​​预告登记制度的深圳实践与理论深探

预告登记制度的深圳实践与理论深探

——以对抗效力与流程创新为核心

周争锋

一、预告登记的基础制度

1. 法律依据与目的：

国家层面：《民法典》第221条确立预告登记制度，明确其旨在“保障将来实现物权”，对预售商品房等未来物权变动提供保障。

深圳层面：《深圳经济特区房地产登记条例》(2021修订)第53-56条对预告登记的对象、程序、效力及失效等作出具体规定。

适用范围：主要适用于“转移预告登记”(即买卖或其他导致所有权转移的情形)和“抵押权预告登记”。前者保障买方(受让人)在完成本登记前取得物权的优先权，后者保障债权人(通常是银行)在正式抵押登记前设定的抵押权优先效力。

2. 法规空白与填补：

现状：国家层面法规(如《城市房地产抵押管理办法》等)及最高院早期司法解释常聚焦于预售商品房的抵押权预告登记。对于二手房抵押权预告登记的直接规定存在一定空白。

填补路径(法律解释)：

1. 《民法典》第221条的扩张解释：该条仅要求“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议”，并未限定为预售商品房。二手房买卖协议同样符合此条件，为该制度适用于二手房抵押权设定提供了基础法律支撑。

2. 体系解释与登记实践：《不动产登记暂行条例》及其实施细则确立的不动产登记类型中包括“抵押权预告登记”，未区分一手房和二手房。各地登记机构在《民法典》生效后，普遍开始接受并办理二手房交易的抵押权预告登记(深圳更是实践标杆)。

3. 目的解释：预告登记的制度目的在于保障未来物权的实现。在二手房交易中，买方向银行贷款购房时，在过户前设定抵押权预告登记，保障银行在正式抵押登记前的权益，这与预告登记的核心目的完全一致。

二、预告登记的对抗效力：权利冲突中的“优先盾牌”

1. 一房多卖中的优先顺位：

 核心规则：在“一房多卖”中，权利顺位并非单纯“时间优先”，而是预告登记优先。

依据：

《民法典》第221条效力规定：预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。这赋予预告登记权利人债权物权化的保护。

最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》(《八民纪要》)第127条：明确规定“当事人签订买卖协议后办理了预告登记的，该预告登记具有排除其后就该房屋所形成的其他金钱债权人申请法院强制执行的权利”。虽然该条侧重强制执行排除，但其确认预告登记的优先性是其基础逻辑。

《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》(2016)第15条原则：在均未办理产权登记时，确立合法占有 > 付款顺序/网签备案 > 合同成立时间的优先级。

 预告登记的地位：虽未直接明确，但因具备准物权效力，实践中通常优于占有和网签(如广东高院)。

 广东省高院规定(2022年《指引》第18条)：预告登记 > 合法占有 > 网签备案。

例如：预告登记买受人即使未占有房屋，仍可优先于已占有的其他买受人取得物权。

结论：在发生一房多卖或存在其他买受人、抵押权人时，办理了预告登记(不论是移转预告登记还是抵押权预告登记)的权利人，其权利顺位原则上优于其他未登记的买受人或在后设定的担保物权权利人。预告登记是打破“时间优先”的法定优先权。

2. 能否对抗强制执行：

核心规则：预告登记可以排除无过错买受人的物权期待权吗？

依据：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释[2020]21号)第28条：确立了金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议需满足的四项严格条件(在查封前签订合同、占有、付清全款或按约定付款且非因自身原因未过户)。预告登记权利人在满足第28条条件且完成预告登记的情况下，其主张排除执行的权利应被优先保护。

《八民纪要》第127条(见上)：直接明确预告登记具有排除其后形成的金钱债权强制执行的权利。

《北京市法院执行局局长座谈会(第七次会议)纪要——关于案外人执行异议之诉中法律适用问题解答(三)》(2019)第6条明确指出：“金钱债权执行中，预告登记权利人对被执行人名下不动产提起案外人执行异议之诉，要求排除执行的，可参照《异议复议规定》第二十八条的规定进行审查。经审查符合《异议复议规定》第二十八条规定的，对其请求应予支持。”这清晰说明预告登记权人在满足“物权期待权”实质要件时，预告登记强化并保障了其排除执行的地位。

