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2021年二手房价会崩吗?

大伟看楼市 发布时间:2021.07.20 14:25:47
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最近群众发现,房地产调控终于开始二手房模式了!


2021年2月8日,深圳公布了全市3595个小区二手房成交指导价,成为这一轮二手房指导价格政策的“首试者”。打开了潘多拉魔盒。



随着深圳二手房指导价格政策威力效果初现,成都、西安、上海、无锡、宁波甚至盐城等城市也陆续跟进,出台了相关政策。


各地对相关降温政策的连续推出可谓“此起彼伏”,在全国范围内形成了连锁效应。就在西安出台二手房指导价新政当日,成都也公布了二手房指导价第二批住宅小区。按照成都公布的第二批二手房指导价小区名单,前后两批指导价共覆盖487个小区,指导价相比挂牌价,普遍打了7-8折。


此外,上海正式开启二手房挂牌价核验政策,未通过价格核验的二手房源,将无法对外发布。7月12日,上海各中介开始对现有的所有挂牌二手房进行集中清理。按照要求,7月19日起,“网上房地产”价格核验系统将正式上线,开展挂牌核验业务。对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验,没有通过挂牌价核验的,房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。


最近包括上海、成都、西安等城市二手房价格管控逐渐升级,从2021年全年看,累计已经超过10个城市发布了不同力度的二手房价格管控措施,主要有深圳、宁波、成都、东莞、无锡、西安、上海、杭州、北京、广州、厦门、盐城等城市。


统计2021年全年房地产调控针对中介的措施政策,特别是最近几个月,全国超过20城市发布了超过30次针对二手房中介行为规范、二手房业主限价的政策和通知。


首先:二手房市场逐渐成为一二线城市的主流市场,在一线城市,二手房占市场总成交基本已经达到了80%,二线城市也大部分开始过半成交为二手房。


这种情况下,过去只针对新建住宅的限价等政策,对于市场来说,影响不大、而且只限新房价格,二手房出现了明显的倒挂,单纯新房限价导致市场多城市出现了新房万人摇。这种情况下,升级二手房调控成为了市场的必然。


相比新建住宅的价格管控,二手房房价管控是过去的市场空白点,从深圳年初等开始,重启定价管控,最近已经超过20城市发布了超过30次针对二手房中介行为规范、二手房业主限价的政策和通知。,开启一轮定价管控。


其次:住建部要求强化二手房交易管理,提高房地产市场调控的系统性、整体性、协同性;

住建部在4月份约谈5城强化二手房交易管理,提高房地产市场调控的系统性、整体性、协同性。这也明确要求二手房调控的升级。


第三:从各地的调控政策内容看,二手房价格明显上涨城市大部分集中在房地产炒作氛围浓郁的区域,投资客聚集,二手房价格上涨迅速,价格管控的确有利于市场的稳定。


从市场趋势看,这一轮二手房价格管控是本轮房地产调控的新事物,预计全国一二线城市二手房价格管控将成为趋势,更多的城市可能加码二手房价格挂牌管控。


从政策效果看,深圳等城市出现了二手房报价下调,预计在政策持续打补丁下,最近房价上涨将明显放缓。


第四:2021年上半年全国房地产调控次数高达286次,仅次于疫情影响下的2020年。


在2021年上半年,房地产调控井喷中,和往年相比主要特点集中在:住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学qu房。


近期,二手房停贷的消息频出,据了解,目前已在武汉、杭州、重庆等地开始出现。值得注意的是,停贷的同时,不少城市房贷利率开始一路走高。两举措左右开弓,买房成本骤然上升,刚需“上车”变得难上加难。


本轮调控政策是因为房价上涨的升级调控,特别是上涨明显的城市调控力度不断升级,抑制市场过热,从政策的效果看,包括深圳等城市已经出现出现了房价见顶的迹象,调控效果越来越明显。


那么这些政策影响如何?


四个一线城市二手房价格上涨幅度明显在加快。出现二手房价格上涨的核心原因是因为包括1:疫情影响下,一线城市学qu房的需求明显上升,包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学qu房表现最明显,大量的出国读书人群回流,增加了市场需求。


上海、深圳等城市的打新潮涌动,使得少数新建住宅供应稀缺,投资客入市抢夺了刚需客户房源,二手房需求增加。


一线城市经营贷进入楼市,刺激市场活跃,这一轮楼市2020年市场翘尾到2021小阳春核心原因是信贷政策,特别是经营贷入楼市有关。


2020年全年信贷增量刷新历史记录,部分城市企业贷款与个人按揭贷款均比较宽松,这也拉动了一线城市需求。2021年数据:也刷新了历史记录


市场的反弹,上海、广州、北京,均处于调控抑制后的市场反弹,价格上涨速度快。目前看虽然各地政策加码,但供应量短期很难增加。


二手房指导价的出台给了此前火爆的深圳二手房市场一记重锤,市场惨淡,因此,中介想出奇招,用榴莲和香蕉展示挂牌价。



5月25日,深圳市房地产中介协会称已介入调查,对涉事单位深圳美凯龙爱家互联网科技有限公司进行现场检查,对该中介机构及两名中介人员进行自律惩戒,列入C类不良行为。



但这些调控的副作用也很多!


1:信息不全,网上不显示了,大部分人买房只能去中介看业务员的小本子,以前在网站上就开业看到所有讯息,现在只能去门店了,导致很难做到全面对比,对于急着买房的人来说,价格很难透明。


2:出现市场控盘的可能性。


众所周知,本来二手房网签的价格就不是真实成交价,而实际购房者买的价格基本都不为所知,大部分中介有两套价格体系,网签与交易。房地产调控的核心是金融信贷,现在把新建住宅调控里面的“限价”挪到二手房,很可能带来更大的信息不对等。二手房中介在交易中的话语权更大。


3:二手房限价如果和银行无关,那么这一政策限价只能掩耳盗铃,而如果成为按揭贷款和抵押贷款的指导价格,那么对于市场的影响就会明显出现,所以二手房限价归根结底要看银行对政策的理解与执行。


4:整体看,房地产价格波动看政策,之前掩耳盗铃的房地产调控,只管新房限价,导致出现万人摇已经过去了,针对房地产二手房市场的调控肯定会越来越多,全国一二线城市很可能开启全面限价,如果一旦限价挂钩房贷评估价,区域市场肯定会下调,第一个是深圳,下一个会是谁?



房价走势 宏观分析

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