区、龙新片区这两个旧改项目为例，申报主体绿基地产去年通过官微两度呼吁业主配合完成确权。

去年8月，@绿基地产 在官微中指出，两个项目无法进入专规审批，其中一个原因是两个片区没有100%完成物业权利人核实工作，未能达到专规申报条件。

同年10月底，@绿基地产 透露，兴田片区物业权利人核实已完成88%，龙新片区已完成72%。今年3月中，两个项目进行首批确权公示。

▲图源@绿基地产

已有37个旧改被清退

超百个项目处于计划失效期

城市更新单元计划有效期管理的实施，在合一城市更新集团董事总经理罗宇看来，是进一步规范深圳城市更新领域。

他指出，过去深圳城市更新中存在的一大问题是部分开发商为立项而立项，后续又因市场、规划等各方面因素开发商认为难以实施，导致项目无限期搁置的情况。

事实上，从2012年开始，深圳对纳入城市更新计划但长期不能推动的项目进行了清理，2013年官方公布首批被清退的旧改有13个，涉南岭村等项目。此后，陆续有4个项目因规划统筹需要/按程序调出城市更新计划，再加上有效期内规划未获批被宣告失效的项目，截至目前，深圳共有37个城市更新项目被清退。

据合一城市更新研究院不完全统计，截至2024年5月，超百个项目正处于计划失效期，暂未被清退出计划。