《最高人民法院、自然资源部关于开展“总对总”不动产网络查封登记试点工作的通知》(法(2024)32号)第3条第3项规定，拟查封标的物已经办理预告登记至案外人名下的，不动产登记机构暂不办理查封登记，通过“总对总”不动产网络查封登记系统退回并说明原因。

一手房则更简单，根据法释(2023)1号司法解释《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的规定，一手房商品房购房者享有超级优先权，办了预告登记，当然也有超级优先权，把剩余的钱给了法院就行了。

深圳实务考量：深圳法院在处理涉及预告登记房产的执行异议之诉时，一般严格遵循最高院司法解释和会议纪要精神。如预告登记完成时间在查封之前，且买受人满足《异议复议规定》第28条中关于合同、占有、付款和无过错的要件(特别是通过资金监管支付房款成为有力证据)，法院会裁定停止对该房产的强制执行。预告登记是证明自身权利状态和保护程度的重要依据。

三、预告登记的限制条件：抵押与查封的困局与破局

1. 抵押状态下的限制与突破(带押过户)：

历史限制(曾明文禁止)：深圳历史上基于实操困难与风险控制考虑，在实务中一度对有抵押的不动产不予办理转让预告登记或受让人设定新的抵押权预告登记。其理念源于对《物权法》第191条(抵押物转让需经抵押权人同意且需提前清偿或提存)的僵化理解，担心预告登记会加剧产权与抵押状态的不清晰。

据深圳市现行规定，限制有抵押的二手房办理预告登记的主要法律依据是《深圳市房地产登记若干规定(试行)》(深圳市人民政府令第203号发布，第342号修正)的具体条款，并结合相关操作规范。以下是具体分析：

预告登记的法定条件限制：《深圳市房地产登记若干规定(试行)》第十七条明确规定，申请预告登记需满足以下条件：(四)申请预告登记的房地产未被依法限制转让或者设定抵押。这意味着，若二手房已设立抵押(即存在抵押权登记)，则不符合预告登记的申请条件，登记机关将不予办理。

地方性规范对抵押状态的限制：该规定第十二条至第十六条细化了预告登记的适用情形(如预售商品房买卖、抵押等)，但均以“未被设定抵押”为前提。对于二手房交易，《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》(深建房产(2023)1号)虽允许存在单一抵押的房产通过“双预告登记”模式交易，但明确要求：交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。即仅支持单一抵押状态下的“带押过户”，若存在多重抵押或非银行抵押，仍无法办理预告登记。

深圳市禁止有抵押的二手房办理预告登记的直接法律依据是《深圳市房地产登记若干规定(试行)》第十七条第四项，该条款将“无抵押状态”作为预告登记的必要条件。尽管2023年推出的“带押过户”政策允许特定单一抵押房产通过“双预告登记”流程交易，但该模式属于例外情形，且仍需满足严格限制，不改变一般性禁止规则。但是需要明确一个事实，《深圳市房地产登记若干规定(试行)》第十七条第四项，该条款将“无抵押状态”作为预告登记的必要条件，和《民法典》第406条允许带押过户是冲突的，对于此类限制应该予以废止或者修改。

《民法典》与新纪元的开启：《民法典》第406条彻底改变了抵押财产转让规则，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产···抵押财产转让的，抵押权不受影响。”此条规定从根本上拆除了预告登记在抵押房上的制度障碍。

深圳“带押过户”改革：

法律依据：《民法典》第406条是其核心基础。同时，深圳积极利用特区立法权，《深圳经济特区不动产登记条例》(2021修订)第34条明确规定，“在不动产抵押期间转让抵押不动产的，当事人可以申请转移登记或者预告登记。当事人申请预告登记的，不动产登记机构应当办理；...”。这为“双预告登记”模式提供了明确的地方立法保障。

核心政策：深圳市规划和自然资源局联合多部门发布《关于推行不动产“带押过户”模式的通知》(2023年)，要求全面推行存量房(即二手房)“带押过户”，允许卖家无需先行还贷解押，即可办理转移登记。

