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超半数报价下跌!7.3万套库存压顶,深圳老破小“大考”将至

深圳新浪房产 发布时间:2025.04.09 12:11:48
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深圳的房子,似乎比以往任何时候,都难脱手,尤其是“老破小”! 


春节后二手房挂牌量“高歌猛进”,不断攀登“新高峰”。


据深圳市房地产中介协会透露,当前全市有效二手房源在售量达73145套,较前一周增加1555套,创历史新高。


比元宵节后多了超1.1万套,在成交逐月增加的情况下,抛盘量仍远大于市场消化的速度。


数据统计截至2025年4月7日


与此同时,3月二手住宅网签量达6078套,环比增长约15%,市场“小阳春”态势明显。


然而,深圳中原数据显示,超半数小区业主选择下调报价,挂盘均价下跌的房源占比达50.9%,反映出供需矛盾加剧下业主的“内卷”心态。


交易中,买在最高位、卖在最低位的业主,亏掉首付已是寻常事。


1

市场预期分化 挂牌量激增,去化逐步落后


一季度,深圳二手房市场呈现出“量升价跌、库存积压、预期分化”的复杂格局。


从成交结构来看,市场两极分化特征显著。


福田安托山、南山科技园等核心板块的部分次新盘价格已反弹至2021年高点,而龙岗、坪山等区域的二手房成交周期普遍延长,部分房源挂牌价较年初下降超10%。


例如,拥有“双知名学校”加持的安托山海德园,在贝壳平台上,3月的平均挂牌价格约17万/㎡,环比微涨;自去年9月解禁后,套均成交周期107天,换句话说挂牌3个月即能卖出,成为市场流通率较快的典型代表。


2024年下半年以来,深圳陆续出台“取消豪宅税”“优化限购政策”等举措,刺激置换需求入市。2024年全年二手房成交66880套,同比大增57.1%,市场进入“以价换量”阶段。


2025年一季度延续了这一趋势,但新增挂牌量持续高于去化速度,导致库存压力陡增。


当前深圳二手房平均议价空间随着市场情绪而波动。


目前已扩大至8%-10%,部分非核心区房源甚至超过15%。以宝安新锦安海纳公馆为例,其89平方米户型挂牌价普遍较年初下调50万-80万元,但成交周期仍长达3个月以上。


2

网红盘韧性渐现 一季度成交量惊人


乱世中,网红盘的韧性渐现。


作为深圳楼市“风向标”,华润城润府一季度成交量位居全市前列。


据乐有家研究中心整理,3月份以网签量31套的水平,与西丽刚需红盘桃源居并列第一。


其89平方米3房户型因高性价比、科技园产业支撑及优质xuewei资源,成为刚需改善客群的首选。


3月一套中层房源以1680万元成交,较2024年同期上涨12%,挂牌周期仅15天。值得注意的是,润府一期的在售房源中,近三成为“满五唯一”房源,税费优势进一步加速去化,在近一年中最高回涨了16.4%。



百花片区作为深圳传统学qu“天花板”,一季度成交呈现“量价背离”特征。以百花园二期为例,其80平方米两房户型成交价稳定在1200万-1300万元,较2023年低点回升20%,但挂牌量同比增加40%。


这表明,尽管学qu房需求仍存,但“老破小”房源因居住品质劣势,正逐渐被次新学qu房取代。


不过不用担心,4月份也许是一个突围的好时机。


据上海克而瑞研究中心统计,接下来新房住宅进入供应“空窗期”的深圳,受到新房市场供给约束,短期内成交难以放量。


有入市需求的买家转向二手房的概率攀升,市场持续向改善需求倾斜,供应结构仍然呈现出“改善为主、刚需为辅”的特征。


2024年4月预计商品住宅供应变动情况(单位:万平方米)


还有最后一个重要的因素:政策变量!


近日,南京官宣“全线放开限购限售”,全国购房“裸奔”的城市队列越来越庞大。


市场普遍预期,若二季度出台“核心区限购取消”、“增值税减免”等政策,或将刺激新一轮需求释放,但分化格局难以逆转。


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