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在东莞,买一套二手房到底有多难?问了一圈,我却笑了

东莞房姐 发布时间:2021.06.10 14:36:34
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| 数据来源:贝壳网,仅供参考

调控从严的东莞楼市,逐渐恢复理性,一度狂热的二手市场,亦是如此。

这种理性,体现在成交量的下滑,投资客被挤出,利好刚需和改善置换。

近日,在我们的置业群当中,有不少网友要求加入东莞的二手置业群。简单采访之后,我们发现,确实有不少粉丝是刚需买家,想要寻找合适的房源,伺机出手。

但是,受限于限购和信贷政策,如今的二手楼市也变得复杂。不少购房者想买,却没有之前那么顺利了,甚至,有些业主会倾向于能全款买房的买家。

这也难怪,会有一些中介会提到,现在的二手市场有点惨淡,成交变少,要拓展新房业务了。

那么,在东莞买二手房是否真的很难?目前的东莞二手楼市现状如何?

我们采访了一些二手房买家、业主、中介,一起来还原,这冷静还有点复杂的二手楼市。

买家:限购+房贷收紧,买二手挺难

购买二手房,首先看看有无购买资格。

毕竟,去年725新政出来之后,二手房由原来的非本市户口不限购,调整为限购,需满足相关社保条件。(回顾:东莞限购正式升级!购买二手首套需一年社保,二套两年!)

所以,大批外地购房者失去购买东莞二手房的资格。

直到今年227“莞6条”新政发布,调控继续升级,非本市户籍买家买二套升级为需3年社保。

从不限购到限购二手,对二手市场的影响无疑是巨大的,也让外地客从二手市场中挤了出去。

有位粉丝最近在看二手房,预算230万左右,但是,社保要到年底才能满一年,也只能等待。

而另外一个粉丝也打算买二手房来投资,同样是没有名额,只能和亲戚一起购买。

除了购房资格受限,今年以来,想买二手房或者置换的买家,都遇到共同的难题,那就是收紧的信贷政策。

去年年底,监管部门正式给银行划下红线,房地产贷款不可以超过规定的比例。

这个措施,导致多数银行房贷额度普遍“缩水”,放款周期延长,有银行甚至要等半年才能放款。

放款时间一旦延长,买家的购房计划就会延迟,而对于准备卖一买一的业主而言,就不得不考虑资金周转的问题,甚至会更倾向于选择能全款买房的买家。

伴随着房贷额度收紧而来的,是房贷利率高企不下,早在今年4月,银行利率就已经突破6%。

详情可回顾:

利率破6%!4家银行停贷!问完东莞12家银行,我心酸了

据最新的调查显示,截至5月25日,东莞12家银行首套房贷利率普遍在5.65%以上,二套集中在5.85%,所加的基点,均不低于100BP。

一路上扬的房贷利率,对买家而言,每个月月供增加,购房成本也进一步增加。

还有重要的一点,如果你不担心房贷时间长和房贷利率高,还是决定贷款买房,那么,你还要注意,银行也会严查首付款来源。

详情请回顾:

最全!14家银行这样查首付款来源,附详细表格

除了限购、信贷政策收紧等特定的原因,要购买一套二手房,买家平时也可能会遇到虚假房源、业主反价等常见的问题。

虚假房源,这在二手交易当中被诟病已久。目前网上仍广泛存在二手房虚假房源的情况,会让买家更难买到合适的房子,甚至会产生不必要的损失。

业主反价,在二手房交易中同样较为常见,如果是处于卖房市场时,这样的现象会更加明显。

有位粉丝就吐槽称,她和同事在买二手房的过程中,就遇到了业主反价的情况。

她提到,之前买房时,二手房业主出价摇摆不定,甚至谈一次就涨20万,而且每次谈价时,业主都会新增条件。

所以,从去年年底谈到现在,双方仍没有谈妥,最后也只好作罢。

总的来看,如今想要在东莞买一套二手房,同样也是不容易,而主要的原因,在于受限于限购和信贷政策。

尽管不少买家会因为新房供不应求或者房价高而转战二手,但也发现,稳楼市的调控力量,非常强大,在购房资格、房贷上面,提高了二手的入场的门槛。

不过,值得一提的是,距离去年725新政发布,已经快满一年,那些被一年社保限制的买家,将陆续拥有购房资格,可能会择机入市,届时,二手市场的反应将会如何,也是值得期待。

