跌价的风，还是吹到了深圳老钱豪宅区。
近一个月，福田香蜜湖成交了多套房源：
6月底，香蜜湖水榭花都一套约202㎡的房源，成交价3300万；而2024年6月，同户型成交价4460万。
一年时间，成交差价超1100万。但也有说法称，两套产品位置不同，本身市场价就相差较大。
▲今年成交价3300万，去年可达4460万 | 图源：行舟深房
也是6月底，中旅国际公馆二期约145㎡的户型，成交价约2030万；而2023年6月，同户型成交价约2470万。
两年时间，跌价400+万。
香蜜湖是罕见的市区建筑密度低、绿化多、景观好、学区好的片区，也是很多买房人的梦中情区，二手房成交均价一度在18万/㎡，新房则引发千人抢房。
甚至有人说，这里没有摩的，电鸡也少，是真正的豪宅区。
▲图源：绿森林
目前，片区二手房均价已回落至约12万/㎡。
那么，片区接下来入市的新盘，还会吸引疯狂打新的浪潮吗？
中签率仅2.6%！
香蜜湖旁边，都那么香吗？
回顾来看，除了深业中城之外，香蜜湖十几年来一个新增商品住宅都没有。而深业中城当时入市，也创下了最低中签率仅约7%的记录。
不过，今年片区及周边将迎来供应小爆发。
就在7月，在香蜜湖街道一路之隔的安居景贤阁人才房启动配售，供应96套房却获得了3675户家庭申购。
平均38户抢一套、中签率仅2.6%！
接下来，片区有商品房/保障房等共4个项目（含周边）蓄势待发，另有1个住宅旧改在前期阶段。
▲片区及周边项目
在具体介绍项目之前，我们要先理清一个概念：
香蜜湖到底包括哪些地方？
传统香蜜湖片区，仅香蜜湖+香蜜公园周边；
而香蜜湖街道，则包含了一部分的香梅北、安托山、侨香、农林等片区。
所以，仔细看下来：
只有香蜜湖度假村家属楼旧改，是在传统香蜜湖范畴内；安托山16-02地块、南天电力旧改在香蜜湖街道内。
香蜜四季家园、香蜜二村棚改、安居景贤阁，严格来说都不属于香蜜湖。
▲香蜜湖范畴
不过，因为香蜜湖的供应实在太少，市场依然会将这些一路之隔的项目归属于香蜜湖片区。
而从香蜜湖新金融中心的连片规划来看，地理位置上的一点差异确实不算大事。
新香蜜湖的规划范围达到约4.9平方公里，打造为世界级城市主客厅，拟建设包含深圳国际交流中心、深圳金融文化中心等重大设施。
此前，就片区就因拟建设4栋超过250米的超高层建筑，包含1栋高度不超过500米的摩天大楼，召开过听证会。
或许正是因为新规划加持，经历过这一轮跌价候，不少小区的房价依然高于2019年。
比如：片区标杆水榭花都，约199㎡户型，2025年4月成交价约3565万；而在2019年3月时，同户型成交总价约2780万。
涨涨跌跌5年，还是有700+万的溢价。
你觉得冲着香蜜湖的规划，值得打新吗？
5大项目实探，最快8月入市！
香蜜四季家园：
出地面约20+层
首发户型约105-280㎡
这是离入市最近的项目，网传8月初将开展厅和样板间。@深圳买房计划 实探发现，目前项目已出地面数十层。
裙楼的外观也已经初显雏形，造型比较特别，有点像金色丝带，还有一块巨大的LED屏幕，看起来颇为豪横。
整体来看，项目分为两个地块规划。
小面积地块规划为一栋酒店+商务公寓约40层。根据项目官方消息，酒店将引入深圳首家全球奢华酒店品牌。
但具体是哪家，可能还不确定，先是官宣了洲际金普顿酒店，后又删除这一说法。
▲曾官宣内容（目前已删改）
大的地块即香蜜四季家园。
占地约4.1万㎡、总建面约46.7万㎡，容积率约7，将规划为涵盖住宅、商业、公寓等业态的综合体。
共有8个单元是住宅（约41-46层）、1个单元是保障性住房+1单元公寓（40层），以及一所幼儿园。
