“绿皮”《房地产证》，是用于记载非市场商品房地产的一种凭证。绿皮房地产证记载的房地产大多具有政策性、福利性、保障性的特点，没有按照市场价格缴纳地价款，因而绿皮《房地产证》所记载的权利受到一定的限制，如需抵押或者出租的，要按照主管部门的有关规定办理。在权利人按规定补交土地出让金等相关税费后并符合政策要求的，才能转为红本《房地产证》。
根据《关于颁发新<房地产证>的通知》（深规土[1994]576号文）的规定，颁发绿皮《房地产证》的情形如下：
（1）以行政划拨方式获得的土地使用权；
（2）在行政划拨的土地上建成的房地产；
（3）通过协议方式并按协议地价标准支付地价款的土地使用权（以协议方式按市场地价标准支付地价款的除外）；
（4）在缴付协议地价款的土地上建成的房地产；
（5）获得减免地价的土地使用权；
（6）在减免地价的土地上建成的房地产；
（7）准成本商品房；
（8）按“房改”取得的全成本（建筑费用加室外工程配套费用）商品房；
（9）微利商品住宅；
（10）农村居民私人住宅；
（11）房地产登记机关确认的其它非市场商品房地产；
（12）安居型商品房。
根据以上情形，如果按来源划分“绿本”房屋大致可以分为两类：一类是“政策性住房”，如各类保障房、经济适用房等。此类房屋之所以获得“绿本”，主要基于政策因素，业主当初购买的就不是完整的房屋产权。对此，根据《深圳市保障性住房条例》、《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》等规定，在满足一定的政策条件下，业主可通过补交土地出让金、房屋增值收益的方式实现“绿本转红本”，正式进入市场交易，市场发生的案例应该不少，比如深云村、桃源村三期等。
另一类则属于“历史遗留违法建筑”。根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》及相关实施细则，符合一定条件的历史遗留违法建筑，在依法办理相关产权确认手续，并补交罚款、地价款的情况下，业主可获得“绿本”房产证。
作为“非商品房地产”的俗称。顾名思义，这类房地产不能作为商品房在市场上进行交易。然而，现实中“绿本房买卖”却屡见不鲜。尤其在深圳城市更新这场政府、开发商及被拆迁人三方利益的平衡博弈中，暴露出了很多的利益驱动和纠纷。
结合深圳地区的相关司法判例，“绿本房买卖”并非一律无效。在核查、确认“绿本房”的权利主体时，我们需要根据其“绿本”的来源及其交易前提进行分析，并在此基础上分析相关交易行为的效力。
然而，在城市更新过程中，存在一个事实：即使“绿本房”的受让人、实际控制人在立项时被认定为权利主体，在“注销房地产证”的阶段，房地产登记部门也只认证载权利人。这就是说，没有经过证载权利人的同意与配合，房地产证就不可能注销。这也是很多人在“绿本房买卖”心里博弈过程中最大的顾虑，那么，绿本房拆迁签约有哪些注意事项？
一、普通绿本房签约注意事项
由于在产权注销过程中，房地产登记机构需对绿本房的房产证号、房屋位置、房屋权利人等房屋自然状况、权利状况是否与产权登记簿所载一致进行核查，所以在拆迁补偿合同中对房屋相关描述应当完全与房产证证载信息一致，如证载面积、房产证号、房地产名称等。
二、绿本房证载权利人死亡情况下绿本房拆迁补偿操作
权利人死亡的，应当完成继承后办理新的产权证书，确定新的权利人：
1、根据法定继承关系办理继承权公证、凭继承权公证书等至地税局办理免税证明后，至不动产权登记中心申办新的不动产权证书，不动产权证书证载权利人即为新的绿本房权利人。
2、根据遗嘱继承的，如遗嘱经过公证，由遗嘱确定的继承人持遗嘱至公证处办理继承权公证，凭继承权公证书等至地税局办理免税证明后，至不动产权登记中心申办新的不动产权证书；如遗嘱未经公证，则需要参照法定继承方式，相关继承人均须到公证处就遗嘱内容进行确认，然后办理继承权公证。
三、权利人房产证遗失情况下签约注意事项
1、根据土地建筑物信息核查结果及权利人描述，确认遗失房产证是否为绿本，如原为宝安县或广东省颁发的房屋所有权证且国土档案系统无法查询核实的，可参照无证房屋进行拆迁补偿。
2、绿本遗失导致签约时无法提供房产证信息的，向产权登记部门查询，在合同内将房地产证载信息进行确定。
3、在项目进行房产证注销时，首先由区（新区管委会）城市更新职能部门对房屋拆除情况进行确认并出具同意申请注销房地产证的意见；其次经不动产登记机构核查，确认拆迁安置补偿协议等房屋证号、房屋位置、房屋权利人等房屋自然状况、权利状况与不动产登记簿所记载的内容一致；最后由不动产登记机构在办理产权证书注销之前在《深圳特区报》或《深圳商报》和房屋现场进行公告，公告期为10个自然日，公示期无人异议或异议不成立的，即可办理注销。