中介:政策收紧,投资客买房难,其实是利好刚需

二手市场的冷热变化,活跃于市场一线的中介,感知会更为明显。

谈起目前的二手市场,中介的评价更多的是“冷淡”。至于原因,他们同样谈及了限购新政和信贷政策对市场的影响。

其中,一位负责城区二手房的中介提到,新政影响太大,二手有价无市,有点惨淡。比如,莞城一个月成交量不到100套。

据东莞不动产登记中心统计数据显示,今年1-4月期间,莞城在2、4月的网签量确实不足100套,尤其是在莞6条发布的2月,仅成交28套。

不过,莞城的成交冷淡,也不能简单说是调控的影响。

从链家上看,莞城目前的挂牌房源约1060套,与城区其他镇街相比并不多,而且挂牌均价偏高,近1年来稳步上涨,如今挂牌均价已达3万/平,这对购房者而言,压力也不小。

此外,关于二手房现状,一位代理虎门二手房的中介,则给出了不一样的答案。

在他看来,目前的二手市场其实还好,不会很惨淡,还是有挺多刚需客会买房。

不过,这个也带有比较明显的区域分化的特点。

因为,一直以来,虎门的二手交易,会相对比较活跃,只能说受政策调控的影响会相对较小。

在2020年东莞热销TOP10二手楼盘中,虎门有两个楼盘进入前五。而且,虎门也以一镇之力,撑起二手交易的半壁江山。

这位代理虎门二手的中介还提及,现在买二手的投资客少了,刚需客还是挺多。

关于这点,其他的中介,也是有同样的看法。

有位代理整个东莞二手的中介表示,虽然现在二手市场回落,但是,现在反而是刚需买房和置换比较好的时机,所以,刚需自住该买还是可以买。

至于信贷政策的影响,他则认为,现在由于房贷收紧,会导致很多业主会倾向于全款买房的买家,这对有些人来说,压力不小。

而现在虽然房贷利率高,但对刚需买家而言,只是月供增加了,总比全款买房要好。

若想了解低总价的二手房,也可以了解一下我们之前整理的二手房购房指南:拿好!东莞200万预算最强购房指南,这24个盘向你张开怀抱!

二手置业门槛提高,挤出泡沫,楼市更理性

限购和信贷政策的收紧,提高了二手房的置业门槛,让许多想要入手二手房的买家,感觉比以往要更加吃力。

但是,这也相对地挤出了投资的泡沫,让二手市场回归了理性。

而且,大多数房价比一手要低的二手房,也是众多没法打新的买家会选择的出路,所以,适当地收紧,与一手限购同步进行,才能维持整个东莞楼市的平稳与稳健。

如今,整个二手楼市的基本面如何,我们也一起来看看。

从量价来看,据合富大数据统计,今年以来,二手房均价一直低于一手房,而且比较平稳。

尤其是在2月“莞六条”发布之后,二手每周均价没有太大的波动,每周的成交量整体会低于新政之前,但是,波动也不会特别大。(二手房数据交易有一定的滞后性,数据仅供参考。)

而从每个镇街和各片区的成交量来看,据东莞不动产登记中心统计,镇街网签成交量和各个片区的拉差都比较大,形成分化。

地段比较好二手,依然是交投活跃。比如,城区1-4月的网签达3014套,在六大片区当中,排名第一;而水乡片区的二手网签量仅486套,数量最少。

这也可以理解,部分成交量不乐观的镇街,为什么会觉得市场的变化比较明显。

综上,调控从严之下,二手房,无论是购房资格、可选房源、预算范围,门槛都在升高,对于部分买家而言,确实有点难,连投资客也选择外溢了。

但是,这并不代表着二手市场不好,而是更加理性了,调控之后的二手楼市,整体上保持博弈后的平稳状态,而且,在热点缺货区域,会依然交投活跃。


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