不管是新房，还是二手，当前深圳市场“以价换量”是普遍现象。
回顾过去深圳二手楼市近4年量价走势，从中不难发现，“以价换量”已经是发展趋势而不是短周期。
但庆幸的是，从2021年四季度走到现在，我们当前所处的2024年正踩在近四年回暖的路上。
“以价换量”是趋势，不是短周期
乐有家研究中心数据监测显示，深圳二手楼市的交易量从2021年一季度的高峰期，进入2021年四季度-2022年的低谷期，走过了2023年的波动期，正处于2024年的回暖期。
其中最低谷时月度网签量仅1000套出头，而近期则维持在5000套上下的水平，属于“相对高峰期”。
交易量的回暖除了政策的阶段性刺激，不可忽视的还有房价下调带来的长期效果。
价格从2021年下半年开始进入下行区间，随后维持了3年的回落，“以价换量”是趋势而不是短周期。
同时，价格接近6万时，量的提升也愈发显著，可见价格调整到位后，客户的接受度也自然更高。
房地产从业人士有明显的体会，这一次楼市调整的周期，相较2008年和2014年，是前所未有的长。
过了三年的时间，楼市才稍微的喘了一口气，这与当前经济形势、人口出生率等有莫大的关系。
300万总价的房子 买家还可以砍价近14%
这两年，人们总把“消费降级”挂在嘴边，也包括买房。
接盘人越来越少，房子也逐渐失去了金融属性。房子属于大宗消费品，并且持续周期动辄20、30年，大众对于买房这件事是十分谨慎。
在乐有家另一份数据中披露，深圳人买房也“降级”了。
数据显示，深圳买房人中近4成选择总价300-500万房源。
过去1年里，300-500万总价房源一直是成交占比最高的总价区间，每个月占比均超过30%，7月份更是达到了36.8%的高峰。
并且在买房的时候越来越“精打细算”了。
市场不好的时候，业主买家的主动权变大，议价空间有进一步加大的迹象。
乐有家研究中心对2024年二季度至今的深圳二手市场议价空间进行了监测，发现市场呈现了以下几个特征：
市场越好，议价空间越低。
6月份市场交易最活跃时，各总价区间的房源议价空间纷纷缩小，多个区间减少至10%以内。
总价越低的房源，议价空间逐渐增大，高总价反而缩小。
300万以内房源的议价空间从4月的11.4%增加至8月上旬的13.9%；1500万以上的议价空间从14.1%，减少至10.0%。300万总价的房子，买家还能再“砍价”41.7万元，最终258万左右成交。
在今年3月“小阳春”楼市旺季时，议价率为10%左右。当时一套挂牌价500万的房子，最终成交价在450万左右。
随着4月市场热度衰减，议价率也升高至12%左右。近期5月新政频发，促使市场活跃度增强，议价率也回归10%左右水平。
这也说明了二手房成交的议价空间与大环境密切相关。此外，高价值资产的保值性远超其他类型，而当前市场行情下，持有小额资产的业主则更愿意“以价换量”。
乐有家研究中心整理了2024年以来深圳成交的二手房源中，总价在300-500万的小区热销榜单，覆盖深圳各行政区1-4房。
今年1-6月，深圳新房住宅供应放缓，但成交欠佳，导致库存居高不下，截至6月30日，深圳新建商品住宅去化周期24.8个月；
二手房市场，“老破小”抛售速度加剧，深圳老小区挂牌量逐渐增加，至6月底，51.17%的房源小区建成年限在2000-2009年；
但当前深圳二手房源挂牌至成交的周期，已超越210天的关口，挂牌均价6.74万元/㎡，同比2023年7月底下跌12%，减少了近1万元/㎡。
未来一段时间，大家都要做好“节衣缩食”的准备，买房更要讲究！
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