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深圳这类建筑,不能登记不动产!国有建设用地短租办法来了

楼市大事 发布时间:2021.11.24 16:16:35
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11月23日,深圳市规划和自然资源局印发《深圳市国有建设用地短期租赁管理办法》(以下简称办法)。


办法分为总则、租赁规则、审批程序、监督管理、附则等5章,2021年12月1日起施行,有效期5年。


办法表示:


● 急需公共服务设施用地包括:电动车充电站、公交场站等交通设施用地,混凝土搅拌站、环卫车洒水车停车场、瓶装燃气站、建筑物废弃物综合利用厂、再生资源回收分拣场所、垃圾转运站等公用设施用地。以及市政府批准的其他急需公共服务设施用地。


● 短期租赁用地以协议方式确定承租人,租赁期限不得超过5年。


● 短期租赁用地及地上建(构)筑物不予办理不动产登记。


● 租赁期限内发生下列情形之一的,可提前收回土地:1、政府实施城市规划需要的;2、公共利益需要的;3、未按短期租赁合同约定使用土地,要求限期改正且逾期不改正的;4、法律、法规、规章规定的其他情形。


其中,符合以上第3款情形的,由派出机构解除短期租赁合同,依法收回承租土地并办理移交入库手续。地上建(构)筑物由承租人自行拆除,不予补偿,剩余租金不予退回。


政策解读表示,为落实《深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见》要求,健全深圳土地供应管理体系,规范深圳国有建设用地短期租赁活动,构建国有建设用地短期租赁申请、审批、使用、监管、收回的全链条管理机制,明确短期租赁管理规则,根据有关法律法规及规章,结合深圳实际,组织起草《深圳市国有建设用地短期租赁管理办法》。


办法有以下亮点:明确政策适用范围,解决急需公服设施用地需求;明晰部门职责分工,建立健全短期租赁用地管理体制;明确租赁规则和审批程序,保障急需公服设施稳妥落地;完善监管机制,促进土地及地上设施合理利用。



深圳市国有建设用地短期租赁管理办法


第一章  总则


第一条 为完善我市土地有偿使用制度,健全土地供应体系,规范我市国有建设用地短期租赁活动,促进土地资源的合理利用,根据《土地管理法》等有关法律、法规、规章的规定,结合我市实际,制定本办法。


第二条 本办法适用于深圳市行政辖区内社会投资主体组织实施的急需公共服务设施项目(以下简称社会投资项目)以短期租赁方式供应国有建设用地的行为。


急需公共服务设施用地包括以下类型:


(一)电动车充电站、公交场站等交通设施用地,混凝土搅拌站、环卫车洒水车停车场、瓶装燃气站、建筑物废弃物综合利用厂、再生资源回收分拣场所、垃圾转运站等公用设施用地。


(二)市政府批准的其他急需公共服务设施用地。


第三条 各区政府负责辖区内短期租赁用地审批、批后监管和收回等工作。


行业主管部门负责社会投资项目的可行性论证及实施主体筛选工作,并负责项目设计方案审查及用地供应后的行业监管工作。


市规划和自然资源主管部门(以下简称主管部门)负责政策统筹、系统建设、指导和监督各区短期租赁用地审批工作。市规划和自然资源主管部门派出机构(以下简称派出机构)负责辖区内短期租赁用地规划研究论证、申请受理、方案拟订、用地报批、报建审批、履约监管、台账建设等工作。市土地储备部门负责指导和监督各区短期租赁用地出库、入库等工作。


市、区相关职能部门依各自职责,配合开展短期租赁用地审批、监督和管理,负责提供短期租赁审查意见等工作。


第二章 租赁规则


第四条 短期租赁用地以协议方式确定承租人,租赁期限不得超过5年。


第五条 短期租赁用地应当未纳入城市国土空间保护与发展规划,不影响国土空间规划、建设用地供应计划等各层次规划与计划的实施。其中,涉及农用地、未利用地的,应当办理农用地转用审批手续。


第六条 承租人建设的急需公共服务设施及必要的配套设施,应符合临时建筑相关管理要求,设施使用期限与短期租赁用地租赁期限一致。


第七条 短期租赁用地及地上建(构)筑物不予办理不动产登记。承租人不得改变土地用途,不得擅自改变设施类型及功能,短期租赁合同应当约定短期租赁用地及其地上建(构)筑物不得转让、转租、或者抵押。


第八条 短期租赁的租金按我市地价测算有关规定计收。


第三章 审批程序


第九条 社会投资项目的市行业主管部门或所在辖区政府应按照项目类型按年度组织开展各类项目的可行性论证,并征求相关职能部门意见后,形成项目可行性论证报告,明确项目实施的可行性、必要性、建设内容、建设规模等。


第十条 项目经论证具备实施可行性的,由市行业主管部门或所在辖区政府按批次筛选该类项目的实施主体,并报市政府审定。


第十一条 项目实施主体凭立项批准文件、项目实施主体确定文件、短期租赁用地申请报告(说明拟申请用地面积、建设内容、建筑面积、使用期限等)、拟申请用地范围图(附坐标)等向派出机构来函申请开展短期租赁用地规划研究论证。


派出机构依托“多规合一”信息平台组织开展规划研究论证,并征求水务、环境、文物保护、国家安全等相关职能部门意见后,确定项目用地范围,并函告项目实施主体。


第十二条 项目实施主体落实地质灾害防护、土壤污染防护、生态环境保护等要求后,向派出机构提出短期租赁用地申请,申请时应提供以下材料:


(一)立项批准文件;

(二)项目实施主体确定文件;

(三)规划研究论证确定的项目用地范围图(附坐标);

(四)属于地质灾害易发地区或地质灾害(隐患)威胁范围的,应提供地质灾害危险性评估报告;

(五)按照有关规定完成土壤环境调查、评估、治理或取得生态环境部门意见;

(六)相关职能部门要求提供的其他材料。


第十三条 派出机构负责受理并审核短期租赁用地申请。对申请要件齐全且符合条件的,由派出机构负责拟订短期租赁用地供应方案。供应方案应包括以下内容:


(一)经市政府确定的用地主体;

(二)地块的界址、空间范围;

(三)建设的设施类型;

(四)租赁期限、权利限制、规划设计条件等土地利用要求;

(五)租金数额及支付方式;

(六)地质灾害防护、土壤污染防护、生态环境保护等要求;

(七)涉及占用农用地或未利用地的,应同步编制农用地转用实施方案一并报批;

(八)涉及占用林地的,应同步办理林地使用审批手续;

(九)其他需要明确的事项。


第十四条 社会投资项目的短期租赁用地供应方案,由派出机构拟订后,报区政府审批,区政府审批同意后核发批复。


第十五条 批复下发后,派出机构向项目实施主体核发租金缴纳通知书,项目实施主体须在租金缴纳通知书核发之日起15个工作日内一次性缴清租金。


第十六条 项目实施主体按规定缴清租金后,持缴款凭证与派出机构签订《深圳市国有建设用地租赁合同(短期租赁)》(简称短期租赁合同)。


第十七条 签订短期租赁合同后,需要进行建设的,承租人应在编制项目设计方案并经行业主管部门审查后,向派出机构申请并依法取得《临时建设工程规划许可证》,按许可内容进行建设。


第四章 监督管理


第十八条 承租人应严格按照本办法及相关法律、法规、规章的规定,严格遵守短期租赁合同约定,合理利用土地,加快组织实施项目建设及投入使用。


第十九条 区政府作为短期租赁用地批后监管的责任主体,应落实属地责任,建立短期租赁用地全链条监管机制,定期对辖区内短期租赁各项工作进行监督检查,并统筹组织派出机构和行业主管部门做好辖区内短期租赁用地的履约监管工作和项目建设的行业监管工作。


派出机构应依据短期租赁合同,加强对承租人短期租赁行为的履约监管。对承租人违反短期租赁合同约定的,派出机构应责令、监督承租人限期改正。


行业主管部门应履行行业监管主体责任,加强对项目建设过程及设施使用情况的审查和监管,确保项目实施符合相关行业标准。对承租人违反行业管理有关规定的,行业主管部门应责令、监督承租人限期改正。


第二十条 租赁期限内发生下列情形之一的,可提前收回土地:


(一)政府实施城市规划需要的;

(二)公共利益需要的;

(三)未按短期租赁合同约定使用土地,要求限期改正且逾期不改正的;

(四)法律、法规、规章规定的其他情形。


符合以上第(一)、(二)、(四)款情形之一的,派出机构应提前2个月通知承租人,承租人应在规定时间内完成清场工作并交回土地,由派出机构办理移交入库手续。剩余租金按剩余使用天数折算后不计息予以退回。地上建筑物结合已使用年限和土地租赁年限按建筑物重置价折旧给予合理补偿。地上构筑物不予补偿。


符合以上第(三)款情形的,由派出机构解除短期租赁合同,依法收回承租土地并办理移交入库手续。地上建(构)筑物由承租人自行拆除,不予补偿,剩余租金不予退回。


第二十一条 承租人在租赁期限届满前主动退出使用土地的,应按短期租赁合同约定完成清场工作并交回土地,由派出机构办理移交入库手续。剩余租金按剩余使用天数折算后不计息予以退回,地上建(构)筑物不予补偿。


第二十二条 短期租赁期限届满后承租人仍需继续使用的,应在租赁期届满前2个月向派出机构提出续租申请,由派出机构征求行业主管部门意见后,报区政府审批。经区政府批准的,可续租一次,重新签订短期租赁合同,续租年限不得超过3年,自原短期租赁合同期满之日起算。


短期租赁期限届满,承租人未申请续租或者续租申请未获批准的,承租人应按短期租赁合同约定,在租赁期限届满前完成清场工作并无偿交回土地,由派出机构办理移交入库手续。地上建(构)筑物不予补偿。


第二十三条 承租人逾期未清场或拒不交还土地的,派出机构应移交辖区规划土地监察部门。辖区规划土地监察部门依法予以查处并将地上建(构)筑物清拆完毕后,交由派出机构办理移交入库手续。


第二十四条 符合本办法第二十三条所列情形的,由派出机构征求行业主管部门意见,将承租人依法列入失信“黑名单”,并依法纳入公共信用信息管理。


第二十五条 承租人交回土地前,行业主管部门及各区政府应监督承租人按规定落实土壤污染防治责任。


第五章 附则


第二十六条 政府投资且符合本办法第二条规定的急需公共服务设施情形的,可以采用短期租赁方式供应国有建设用地,按政府投资建设项目的审批程序开展项目可行性论证及立项工作,并按强区放权有关规定开展用地审批等工作。其中,用地申请材料、供应方案及用地报批程序等参照本办法执行。


政府或其职能部门作为短期租赁用地使用主体的,不计收短期租赁租金。


第二十七条 本办法自2021年12月1日起施行,有效期5年。本办法由市规划和自然资源主管部门负责解释。


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