其中，靠香梅路的3个单元是回迁房，右边3栋楼、5个单元则是商品住宅，“高端公寓”楼栋则是公寓+保障房。
项目设置为4梯7户、4梯8户，梯户比不算很好。
户型方面，目前还没有具体的户型图流出，但面积段已经曝光：
约105㎡做3房；
约125-145㎡做4房；
约190-220㎡做5房；
约280㎡做6房。
根据官方宣传，首批将推售约105-280㎡的3-6房。
虽说香蜜四季家园不在香蜜湖街道内，但位置非常好。
周边有地铁1号线香蜜湖站、9号线香梅站，2公里范围内还有高尔夫球场（未来或改建公园）、福田高铁站、市民中心、深圳儿童医院、COCO Park等等，南向高层户型或可以看到高尔夫景观。
而和香蜜湖片区的标杆楼盘相比，片区可能学区稍显平庸，是福田荔园外国语小学、黄埔学校（初中部）等。
香蜜二村棚改：基坑中
规划回迁房、人才房和保障房
这一项目就在香蜜四季家园家园旁，周边配套基本大同小异。
目前，香蜜二村棚改正处于基坑阶段。
项目占地约2.77万㎡，总体量约24万㎡，容积率约5.5，规划住宅约12.77万㎡，含回迁房、人才房和保障房，另建一所幼儿园。
香蜜二村早在2018年立项，后于2021年发布专规，2022年福田启动行政征收时，项目依然有住户坚持未搬离。如今终于开始建设，估计未来进程会快很多。
香蜜湖度假村家属楼旧改：前期阶段
家属楼项目就在香蜜四季家园、香蜜二村棚改项目对面，属于传统香蜜湖范围内。
但项目的进度还早得很。
在今年6月，福田住建局还发布了项目有效期延期公示，将更新单元计划有效期至2026年8月3日。
我们实探发现，目前小区居民生活几乎没有变化。
这一小区建成于1986年，已经有将近40年的历史，小区明显老旧，目前很多房源已经用于出租、群租等，内部设施老化也比较严重。
在2022年6月，项目被纳入城市更新范围内，小区内也早已贴出旧改签约的号召横幅，但项目距离重建，还有很长的路要走。
南天电力旧改项目：
仅100+套房，都是大户型？
这个项目细分来看，位于安托山片区，在福田妇儿医院南侧。
项目前身是南天电力有限公司的一部分，早在2019年就已经动工，后面经历数年停工又再启动，目前还是基坑状态。
项目总量来约21万㎡，涵盖住宅、商务公寓、商业、办公等业态，规划容积率7.98。
其中，住宅约4.2万㎡，含保障房约7600㎡，可售住宅或仅约100+套。
目前，网传项目将建1栋约300㎡的纯住宅大平层、1栋约180㎡的住宅+保障房，以及1栋公寓。
项目周边环境清幽，1公里内有园博园、安托山、印力中心等，又在深圳高级中学南校区、红岭实验小学双校学区内，估计也会很受欢迎。
安托山16-02地块：未见动工
供应2房、3房的售保房
项目位于安托山，在北环大道南侧、听泉居北侧。
目前，项目隔壁的16-03地块项目已经出地面几十层，但16-02项目却大门紧闭、不见动静，此前有消息称项目今年将动工。
安托山16-02地块是2023年官宣、深圳首批集中开工的配售型保障房之一，周边是万科瑧山府、海德园等。
这一项目的用地面积非常小，约1900㎡，容积率4.2，仅带来约100套房源，含2房、3房户型。
▲网传项目效果图
北面隔着北环大道是梅林水库，预计户型北向能看到水库景观。
周边一公里范围还有香蜜公园、深圳儿童公园、安托山等，周边城市面貌崭新、居住气息浓厚。
而且，这也是房价10万+片区，目前，万科瑧山府的大平层户型成交单价仍高达17万/㎡。
哪怕是旁边一开始作为经济适用房的侨香村，目前成交价也在10万/㎡以上。
▲周边标杆小区万科瑧山府房价仍高达17万/㎡ | 图源：中原找房
你觉得这个保障房会卖什么价格？
粤公网安备 44030402000760号
