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大家都在追求暴击，很少有人去考虑暴击之后是否高估了。
我举两个过往的例子，一个是宝中和红山。
2016年上一轮行情结束后，宝中和红山都从两万多直接站到七万加，涨幅比这次的诺德要刺激多了，暴涨之后的红山，收获了一个外号叫“宇宙中心”。
宝中和红山的两倍跳涨，让大家知道关外的涨幅原来比关内猛烈多了，尤其是离市区近，城市界面较好的片区。
2017、18、19年，宝中和红山一直维持在七万多的价格，并不断有人接盘。
又一轮大行情呼啸而过。
今天的宝中，均价14万；
今天的红山，均价10万，还不到。
人比人得死，货比货得扔，红山还是那个红山，但宇宙中心的外号早就遗忘了。
第二个例子是福田中心区。
福田中心区的四大神盘：中海华庭、星河国际、城中雅苑和发展兴苑。
要位置有位置，要产业有产业，要配套有配套，要学校有学校，要品质有品质，简直就是挑不出缺点的四位美男子。
2016年，四神盘的价格已顶到9万，今天，四神盘的均价还不到12万。
我举这两个例子，估计有人会说，这有什么呀，这不正体现了这一轮的分化吗?谁让当初高位接盘的人脑子太笨，运气不好。
当事后诸葛亮总是很容易，如果重回当年，你敢说自己不会高位接盘吗?16年之前的很多年，福田一直表现神勇，红山又刚刚崛起，谁敢想象这是它们最后的高光时刻。
所以，我要请大家思考的问题是，今天已完成暴击并高位横盘的片区和楼盘，哪个有可能是2016年的红山和福田中心区?
2
我给大家几个选项。
1、前海
2、宝中
3、光明
4、沙井
5、深圳湾+半岛
6、八卦岭
7、各片区学区
都是本轮接近翻倍的暴击片区和楼盘，你赌哪个会再续辉煌，哪个会变成下一个红山?
你可能会说没有下一个红山，这些片区都会继续涨。
因为上一轮的错误就是轻视了发展预期和学区，这几个暴击的片区，要么有预期，要么有学区，预期十年内不会兑现，学区都稳的很，不会再出现上一次的错误了，大胆买就是了。
我不是预言家，我也算不出楼市未来的变化轨迹，我只相信一个朴素的理论：历史从来不会重复。把这一轮的行情完整复刻在下一轮，是绝对不可能的。
这些片区一定会有分化，会有进退，有的持续活跃在热搜上，有的则慢慢被人遗忘。
我来试着找出逐渐丧失热度的片区。
上述七个选项，我会首先选出光明和沙井。
3
先说这次深圳能暴击的产品，靠的是什么?概念、预期和学区。
光明和沙井，就是靠概念和预期获得暴击的产品。
光明的预期，是光明科学城；沙井的概念，是国际会展城。
先有一个基础的认知，概念也好，预期也好，都是镜花水月。最终决定房价高度的，是和高端产业的距离，是和高收入人群的距离。
深圳的高端就业中心，目前仍是南山的后海、科技园和福田中心区，未来十年即使有变化，也只会西移到前海自贸区，高端产业仍然沉淀在深圳的西南端。
从地图可以看出，沙井和光明距离中心就业区非常遥远。
这类远郊区，传统的命运都是成为睡城，睡城是支撑不起高房价的。
南山和宝中能涨这么高，有扎实的区位基础，而沙井和光明，靠的是预期，它们要想支撑目前的高房价，甚至未来更高的房价，选择只有一个：就是概念和预期成功落地，形成本地的高端产业集群。
一旦高端产业不能落地，那现在的预期和概念就是泡泡，都会破的。
直白点说吧，哪怕以后前海自贸区没有成功，有南山的区位兜底，前海12万还是保的住的。但沙井和光明就不同了，光明科学城和国际会展城稍有偏差，它们8-10万的底是保不住的。
4
先说光明，玖龙台成交价据说已经9万5，破10指日可待。
关于光明的问题，我在去年的文章中分析过，片区面貌不是问题，楼盘品质不是问题，地铁也不是问题，最大的问题在于产业高度不够。
我再复盘下在深圳土拍网查到的信息：
2015到2020年底，光明一共拍出工业用地23块。
有四块被租赁商服公司拍走。
剩下的19家，除了联想分部和大疆灵眸，其他17家分别是艾维普思（电子烟）、华星光电（显示屏）、延纳科技（锂电池）、科陆电子（智能电网/节能减排）、瑞丰光电子（发光二极管/LED封装）、景旺电子（线路板）、崇达多层线路板、电星光电（光伏光电/LED显示屏）、大富科技（移动通信）、安吉尔饮水产业、迈瑞生物医疗、深德彩光电（LED显示屏）、贝特瑞斯新能源（锂电池）、欧菲光科技（滤光片）、华星半导体和中瑞钟表。