操作模式(双预告登记)：深圳模式的核心创新在于“转移预告登记+新抵押权设立预告登记”的捆绑受理。买卖双方与银行(新贷款行，可能是原贷款行的合作行)签订协议后，同时申请：转让方与受让方办理的转移预告登记；受让方与新贷款银行办理的抵押权预告登记。在完成预告登记后，在登记机构协调下(常通过资金托管系统)，银行发放新贷款用于偿还卖方旧贷款，注销原抵押，并最终将预告登记转为本登记(所有权转移登记+新抵押权登记)。

 改革目的：大幅降低交易风险与成本：消除卖家筹钱“过桥”的资金压力和违约风险；提升交易效率：避免传统模式下的漫长解押周期；化解银行对产权“真空期”风险的顾虑，保障新抵押权设立前的信贷安全；促进房地产市场流通。

2. 查封状态下的禁止：

 明确限制：已被依法查封、财产保全或其他限制处分的不动产，依法不得办理预告登记。

法律依据：

《民法典》第221条：预告登记保障的是“将来物权”，但司法查封裁定已对不动产的处分权作出了禁止或限制性命令，预告登记的设立前提——基于合法有效的、可期待将来发生物权变动的债权协议——因查封受到根本影响。预告登记本身需要不动产未被限制登记。

《民事诉讼法》及其司法解释：明确了对被查封财产的处分限制，登记机构不得为查封财产办理转让、抵押等登记(包括预告登记)。这是维护司法权威和执行效果的刚性要求。

《深圳经济特区不动产登记条例》第19条(禁止情形)：明确将被“查封、预查封或者有产权纠纷”等情形作为不予登记(包括预告登记)的法定事由。

四、预告登记的失效规则：警惕权利的“保质期”

1. 法定失效情形及时点：

《民法典》第221条第二款：预告登记失效的最常见情形是“自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记”。

《最高人民法院关于适用<民法典>有关担保制度的解释》(法释〔2020〕28号)第52条(细化抵押权预告登记)：

明确债权人(预告抵押权人)应“自能够办理不动产抵押登记之日起九十日内”未申请登记的，预告登记失效。

特别强调：“当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产的，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持。”即在破产受理时，预告登记是否有效成为判断能否行使优先受偿权的关键。

2. “能够进行不动产登记之日”的认定(核心难点)：

客观要素：

不动产是否已具备办理本登记的法定条件？例如：预售房是否已竣工验收备案、完成项目确权(初始登记)？二手房是否存在限制过户情形(查封等)？

 卖方(转让人)是否依约履行了其协助办理本登记的义务？

 主观要素(“知道或应当知道”)：

关键原则：预告登记权利人(尤其是预告抵押权人)负有积极申请的注意义务。

起算点判定：

 对预告所有权人(买方)：通常在具备转移登记条件，且自身已备齐资料、按约定付清款项后。常见起算点包括：收到卖方交付钥匙的通知、收到开发商办证通知、收到竣工验收备案证明等。若买方在过户条件具备后无正当理由拖延，则可能被认定其“应当知道”。

 对预告抵押权人(银行)：起算点认定更为严格：

主要焦点：何时“能够办理”正式抵押登记？这需要先确定何时“能够办理”本登记(所有权转移登记)。

若预告所有权人(买方)在办理本登记上存在可归责的迟延(如迟迟不付尾款、不提交资料、躲避办证)，可能导致整个交易链停滞。银行需举证已履行催告义务、积极推动交易完成，以避免被认定其“应当知道”但因自身疏忽未及时申请抵押本登记。

若买方无过错且本登记条件已客观成就，银行收到本登记已完成的通知或系统推送后，即应开始计算90天期限。

举证责任：主张预告登记失效的一方(通常是债务人或利害关系人)一般需承担初步证明责任，表明能够办理本登记的客观事实已存在一段时间。预告登记权利人需反驳，证明存在合理的障碍或非自身原因导致未能及时申请(如有查封未解除、买卖双方在诉讼、开发商迟延办证等)。

五、深圳二手房交易制度改革演进：从网签分离到同步预告登记

1. 政策变革路径：

2021年网签新政：深圳市要求全市所有二手房交易必须进行网上办理备案登记手续。此阶段网签备案是交易的前提约束程序，但尚未与预告登记直接挂钩。预告登记需在网签合同生效后额外单独申请。

