看地铁3号线和深惠公路扩建案例 看擅改商的补偿条件

从地铁三号线和深惠公路扩建案例，看擅改商的补偿条件及标准。

擅自改变为商业用途房地产是指原房地产批准用途不是商业性质，但现状房地产用途为商业性质，该改变为商业用途行为未得到规划、国土部门批准。不符合房地产相关管理规定，且未缴纳相应地价。现实中普遍存在于违建私宅（农民房）的底层经营场所。

认定条件

国有土地上建成的合法建筑及集体土地上1999年3月5日前建成的建筑，在拆迁通告日前已经取得：

1、《工商营业执照》：在工商行政管理部门登记注册，并且批准经营方式为零售、批零兼营、服务等经营性质的才能认定为商业性质，批准为加工、来料加工等不能认定为商业性质。

2、完税证明（当地主管的税务机关出具前三年的完税证明）。

才能给予认可，若不能提供上述两种证明材料，则不予认可。

补偿项目

擅自改为商业用途的房地产补偿在不重复补偿的原则下包括：

（1）房地产原用途性质的补偿

（2）构筑（附属）物补偿

（3）二次装修补偿

（4）搬迁补助

（5）停产、停业适当补偿

（6）擅改商业用途房地产商业使用价值适当补偿

计算方式

《补偿办法》中规定，对于经认定符合擅改商业的，补偿费按下列方式之一计算：

（1）有利润并能提供完税证明的补偿标准：按前三年月平均利润×实际经营月份/2（最高不超过18个月）；

（2）《工商营业执照》办理日期与本次拆迁通告发布日期（即2006年2月24日）间隔三年以上的，最高给予36个月的适当补偿；补偿标准：擅自改为商业用途的房地产商业使用价值适当补偿标准×商业建筑面积×36个月（即3年）；

若工商营业执照办理日期与本次拆迁通告发布日期间隔不足三年或中断经营的，按实际经营的月份给予适当补偿，但应扣除经营中断的时间；补偿标准：擅自改为商业用途的房地产商业使用价值适当补偿标准×商业建筑面积×实际经营月份（不足一月的按一月计算）

面积确认

根据《补偿办法》,对擅改商业用途房地产面积的确认，按照以下方法认定：

（1）以工商部门存档的《工商营业执照》申报资料或消防、环保、房屋租赁管理部门存档资料中记载的面积确定；

（2）若同一单元内存档资料记载的面积与现场查勘申报面积不相符，应综合考虑现场勘查的实际面积情况、有无改扩建的情况和查档的资料等方面因素，由街道拆迁办组织相关部门制定面积确定方案，经区拆迁办审核通过，报指挥部同意后，将结果进行公示，无异议后执行；

（3）若同一单元内存档资料记载的面积与现场查勘申报面积差异较大或存档资料无面积记录的，以所得税的纳税证明为依据，计算平均利润给予相应补偿。

经营年限确定

经营年限的确定主要依据《工商营业执照》在工商行政管理部门的注册信息、变更信息确定。

补偿案例

1、龙城张某被拆迁房地产批准用途为住宅，共四层，其中一、二层出租给李某作为餐馆经营，李某已办理《工商营业执照》，注册成立日期为1998年12月25日，营业期限到2008年12月24日，并且按照国家规定进行纳税。

案例分析：李某已办理并提供《工商营业执照》证明，且经相关部门核实注册地址与黄某被拆迁房地产地址一致，李某也可以到税务部门打出纳税清单，可以认定李某的经营行为合法，可以给予擅自改变为商业用途的相应补偿。其经营年期到2006年2月24日为7年2个月，根据《补偿办法》，停产、停业适当补偿按照6个月适当补偿标准或按照前3年月平均利润给予3个月补偿；商业使用价值适当补偿按照36个月适当补偿标准或按照前3年月平均利润给予18个月补偿。

2、案例1中如果注册成立日期为2004年12月25日，其他条件不变。

案例分析：承租人经营行为合法，经营年期为1年2个月，擅改商业的停产、停业适当补偿按照适当补偿标准给予6个月补偿，擅改商业使用价值适当补偿按照14个月适当补偿标准计算。

3、案例1中如果注册日期不变，注册地址于2004年12月25日变更至被拆迁房屋地址。

案例分析：由于承租人在2004年12月迁入该被拆迁房屋经营，故补偿结果同案例2一致。

4、现承租人注册于2004年12月25日，但之前有承租人经营，且办有《工商营业执照》，注册日期2002年6月25日，注销日期为2004年9月25日，也依法进行纳税。

案例分析：根据《补偿办法》，“工商营业执照办理日期与本次拆迁通告发布日期间隔不足三年或中断经营的，按实际经营的月份给予适当补偿，但应扣除经营中断的时间”，对于案例前承租人注册日期至公告发布日期共3年8个月，扣除间断经营时间（2004年9月25日至2004年12月25日）3个月，尚有3年5个月，按照补偿办法对该擅改商业使用价值给予36个月补偿。

5、假设前承租人注册日期不变，注销日期为2004年1月25日，经营期限最终确定为多少？

案例分析：其计算方式同案例4，扣除间断经营时间为11个月，最终确定补偿时间为33个月。