真回暖还是假回暖？

最近，深圳回暖的消息非常多，包括但不限于：

1、 节后四天，新增客源量增长340.3%，带看量增长1288%

2、 上周二手房成交951套，环比增长393%

3、 3月份预计成交5000套，小阳春指日可待

4、节后第一周，深圳二手房成交V型反转

有数据有预测，看起来非常靠谱，小阳春是不是真的要来了？

现在是2024年，不是2019年，分析预测没那么简单。

1

不看带看量和客源增长量，只看成交量。

2月19-25日，二手房成交951套，对比前两周的166套和193套，增长了数倍，表面看确实是V型反转。

但是，2月5号到18号是春节放假，叠加政策的缓释，节后第一周的成交量必然会远超春节，拿这两个数据来环比，在我看来是耍数据流氓。

951套对比193套差距很大，但往前拉，今年第一周成交970套，第二周成交1032套，第三周成交955套。

相当于春节后第一周的成交量并未超越开年前三周，只能说数据尚可，但离火热有点远，后续能否再创新高才是关键，现在谈强力反转为时过早。

还有一个数据，节后第一周，二手房挂盘增加了2176套，放盘量的增长对冲了销量的增加。

2

大家都知道一句话：量在价先。

举个例子，某小区有100套在售房源，40套挂7万，40套挂8万，20套挂6万，均价7万，实际成交价是6万。

淡季时，这个小区一个月只能卖掉两套6万，供应远远大于需求，迫使更多业主降到6万区间。

到了旺季，一个月卖掉8套6万，8套快速走掉之后，剩下的业主会纷纷调价，6万调到7万，7万调到8万，如果7万继续成交，成交价就从6万涨到了7万。

深圳的成交量达到多少，可以触发量在价先这根弦？

关于这个指标，有人说5000套，有人说6000套，不管是5000还是6000，都有点拍脑门，我们用数据进行论证。

我计算了从2010到2021年一共12年的数据（因为调控过严数据失真，没计入2022年），并把这12年再次细分为两个数据。

一个是单独摘出2015和2020年的数据，因为这两年楼市最火，一个是剩下10年的数据。

计算得出：

2015和2020年，二手房平均月成交9272套；

其他普通年份，二手房平均月成交5948套。

推导出的结论是，过去十几年，维持深圳二手房稳定和小涨的成交量是6000套，大涨的成交量是9000套。

不过，今非夕比。

房价贵了，信念弱了，成交量会降。

房子多了，人口多了（对比10年前），成交量又会涨。

两相对冲之后，我认为成交达标线应该在5500套。

目前，这个数据尚未达标，要看3月份的表现。

3

对我来说，更关注的不是成交量，而是每天的成交数据。

2月19日，二手住宅成交62套；

2月20日，二手住宅成交101套；

2月21日，二手住宅成交124套；

2月22日，二手住宅成交137套；

2月23日，二手住宅成交121套；

2月24日，二手住宅成交140套；

2月26日，二手住宅成交163套。

从2月19日起，几乎每天的成交都在增长，并在逼近200套，这才是最可怕的。

一旦成交量站上了日均200套，并稳定下来，月均5500套就有望实现了。

来自一线的反馈，近两天的成交确实在加速，印证了这条爬坡线。

4

做为深圳楼市的风向标，2月18-25号，华润城片区成交活跃。

关注度最高的润一89平三房，七天时间成交了6套，最低1222万，最高1400万。

去年下半年，润一89跌破了1300万，这一波扫货之后，1350以下已被消灭，量在价先会率先体现在这个户型。

还有壹方中心。

去年下半年，壹方中心的成交维持在13-14万，12月跌到了12万+，今年1月再次下探到11万+。

昨天，壹方成交了一套173平2350万，单价13万6。

5

眼下这个节点相当微妙，再添把柴火势可能就上去了。

但是目前缺失了一个最关键的环节，就是纯投资客的进场。

以我掌握的信息，现在进场的大多是本地的刚需和置换客，纯投资客极少，以宝中近期的部分成交为例，基本都是刚需盘。

这一波本地的刚需和置换消化之后，如果本地和外地投资客不能接上，回暖有可能无法持续。

能否打通投资客的任督二脉，才是后续政策和走势的关键。