2023年全面“带押过户”：如前述，深圳在《民法典》授权下，解除了有抵押房产办理预告登记的障碍，实现了真正的“双预告登记”支持模式下的“带押过户”。

2025年6月新政革命：深圳市不动产登记中心和深圳市公积金中心微信公众号上发布二手房网签备案与预告登记同步办理的新闻稿：

核心内容：允许并鼓励交易双方在通过官方平台完成二手房买卖合同网签备案的同时，直接线上申请办理转移预告登记。实现两个关键环节的“一次提交、并联审批、同步办理”。对申请带押过户的，同时受理新抵押权预告登记申请。

2. 新政对购房者的好处：

最大程度规避“一房多卖”：网签备案同步办理预告登记，近乎实时锁定物权期待权，使购房者在签约备案后第一时间即获得对抗第三人的优先保障。

大幅度降低交易风险：签约时即锁定产权变动预期，使卖家在签约后至交房过户前的“时间差”内恶意违约(包括另售、抵押、查封等)行为在法律效果上几乎不可能发生。

无缝衔接“带押过户”：对于采用“带押过户”模式的交易，转移预告登记(锁定买方未来产权)+新抵押权预告登记(锁定银行未来抵押权)的捆绑设立，为整个带押交易的安全提供了“双保险”。

简化流程提升效率：“一次提交、同步办理”减少了重复提交材料、多头跑腿的麻烦，缩短了整体交易周期。

强化法律效力保障：网签备案主要体现为行政监管记录，其对抗效力相对有限。而预告登记是法定的物权保护手段。同步办理使网签备案合同的核心诉求(产权保障)获得了强有力的法律支撑。

3. 新政对出卖人的好处：

从出卖人的角度来看，新政的核心在于允许已抵押房产办理抵押权预告登记，这实际上为出卖人提供了有效的尾款保障机制，能够有效防范交易风险。具体而言，该政策主要解决了现实中存在的以下问题：买受人在购房后可能不按约定前往原按揭银行办理抵押登记，而是擅自将房产抵押给小额贷款公司或个人，从而实施诈骗行为。此类房产交易诈骗案件在全国范围内屡见不鲜，新政的实施将有助于减少此类刑事案件的发生。

4. 预告登记流程 vs. 网签备案流程：

 法律含义：

网签备案：行政监管程序。依据《城市房地产管理法》、《深圳市房地产市场监管办法》等规定，是房地产管理部门为规范市场秩序、防止“一房二卖”、实施信息透明监管而强制实施的流程。其基础法律关系是买卖合同的行政管理登记，主要产生行政管理效力(如限制再交易、征税依据)和对善意第三人的警示效力。其本身不直接创设物权权利或产生物权法上的优先效力。

预告登记：法定的不动产物权保障制度。依据《民法典》第221条及登记条例，由不动产登记机构办理的物权性质登记。其目的是保障基于有效债权合同(如买卖合同)所形成的未来物权(如所有权或抵押权)的实现。预告登记具有法定的物权对抗效力(禁止未经同意的处分行为)、保障优先受偿权(如特定情形下的破产分配)和对抗强制执行能力。

