来源：深圳淘房志
福田王炸新盘来了。
最新消息显示，位于福田的皇岗村旧改一期项目推广名为卓越缦悦，部分楼栋已出地面，最快国庆前入市！
文哥也去实地看了，发现项目主体建筑已出地面五六层了，现场陆续有工程车辆出入，看着动静挺大的。
而且，文哥看到现场的施工牌上显示，皇岗村旧改一期整体占地约3.4万平，总建面约36.3万平，其中住宅建面约20.3万平。
住宅体量在福田可不小。
在项目围挡上，写着标语“福田中心又见卓越，2025即将耀世绽放。”
而据文哥多渠道获悉，卓越缦悦预计8月初开放营销中心，国庆前或入市。
项目一期规划有6栋住宅与约7万平的商业，其中可售住宅约有732套，面积段为91-173平的3-4房，户型使用率超90%。
效果示意图（仅供参考）
除了新规超高使用率，户型还奢配独创弹性方厅、环幕尊奢主卧、极致三面采光、多飘窗+设备平台等7大顶配豪宅体系。
效果示意图（仅供参考）
据业内人士预测，此次卓越缦悦主力是125平和173平的大户型，而且是新规产品，户型使用率突破90%，参考周边房价，预计项目吹风价或到12W+！
规划6栋住宅，91-173平3-4房
预计国庆前开卖
皇岗村旧改进度，一直是市场关注的焦点。
2010年，皇岗村就纳入旧改蓝图，但此后卡了整整10年。直到2020年底，一则“房东退房通知”炸圈。
2022年底，开启光速拆迁。2023年，卓越+皇岗实业官宣正式动工。2024年，皇岗村旧改一期进入地基建设阶段。
2025年，项目部分楼栋已出地面，预计国庆前就能开卖了。
据网上信息显示，项目一期拟建20.3万㎡住宅、商业及服务业约7万㎡（含地下），一期将拆分为两期开发。
文哥在项目现场也发现，皇岗村旧改一期一标段主体工程概况牌。
其中也显示，项目分为两个地块建设，总占地约3.39万平，总建面约36.3万平，其中住宅有20.3万平，地上商业服务业4.4万平，地下商业2.6万平。
和网上爆料的20.3万平住宅，是一样的。
另据工程牌上显示，项目最高层数44层，建筑高度150米，也有超高层建筑。
工程牌上也显示，皇岗村一期一标段主体工程，竣工时间是今年12月28日。
现场看，项目已出地面五六层了，有不少工人在施工，也有车辆进出，建设在有序进行中。
按照目前的进度，年底封顶也是有可能的。
目前皇岗村旧改一期，网上也曝光了项目的效果图，但和最终应该有区别。
而户型方面，据文哥多方获悉，项目一期规划有6栋住宅与约7万平的商业，其中可售住宅约有732套，面积段为91-173平的3-4房。
而且是新规产品，户型使用率超90%，预计8月份开营销中心，国庆前开卖。
另外，文哥也去查了下，整个皇岗村旧改范围，总建设用地达31.40万平，预计总建面约200万平，其中住宅仅占70万平，而回迁房占了63万平。
不过有业内人士预测，后期有可能会调整规划，增加住宅比例等措施。
但具体得看官方动静。
7号线皇岗村地铁口
去福田商圈便捷，村里也有麦当劳等餐饮
皇岗村旧改一期卓越缦悦，项目地段是非常优越的。
项目位于福田福民路与皇岗二街交汇处西北角，7号线皇岗村地铁口旁，交通非常便捷。
文哥当时从D口出来，发现皇岗村一期旧改一侧，有4个地铁口，分别是E/D/C1/C2，后期无论小区大门在哪，出入前往地铁都很方便。
项目乘坐地铁7号线，一站可以到石夏，可以换乘3号线，往东1站可以到福田站，换乘4号线，便捷通达全市。
项目2站也可以到皇岗口岸，通关前往香港。
项目周边有主干道滨河大道、粤港澳高速等，驾车出行前往南山、罗湖、龙华等地，也是非常便捷。
文哥发现，项目附近也有一个公交车站，皇岗村地铁公交站，有不少线路开往福田交通枢纽和南山。
就商业配套来说，直线2公里内有福田中心核心商圈，是福田商业最集中的地方。
包括有购物公园、皇庭广场、卓越INTOWN、领展中心城等商场，后期坐地铁或者开车前往，也就10分钟的样子。
目前皇岗村未拆迁的村内，也有一些商业餐饮店。
文哥走在皇岗村内，发现有麦当劳、奈雪的茶、香港茶餐厅等连锁餐饮店，能满足一些日常需求。
另外，文哥在皇岗村还发现了一个皇岗村肉菜市场，规模也不小。
就教育资源来说，项目按2025年的学区划分来看，小学学区处于皇岗小学、荔园外国语小学（水围），中学学区处于皇岗创新实验学校（初中部）。
当然最终要看教育局的划分。
周边房价6-13万
业内人士预测，项目或超12万/㎡
卓越缦悦目前正在施工中，预计国庆前可入市，关注度颇高。
项目价格能卖到多少呢？
先来看周边的二手房，价格跨度比较大，均价在6-13万。
项目周边住宅的楼龄大都15-20年，比如皇达东方雅苑、福乐雅苑、共和世家、皇庭彩园、水围新家园、金怡华庭、皇庭世纪、瑞和园、天健阳光华苑等，目前房价在6-10万。
和项目距离最近的是皇达东方雅苑，是2002年的小区，二手挂盘均价约8.5万。
其中最便宜的一套86平三房，总价约720万，单价约8.3万一平。
稍微能对标的是，距离项目较近的次新盘宝生Midtown，是2014年竣工的小区，目前二手参考均价约11万。
最便宜的一套87平三房，挂牌约999万，单价约11.4万一平。
距离项目稍远的福田次新盘，包括富通九曜公馆、绿景红树湾壹号、中信城开红树湾、岗厦天元花园、大康福盈门等，二手房参考均价在10-12万。
新房方面，目前福田中心区的新房参考均价在9-13万。其中皇岗片区的承翰湾尚国际、深物业金领小区，目前新房参考价约9万一平。
距离较近的金地环湾城，目前新房均价约10.7万一平，其中大户型的价格会更贵。
有业内人士预测，此次卓越缦悦面积段为91-173平3-4房，主力为125平和173平的大户型，而且是新规产品，户型使用率突破90%，参考周边房价，预计吹风价或到12W+！
最后，大家觉得卓越缦悦，价格能卖多少呢？
粤公网安备 44030402000760号
