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深圳二手房重返5000套,创3年新高!新房狂打折!楼市真回暖了?

娟子评房 发布时间:2024.04.02 07:32:40
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今年3月份,被普遍认为是深圳楼市“回暖”的一个月,4月1日,新房及二手房的成交数据双双出炉。


3月份,深圳新房住宅成交2245套,环比增加1.8倍(2月份成交仅811套);二手房住宅成交3840套,环比增加1.2倍(2月份成交1785套);新房+二手房的成交量共6085套房(过户量)。


二手房网签量过5000套

81.4%的成交价低于参考价


二手房的成交量3840套(过户量),同比去年3月份的3949套房,虽然有所减少但仍是2023年4月份以来成交量最高的一个月,这也算是一个好的信号。



据深房中协统计数据显示,3月深圳全市二手房网签(即合同录得量)达到5196套,环比上涨117%,同比上涨5%。


时隔3年,月度网签量再次破5000套,上一次是2021年2月5272套。


事实上,网签数据能更快反映市场行情,5000套是深圳二手楼市的荣枯线。



乐有家研究中心统计数据显示,3月新增求购量环比上涨96%,同比涨3%;81.4%的成交价低于参考价,该占比在过去1年里持续上涨。


低于参考价0-10%的占比从2月的25.5%增加至27.2%;低于10%-20%的占比增加至33.8%。目前市场主流的成交价与参考价偏差值,也在这两个区间内。


深房中协认为3月份的市场在此前政策利好的推动下确实有所提振,但也与当前大部分业主主动让价,通过“以价换量”的方式,促成了交易量的提升有关,对于当前深圳二手房交易市场,业内仍存在对市场恢复动能不足的担忧。 


从政策走向分析,深房中协认为,今年“两会”中关于“各地区各部门要多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策”的论述已说明,在当前市场筑底修复的过程中,市场内生动能仍存在不确定性。因此,及时的政策托底保障,对于市场信心与预期的修复尤为关键。


3月份13个新盘入市

周末6盘齐开,卖了800多套新房?


因各政策的刺激后,购房客的买房及看房意愿增加,开发商也纷纷选择入市抢客。


3月份深圳入市了13个新盘(不包括人才房及安居房),共6574套住宅。


从成交情况下看,新房成交了2245套房,但对比过去的近几年的同月,今年的3月份,新房成交量依然是最低的一个月。


从下面的数据可以看出,2021年的3月份是近6年的最高,成交了5305套房;即便是2022和2023年,新房的成交量依然好过今年的3月份。




今年1-2月份新房住宅总和仅入市7个项目,相对来说,3月份入市的新盘选择面也较为广泛,其中也有像前海时代这样的网红盘项目。


从去化来看,前半个月开盘的项目去化基本已非常明了,毕竟周末开盘的项目,今天就在官网上显示有备案数据了。


上半个月开盘的新盘中,珈誉未来花园卖了463套房,是这一段时间卖得最好的盘;尽管是片区的网红盘,依然是一次卖得不如一次,项目前两次开盘目前的去化基本都达70%、90%以上,这一期很明显没有那么理想了,想买片区的这一波刚需已经被洗得差不多了。


所以,我们也看到,“网红盘”会虹吸周边盘的客源。


以下数据仅为目前官网的备案数据,因涉及到项目刚开盘不久,销售数据会延后体现:


1、上周末6盘齐开,销售冷热不均


仅刚刚过去的周末,深圳迎来了今年最热闹的开盘场景,2天共有6个项目开盘,从销售的情况来看,分化严重,冷热不均。


前海时代:推出344套约89㎡-190㎡3-4房住宅,总价751万起上车前海3房,吸引了众多置业者关注509批客登记,开发商消息,开盘当天卖了282套房,去化约82%,销售金额27.39亿元。


福田中洲湾迎海二期:推出560套约96-125㎡3-4房住宅,备案单价区间约7.6-11万/㎡,开盘有98折优惠+赠送一年物业管理费折后价690万起开发商称收金约27.1亿,大概卖了约5成

 

宝安海岸城:推出129套约143-189㎡4房住宅,单价区间约4.96-5.79万/㎡,开发商销售卖出约7成,约90套房

 

赤湾金众云山海公馆:推售334套约111-174㎡4-5房住宅,开发商给出了非常低的折扣,折后最低单价约6.6万/㎡,总价732万起。开发商称卖了178套,收金19.3亿。


光明绿城桂语兰庭二期(加推1栋A座),320套约89-115㎡住宅,备案单价4.3-5.1万/㎡,开盘约85折折后单价仅3.6万/㎡起,环比去年一期开盘均价5万/平,均价少了约1万/㎡;此项目登记人数仅134批,目前没有看到开发商的销售“战报”,预计去化不理想。