预告登记与网签备案的核心区别

 1. 法律性质

 预告登记：是国家法律明确规定的不动产物权保障程序，旨在通过登记赋予债权请求权以物权对抗效力。

网签备案：属于政府实施的房地产交易行政监管程序，核心功能是对房屋交易行为进行行政监督与管理。

2. 法律依据

 预告登记：依据《民法典》第221条、《不动产登记暂行条例》等物权法律制度设立，具备全国统一的法律基础。

 网签备案：依据《城市房地产管理法》及深圳市等地方性房地产市场监管规章实施，属于行政管理规范范畴。

3. 办理机构

预告登记：由不动产登记机构(如深圳市不动产登记中心)办理，属于法定物权登记行为。

网签备案：由住房和城乡建设管理部门或其授权平台(如深圳市房地产信息平台)办理，属于行政备案行为。

 4. 核心效力

 预告登记：直接创设物权对抗效力，包括：

 排他性：禁止不动产权利人未经同意再处分(如出售、抵押)；

优先性：保障预告登记权利人在权利冲突中的优先顺位；

破产保护：在特定情形下可对抗破产清算程序(如《民法典担保制度司法解释》第52条)。

网签备案：仅创设行政管理效力，包括限制同一房源重复交易、提供交易透明数据等，不产生物权效力。

 5. 对抗范围

预告登记：可对抗一切后续物权人(如其他买受人、抵押权人)，并在满足条件时排除特定金钱债权人的强制执行(参照《执行异议复议规定》第28条)。

网签备案：主要起警示作用，其对抗第三人的效力较弱且存在较大争议，司法实践中通常无法直接排除执行或对抗善意第三人。

6. 登记客体

 预告登记：记载的对象是特定不动产上的债权请求权及未来物权状态(如买方对房屋所有权的期待权、银行对抵押权的设立请求权)。

 网签备案：记载的对象是房屋买卖合同关系本身，仅证明买卖双方达成交易合意。

7. 失效规则

预告登记：适用法定失效规则，例如：

自能办理正式登记之日起90日内未申请则自动失效(《民法典》第221条)；

债权消灭或预告登记权利人放弃时失效。

网签备案：通常随合同解除或履行完毕(如过户完成)自然失效，无固定期限限制。

8. 申请基础

 预告登记：需基于合法有效的债权合同(实践中常以网签备案合同为申请依据)，并提交物权变动的相关协议(如抵押合同)。

 网签备案：仅要求对已达成的真实二手房买卖交易进行备案登记，属于合同成立的行政确认程序。

综上，预告登记本质是物权保障机制，通过法定登记赋予债权以排他性、优先性等物权效力；而网签备案本质是行政监管手段，侧重规范交易流程、防范“一房多卖”，其法律效力远弱于预告登记。在深圳二手房交易中，二者虽常衔接(如2025年新政实现同步办理)，但法律功能与效果存在根本差异。

六、双预告登记(转让预告+抵押权预告)的合法性依据

 国家层面：

《民法典》第221条：作为预告登记制度的总括性规定，并未禁止同时办理多种预告登记类型。只要满足“当事人签订买卖房屋的协议”(支持转移预告)或“签订其他不动产物权的协议”(支持抵押预告)即可。

体系解释与原则：预告登记旨在保障将来物权的实现。在同一交易中，保障买方所有权的转移预告与保障银行抵押权的预告登记，二者目的并行不悖，均指向同一不动产未来的物权状态，符合制度目的。不存在法律层面的根本冲突。

深圳层面(最具支持力)：

《深圳经济特区不动产登记条例》(2021)第34条：明确规定“当事人申请预告登记的，不动产登记机构应当办理”。结合其上下文关于抵押财产转让的规定，隐含允许并鼓励在带押过户交易中办理“转移预告登记+新抵押权预告登记”的模式。

 实践确认：深圳市不动产登记中心发布的操作规程明确接受这两种预告登记的合并申请，为其在地方实操层面的合法性提供了直接的、权威的操作依据。

  实务共识：在最高院及各地法院案例和主流学术观点中，只要满足预告登记的设立要件，为同一不动产设定关联的多个预告登记(如转让后抵押)是合法且应受保护的。深圳的“带押过户+双预告”模式正是此种合法性的最佳实践体现。

结语

预告登记制度是保障不动产交易安全的核心制度设计。深圳作为改革开放前沿，在民法典框架下，充分利用特区立法权和创新实践，一方面通过“带押过户+双预告登记”模式，有效破解了抵押房产交易的历史难题，降低了社会交易成本；另一方面，通过2025年的“网签备案与预告登记同步办理”新政，实现了行政监管效能与物权保障效力的深度融合与程序跃升，使得购房者的物权期待权在签约后第一时间获得最强保障。这些改革举措对完善预告登记的对抗效力(如对抗“一房多卖”、支持强制执行排除)、精准管控预告登记的限制条件与风险点、明确失效起算时间等方面提供了宝贵的“深圳方案”和实践经验。未来，随着制度与实践的持续互动深化，预告登记必将在构建更加安全、高效的不动产交易秩序中发挥更大的定分止争作用。