四、对于已买卖绿本房签约注意事项
绿本房无法办理产权证书的过户，即无法实现物权的变更，所以买卖绿本房通常存在证载权利人与实际控制人不符的情形，从相关规定和实操的可行性角度考虑，建议按照如下思路处理：
1、实际控制人选择货币补偿的
首先应由证载权利人与项目公司签订货币补偿的拆迁安置补偿协议（全部协议文本由项目公司持有），项目公司获得证载权利人经公证的注销房地产授权委托书及放弃房地产权益声明；其次将拆迁补偿的款项补偿给实际控制人，付款节点应当尽量与项目推进程度相适应，如设置合同生效、房屋交付、实施主体确认完成、产权注销等付款节点，最终以双方协商结果为准；最后，项目公司与实际控制人、证载权利人以三方协议的形式就拆迁补偿的过程及权益承受情况进行书面确认。
2、实际控制人要求物业回迁补偿的，通常有以下三种实现方式：
（1）完成回迁后过户至实际控制人名下。首先与证载权利人签订拆迁安置补偿协议，补偿方式为产权置换，在房屋修建完毕后将回迁房屋产权办理至证载权利人名下，再由证载权利人过户至实际控制人名下，整个交易结构由项目公司、证载权利人及实际控制人以三方协议的形式确定。涉及的装修补偿费、搬迁费及过渡期安置费等由证载权利人委托实际控制人收取。其中若涉及税费问题、购房指标问题应在签约时明确，避免后续争议影响项目推进。
（2）完成回迁安置房后由实际控制人向项目公司买受。在证载权利人提供签订货币补偿的拆迁安置补偿协议，项目公司获得证载权利人经公证的注销房地产授权委托书及放弃房地产权益声明等材料后，项目公司向实际控制人支付货币若干，待更新项目具备回迁入伙条件时，实际控制人持项目公司向其支付的货币向项目公司回购房屋。适用该补偿方式进行补偿的，应根据具体情况综合考虑购房指标、税费及过渡期安置补偿费等问题。
（3）分割项目公司可控的无产权证书房屋的若干建筑面积至买受人名下，以该部分分割所得建筑面积作为补偿依据，具体补偿内容以实际控制人买受证载房屋可获得的补偿面积、金额为准。进行上述操作的，除应事先获得证载权利人签署的货币补偿拆迁补偿协议、放弃房地产权权益声明书及经公证的注销房地产证委托书外，还应考虑所在区域的确权政策，确保上述操作的可行性。上述操作能够保证实际控制人获得的房屋为回迁房屋，有效避免了涉及的购房指标、税费等问题。
五、证载为企业而存在经备案的购房、分房协议的绿本房拆迁补偿注意事项
该类问题存在个案的特殊性，以下操作方式为建议：
1、证载权利人为国企或农村集体经济组织继受单位的，存在分房购房协议且在政府部门有备案信息的，在完成企业内部的决议、审批程序后，与有关政府部门沟通，以历史遗留问题的思路进行解决。能按照历史遗留问题思路解决的，由项目公司、证载权利人与分房业主签订三方协议落实拆迁安置补偿有关事宜；
2、如政府部门不同意按照历史遗留问题思路解决，则在完成企业内部决议、审批程序后，参照已买卖绿本房思路进行处理。
六、存在法院生效判决的绿本房拆迁补偿注意事项
1、法院对于涉及绿本房的纠纷做出的确权判决，根据物权法第28条，司法裁判文书生效时房屋权属即发生变更，因此可在确权时将司法裁判文书确认的权利人作为权利人进行拆迁安置补偿。在涉及产权注销时，通常无需根据裁判文书办理新的不动产权证，直接注销原房地产证（绿本）即可，具体最终注销处理方式以所在区不动产登记部门意见为准（一般此类问题不动产登记部门会内部开会讨论处置方案）。
2、由于绿本问题的特殊性或纠纷当事人的诉请不规范，可能导致部分裁判文书对于物权的确认并不清晰，如裁判诉争房屋使用权、收益权等归当事人所有，具体能否凭裁判文书确定有关当事人为绿本房权利人的，以区城市更新职能部门意见及不动产登记部门意见为准。
七、无法联系权利人的绿本房拆迁补偿注意事项
1、绿本房权利人满足下落不明满二年条件的，可由利害关系人申请证载权利人为失踪人，确定财产代管人，由财产代管人处置绿本房。
2、绿本房权利人满足《民法总则》第二十三条规定的条件的，可由利害关系人申请证载权利人死亡，由继承人对其财产进行继承后处理拆迁补偿事宜，具体继承手续见本指引第二条操作步骤。
(以上内容根据西政资本、市规土委资料整理)
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