龙岗博文雅苑:推售181套约76㎡3房产品,备案均价3.72万/㎡,开盘85折,折后单价2.72-3.62万/㎡,总价在205-276万/套。这个价格几乎等于旁边的“安居房”, 目前未公布官方去化情况,但去化不会太好。


2、在售盘成交海报满天飞


娟子看了一下这几个月的数据,确实许多在售新盘有实质性的成交,而且有些位置较好的项目还卖得不差。


这几天,已也有多盘发布3月份的销售情况。


这些海报上,多则这个月卖了100多套,少则几十套,看起来一片红火(数据看看就好了)。


如绿景白石洲的海报上称3月份卖了147套,收金15.1亿;绿景白石洲去年开盘,推售1257套房,截止4月1日官网显示签售是579套房,去化率约为46.06%;在今年1月4日我们统计的签售数据是544套,也就是说,今年1-3月份成交了35套(可能有近期销售备案的延迟)。


另外一个开发商称卖了168套房的名居山河里项目,此项目是这个月的推新盘,3月4日备案了1177套房,目前官网的签售是86套,对于龙岗的盘来说,目前这个销售量已经不算太差了,要知道,很多龙岗的项目现在走不动。


招商臻城发布的海报称3月卖了64套房;此项目去年3月份开盘,推售959套房,目前官网签售427套,去化约44%。


龙华的悦见锦府3月份卖了47套房;此项目去年7月份开盘,推售348套房,目前签售约123套房,去化约35.34%,很明显,这个项目确实在今年发力了,因为年初我们统计去年仅卖了60多套房。也就是说,今年也卖了60多套房。


所以说,有性价比的盘的销量也在慢慢体现出来,但在当下新盘的第一次开盘非常重要,在新盘去化不好的情况下,顺售盘要比新开盘卖得更加艰难。



从整个月新房销售的结果来看,可以总结为:


※※  新房市场仍不能说“回暖”


像前海时代这类项目在以前算是日光盘的选手,但这次开盘能达到8成仍然算是当下的好成绩;


少部分项目卖得还行,但大部分项目的去化仍难以说明现在楼市的“回暖”。


※※ “以价换量”仍在持续


从整个3月份新盘入市的价格来看,大部分楼盘都给出了非常有诚意的折扣,许多楼盘的价格比前一期要低很多。


比如751万可上车前海3房,690万可上车福田3房,这个价曾经是买龙华的价格。


许多楼盘的折扣已经打到了合规内的最低,如光明绿城桂语兰庭的开盘折扣85折,3.6万/平起,比前期开盘均价便宜好几千一平;光明的润雅园开盘折扣88.55折,折后3.51万/㎡起,折后总价297.6万起。


龙华的折扣也比较猛,珺奕府87折,折后单价4.95万/平起,总价369万可买3房;鸿荣源的尚云花园备案价比前一期便宜了约5000元/㎡,而且开盘还打94折。


龙岗坪山目前已有些项目回到2字头,但在曾经的热点片区的价格低位面前,龙岗和坪山的去化就更难了。


※※ 需好产品来提振市场


今年来深圳还没有出现“日光”的新盘,主要是因为今年还没有“王炸”的产品出来。


相比较,上海最近的楼市则活跃太多!


2024年3月28日,全国单个楼盘的开盘销售金额纪录在上海被刷新;中海·顺昌玖里开盘推出512套高层住宅,开盘当日售磬,主力户型面积在151-325平,均价17.2万元/平,套均售价在4000万元左右;销售金额达到196.5亿元,刷新了2020年深圳网红楼盘——华润城润玺一期花园保持的纪录。


纵观深圳,今年非常受关注的项目还没有出来,目前也需要这样的产品来提振市场的信心。


深圳可售新房54315套

库存处于历史高位


据深圳中原地产统计的数据显示,目前深圳在售的项目有271个。值得留意的是,深圳住宅库存高企,截至3月29日,深圳可售新房住宅54315套,处于历史高位


预计4月份有9个住宅项目入市,包括光明天泽玉河府、深铁瑞城二期;宝安鸿荣源胤璇;龙华金地宸峯府、塘城壹号花园、深业上城学府;罗湖凌云华府;龙岗美域蓝湾花园;盐田特发小梅沙觐海府。


二手房方面,量近房源的走量依旧在攀升,据深房中协数据显示,二手房的房源量在3月份仍旧是持续上升的趋势。


这主要是因为,3月份楼市有所回暖,一些业主又有了挂盘卖房的动作。


图源:深房中协


从挂盘的价格来看,有些房源已经悄悄提了价格,眼看着市场有所好转,显然业主也不愿低价卖自己的房子。


不过,目前深圳的观望依然较浓厚,很多置业者在等待更好的时机,毕竟目前深圳的楼市政策相比其它城市还有放松的空间。


然而,深圳的房价已经跌了30%多,直接回了2016年,比北上广的跌幅都要大得多。


所以,深圳还可能会有更低的底部吗?


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