闲置30余年，南山一地块“重获新生”！规划为“低密高层”住宅

近日，南山T402-0014宗地建丽新村项目变更规划设计条件对外公示。

值得一提的是，该项目于1994年取得《深圳市规划国土局规划设计要点复函》，如今算起来，该项目已经过了30余年。

此次变更意味着该项目在停滞多年后，终于按照现行的市场标准重新启动了。

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建丽新村项目（宗地号：T402-0014）位于南山区珠光路与珠光北路交叉口东北侧，用地面积11112平方米。

此次主要变更内容如下：

• 容积率与计容建面：建筑容积率由≤3.9调整为≤4.2。

  
  

• 总建筑面积随之调整，其中住宅面积34700㎡，商业8700㎡，并新增物业管理用房100㎡。

  
  

• 建筑限高与密度：明确建筑高度限高80米，建筑覆盖率调整为一级≤40%、二级≤25%。相比于1994年旧规中“多层≤7层，高层≤16层”的旧标准，新规给予了更高的空间设计灵活性。

  
  

• 公共空间：新增要求设置不少于600㎡的公共开放空间（含体育活动场地、儿童游戏场地），且须24小时无条件对公众开放，体现了深圳新规对公共利益的重视。

  
  

• 停车位：明确配建机动车位380辆，自行车位270辆。

  
  

从规划指标来看，该项目未来将打造为限高80米的低密高层住宅，并配建有近9000平的商业配套。

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抛开复杂的背景，该宗地的地理位置极为优越。

项目地处南山北部，西邻留仙洞总部基地，北靠西丽大学城，东依塘朗山公园，属于深圳核心区较为稀缺地段。

交通方面，地块临近地铁7号线茶光站，并可一站换乘5号线，自驾出行亦十分便利。

周边配套成熟，涵盖文理实验学校、桃源文体中心及西丽天虹等，居住氛围浓厚。

该项目附近有多个旧改正在建设中：

如珠光村旧改总用地面积为156169.5㎡，计容积率总建筑面积为463500㎡，其中住宅260000㎡（含保障性住房14300㎡）。

还有龙辉花园、龙联花园棚户区改造，该项目是南山区首个大型旧住宅区棚改项目，邻近地铁7号线珠光站。规划容积建筑面积约64.6万平方米，改造完成后，住宅将主要用于回迁安置和保障性住房。

此宗地块之所以闲置超30年，事件起因要追溯到1994年，原深圳市规划国土局将该地块出让给深圳市圳宝实业有限公司和深圳中建实业股份有限公司，双方分别持有45%（自用）和55%（可进入市场）的权益。

1997年，中建公司退出，其55%权益由深圳市雪纳房地产开发有限公司承继。也就意味着该地块至此由圳宝公司和雪纳公司分别拥有项目地块45%和55%的权益。

然而同年，因圳宝公司涉及债务纠纷，深圳市中级人民法院在未完全查清权属的情况下，将地块100%的开发权益进行司法拍卖。尽管法院仅评估了涉案55%部分的价值，但最终竟将整个地块的权益裁定拍卖。最终，锦银公司以约612万元竞得。

这一拍卖引发了长达数十年的司法“拉锯战”。

2011年7月，深圳市中院在2011年7月下达的（2010）深中法执监字第34号民事裁定书中认为：“本院将T402-0014地块100%的权益认定是圳宝公司所有，属于对案涉地块的权属没有查清，将其全部作为圳宝公司的财产予以拍卖亦是错误的，该拍卖裁定违法，应予撤销。雪纳公司对本案的异议请求部分理由成立。”

核心争议点在于，法院拍卖的是“开发权益”而非“土地使用权”。国土部门曾明确回函，“开发权益”不属于需要登记的不动产权利，不具备操作性，无法办理过户。

由于司法权与行政权对土地权属认定的意见不一，加之9份互相矛盾的法律裁定，这块位于闹市的土地在此后长达三十年的时间里沦为“野生”停车场，杂草丛生，与周边繁华形成鲜明对比。

如今，随着规划设计条件的公示，意味着这块“沉睡”了三十余年的土地终于迈出了重启的关键一步。

本文相关信息仅供参考，以实际为准。