作为深圳核心豪宅区与金融中心规划的核心区域，香蜜湖片区的城市更新进展备受关注。
近期，华泰小区旧改（新世界香蜜四季家园）、香蜜湖家属楼旧改及香蜜二村棚改三大项目接连释放新动态，标志着这一片区即将迎来连片改造的“蝶变时刻”。
1
20年旧改“马拉松”
华泰小区：颇具争议的“豪宅”
这个险些被踢出旧改的“首批废宅”改造项目——华泰小区，终于迎来了破土重生的时刻，实现了从“老破旧”到城市综合体的蜕变。
华泰小区旧改项目，现备案名为“新世界香蜜四季家园”，项目位于福田区香梅路与新闻路交汇处，总占地5.5万㎡，更新后总建面达46.7万㎡，规划为集住宅、公寓、商业、酒店、幼儿园及公共配套于一体的大型综合体。
根据公开资料显示，项目规划建设10栋住宅楼，其中商品房923套，位于1-5单元，7/8/9单元为建面约70-95㎡的回迁房，并配建保障性住房1.5万㎡、5万㎡商业及9班幼儿园。
项目处于景田和香蜜湖两个片区之间，同时衔接香蜜湖金融街、福田金融中心两大金融板块，紧邻地铁9号线香梅站及1号线香蜜湖站，周边聚集荔园外国语小学、福田人民小学等优质教育资源，地理位置优越。
说起华泰小区，在深圳“废宅”城市更新历史上，是浓墨重彩的一笔。
它的旧改历程，是一场跨越20年的“马拉松”：
2005年，福田区政府认定华泰小区为“旧城区”；
2009年，华泰公司与新世界集团签署合作协议，翌年项目被纳入深圳首批老旧小区城市更新计划；
2011年，取得规划批复……
到这里，改造进展尚算十分顺利，之后的十余年便陷入漫长停滞中，一度被福田区政府警告或将调出城市更新计划。
期间，主要因产权问题（业主原持“绿本”房产证）及签约率争议、搬迁补偿标准等，最终政府承诺回迁房为70年产权商品房，推动签约完成。
2016年，启动拆除工作，2019年完成清拆；
2021年，项目正式奠基开工……
直到去年，项目主体出地面，才开始真正动起来，如今已出地面多层，今年二季度有望入市，业内预测，备案单价或超12万/㎡。
目前项目已进入主体施工阶段，规划中的高层住宅楼间距较密，容积率7.62，低楼层采光或受影响。
此外，其开发商深圳新世界集团是颇具争议性的企业，曾创造过沙井松风明月等“日光”红盘，也曾因临海揽山成行业“捂盘”失败典型。
近年新世界集团多次通过股权质押融资，资金链压力引发市场关注。
尽管存在争议，项目凭借稀缺地段与改善型产品定位，仍被业内视为香蜜湖片区的“爆款潜力盘”。
市场吹风，项目将推出约770套，面积段为105-280㎡3-6房，主打改善及以上客群，具体销售节点最快5月见分晓，最终销售信息以官方公示为准。
2
香蜜湖家属楼旧改： 37年“老破小”的艰难焕新
香蜜湖家属楼建于1986年，占地2.19万㎡，拟更新为居住用地，容积率1.7，规划建设高层住宅及配套。
项目东临香梅路，西靠香蜜湖度假村，距离地铁1号线香蜜湖站与9号线香梅站仅500米，周边环绕水榭花都等豪宅小区，区位价值显著。
香蜜湖家属楼的改造之路，也并不是十分畅顺，单是“意愿征集”，推进十分缓慢。
2023年6月，福田区发布更新单元计划草案，98.1%业主同意旧改；
至2024年底，小区仍处于正常居住状态，未启动搬迁；
在2025年迎来破局，该小区被纳入住建部“2000年前老旧小区全面改造”范围，但实质性拆除尚未启动。
项目进展滞后主因部分业主对补偿方案持观望态度，加之片区连片改造需协调多方利益，拆迁周期或进一步拉长。
目前家属楼外立面斑驳，多栋楼房防盗窗生锈严重，伴随有明显外墙剥落痕迹，但从乐居君实地来看，居民生活如常。
尽管香蜜湖家属楼区位、交通都十分优越，但因为步梯，加上年份久远，这里的租金比其他商品房要便宜不少，两居室约4200元/月、三居室5500元/月左右。
未来若成功改造，片区将新增高端住宅，与华泰小区、香蜜二村形成连片开发，提升整体城市界面。
3
香蜜二村棚改：
从“补偿单价破9万”到人才房高地
上个月，香蜜二村棚改再传最新消息。
3月12日，深圳福田安居发布项目施工图设计公开招标，时限为2025年4月11日—6月10日，标的金额为1080万元。
香蜜二村建成于1993年，占地面积约3万㎡，为步梯楼小区，因此使用率较高，据悉大部分是一梯两户的南北通透户型。
项目南临景田南路，东临景田南六街，西临香梅路，北侧为缇香名苑小区。
拟建设用地面积为27726.6平方米，规划容积率为5.5，规划容积152450平方米，总建筑面积约240000平方。（最终以建筑工程规划许可证批复的建筑面积为准）
作为福田重点棚改小区之一，因其紧靠香蜜湖而备受外界关注。目前，香蜜二村项目部分已在开工建设，还有部分楼房未拆除。
据规划，该项目由7栋23-48层超高层住宅楼、1栋9班幼儿园以及部分商业配套组成。
建设住宅127700㎡，除去回迁房之外，其余将作为人才住房与保障性住房；商业13000㎡，以及幼儿园3900㎡ 。
另一个关注点，香蜜湖棚改补偿单价突破9万/㎡，当之无愧深圳棚改补偿“天花板”！
据2022年5月7日，福田区府公示的房屋征收补偿方案显示，对于被征收房屋给予货币补偿或产权调换，被征收房屋评估单价最高超9.5万元/㎡、最低的是9.24万元/㎡。
此外，每套房屋还有室内装修装饰费、搬迁费、临时安置费和置业补助赔偿等等，若以征收的一套建面约83㎡房屋举例，最终可以拿到货币补偿总价约902万。
香蜜二村自2018年被纳入棚改计划，至今已经7个年头，其与华泰小区仅一路之隔，同享片区的规划与区位优势。
未来落成后，该人才住房也将成为深圳人才房项目高地。
但建设进度远落后于香蜜四季花园，正因为这样，片区快慢不一的工程节奏，未来噪音、尘埃等影响也不容忽视。
粤公网安备 44030402000760号
