楼市大消息！超百城松绑公积金，连北京广州也来了

隔三差五就能听到公积金的便民政策，伟哥简单的统计了一下，房地产政策里面接近40%都是公积金的政策。

昨天一天公积金就有4个城市发布了不同内容的公积金政策。

4月8日，北京、广州、苏州、沈阳相继出台公积金政策，其中北京对购买绿色建筑提高了公积金贷款额度、广州提高公积金贷款额度、苏州推出“零存零取”公积金贷款产品，沈阳则放宽了“商转公”条件。那么公积金政策的内容主要有什么？到底公积金的影响有多大？

很多城市现在要求不得歧视公积金贷款，便利公积金贷款流程。

很多人都想用公积金贷款，公目前,1-5年的首套住房贷款年利率为2.6%;6-25年的首套住房贷款年利率为3.1%。

二套住房贷款年利率分别为3.025%和3.575%。 全国都一样。

住房公积金是中国内地职工基本福利“五金”之一。

根据2002年最新修订的《住房公积金管理条例》，住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。

在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，公积金贷款利率相比商业贷款利率较低。

住房公积金的缴存分两部分，职工个人缴存和单位缴存。两部分数额相等，均汇入个人账户，缴存后全部归职工个人所有。

公积金政策看着很好，但为什么公积金贷款变得越来越鸡肋？其实原因非常简单，从贷款角度看，公积金政策最大的弊端是上限额度太低，远不能支撑刚需贷款：

3月来，政府工作报告明确提出“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”，但有力度的政策除了北京、杭州继续放松限购政策，上海、深圳放松70/90政策外，大部分城市的政策仍聚焦公积金支持、购房补贴等方向。

苏州、贵阳、哈尔滨等地区多个城市出台提高公积金贷款额度、延长公积金贷款年限，支持房票安置对象使用公积金等政策。

贴息缓解额度不足  资产证券化试点应该加速

从各个地区对比来看，住房公积金使用率高低水平依然参差不齐。对于使用率较低的城市，住建部要求2015年8月末住房公积金资金使用率低于85%的城市，提高公积金个人住房贷款实际额度。

而对于使用率较高的城市，为避免出现公积金贷款断贷、轮号、摇号等问题，贷款贴息政策成为最及时可行的方法之一。

目前公积金收益率太低

对于低收入人群来说，公积金虽然缴存额比较少，但也是工资中的很大一部分，但现实是目前公积金不仅提取难，而且收益率非常低。目前当年缴存的个人住房公积金存款年利率0.35%，上年结转的个人住房公积金存款年利率1.1%（有变动）。

可以说低于通货膨胀率。所以对于低收入人群来说，公积金相当于是在贬值。非常低的收益率也就导致很多人想了很多办法提取公积金。如果公积金不解决这么低收益，很难限制大街小巷张贴的各种代办公积金提取的小广告。

公积金应该适当补助低收入人群

目前公积金提取只有购房是最名正言顺的路子，要不然就只能放成养老金，退休后取出。2009年起开展了住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点，各地也都动作几百亿公积金贷款给保障房建设。但缴纳公积金的人群却未因这一政策获得任何补助。

公积金制度在发展几十年后，已经应该做重大的制度调整，应该对中低收入人群做定向的扶持，公积金制度既可以学习德国等国家的合作建房，以住房合作社等形式，给缴纳公积金的低收入人群居住以改善。也可以在大病提取等方面做更多尝试。

最后简单的总结一下：

1：公积金制度本身是非常好的制度，可以保护低收入群体购房，享受低利率工具。公积金政策的优化调整有利于降低置业成本，减轻购房者置业压力。

但因为额度上限的原因，各地能使用公积金的基本都是高收入群体。

2：公积金利率优势不再，公积金应该降息了！

商业贷款已经进入3.45时代，3.1的公积金优势不再了！

在2年前，普遍首套房贷款利率5-6以上的时候，公积金利率3.25，利差巨大，但随着商业贷款利率的降低，公积金降低幅度不够，利差变小了。

简单计算，公积金现在10万贷款和商业贷款的利差月供基本大部分城市19块，北京大约40多元，增加20-40万贷款额度降低单月月供大约在80-160元。

3：北京、广州作为一线城市，公积金利差相对较大，但政策主要指向绿色建筑，也就是新房比例较高，对于市场来说，影响覆盖面不大。

4：虽然2024年来，截止4月8日，全国已经有100多城市发布了公积金政策，但从市场影响看，不如直接再来一次降息，公积金利率降低到2，商业贷款利率降低到3！

降息的主要目的是为了稳定房地产，稳定经济，降息有利于保持房地产预期稳定。部分城市特别是一二线城市逐渐见底，市场快速企稳将是趋势。

4月份越来越多的城市房贷利率下限降低到了3.45，这肯定是好消息，但包括北京、上海等城市也应该加速落地这个利好。