光明引进的企业80%属于大型制造业，有一定的技术含量和产业壁垒，但高新产业和独角兽企业太少，对比前海自贸区、各总部基地引进的产业和企业级别相差太远。
光明目前引进的产业，支撑不了远郊九万加的房价，不要拿6号线和13号线说事儿，对远郊来说，地铁线只是基础生命线，对房价有所带动，但支撑不了暴击。
对比沙井，光明至少还有漂亮的小环境做基础，有不够高端但至少靠谱的产业落地做为支撑，沙井就更是主打概念了。
5
很多人对沙井的模糊认知就是：沙井规划震撼，前景一片光明，买就对了。
实际上，沙井的预期都来自于一块填海的净地，在这块净地上，有三个大规划。
一是会展中心，目前在建，规模很大，号称亚洲最大，但了解房产投资的应该知道，会展业对房价几乎没有影响；
二是海上田园，主打旅游，对房价无影响，甚至有负作用，盐田大梅沙的房价可做参考；
三是国际会展城，这个是重头戏，下图是深圳政府2019年的最新规划，不出意外是未来20年沙井的发展蓝图。
我重点研究了国际会展城的土地用途，发现规划最多的是普通工业用地，占了近四分之一的地块，新型产业用地极少。
工业用地主要承接的是制造业，新型产业用地适用于产业转型升级和总部经济。
其他地块则规划了住宅、商业、医疗和文教，国际会展城职住一体可以确定。
从地块规划来看，沙井未来主打的产业定位仍是制造业，并不是投资客幻想的高新产业。
从光明目前承接的产业和沙井的产业规划来看，深圳政府对远郊的产业定位仍是制造业为主，高新产业为辅，即使火的一塌糊涂的光明沙井也不例外。
除了产业，对沙井来说，最致命的还有两点：
第一，这是一块填海带，目前填海尚未全面完工，完工后要经过至少两年的沉降期，才能启动海上田园和国际会展城的建设，看到雏形要十年以上，全部完工预计20年，也就是说，至少20年的大计，今天已经提前预支了。
第二，目前大家在沙井抢的，全是老城区的房子，因为新区还没开始建设，可新城建好后，一路之隔的老城区，就能跟着鸡犬升天吗?
宝中和翻身，我觉得就是给沙井新老城区提前打的样，只隔了一条宝安大道，宝中13万1，翻身7万6。
现在的沙井，很多盘已经破7奔8了。
估计有人会和我扯沙井的旧改，全深圳都在搏旧改，为什么一定要搏更贵的沙井?
所以，现在热炒的沙井有三个问题：
1、没有高级的产业规划；
2、预期落地时间太久；
3、炒的都是老城的二手房。
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以上是我对光明和沙井的基础分析，也是我从热炒片区中把它们先拎出来的原因，不是说它们不好，没有前景，而是被高估了，预期被部分透支了，就像上一轮的红山。
它们可能不会跌，可能一直会横盘，但五年之后，很可能其他片区从8万变成了16万，它们从8万变成了12万。
光明和沙井之后，我第二个拎出来的是学区。
学区这一轮被炒的太过了，很多学区分校，预期中的黑马全部鸡犬升天。
学区的格局不像片区那么稳定，除了几个常年霸榜的学区，其他的每年都在变，有成绩的因素，有人为炒作的因素，每年排名和预期的变化都会直接影响房价。
所以还是那句话：学区有风险，高位接盘需慎重。
最后剩下宝中、前海、深圳湾这几个靓仔，又有位置，又有产业，又有预期，相对以上两类，安全系数要高一些，因为区位变不了，产业是现成的，前海自贸区的CBD也初见雏形。
但是，片区内的小板块和个盘又有差异，有的潜力大，有的潜力小，我就不再一一解读了。
未来的五年一定是持续变化的五年，有的人先开心后郁闷，有的人先郁闷后开心，有的人会一直郁闷，只有少数的幸运儿能搭上财富的三级火箭，一层层被强力助推，获取飞上云端的快感。
深圳选筹有多难，广州现在有多热，不用我多说了。最后给大渔带领的管家公司打个广告，深圳广州二手房选筹代购，大渔很专业，米宅团队也很专业。
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