不动产租赁合同免租期、入场费处理规则

不动产租赁合同免租期、入场费处理规则

一、不动产租赁合同免租期处理规则

免租期条款实际上是一种免责条款，旨在免除承租人在特定期间内的租金支付义务。

具体裁判规则

合同约定优先：如果租赁合同中明确约定了承租人违约导致合同提前解除时应补交免租期租金的条款，法院通常会支持出租人的请求。

公平原则：在没有明确约定的情况下，法院会根据公平原则，结合承租人实际使用房屋的时间与租赁合同约定租期的比例，判定承租人应补交的免租期租金。

实际损失补偿：法院会考虑出租人因合同提前解除而遭受的实际损失，判令承租人补交免租期租金，以弥补出租人的损失。

1.成都市中级人民法院《2017年民商事审判工作会议纪要》

67.合同约定出租人在租期内先行给予承租人一定时间的免租期，租赁合同提前解除情况下，出租人可否请求承租人支付免租期的租金？

答：租赁合同中约定出租人给予承租人一定期限的免租期，免租期内租金是否减免按照合同约定处理。

在承租人违约导致租赁合同提前终止的情况下，出租人依据合同约定请求承租人补足免租期内相应租金的，应予支持；合同未作约定的，出租人可以根据导致合同解除的责任大小主张赔偿免租期间的损失。

2.2024年8月22日广东高院发布的不动产租赁合同纠纷典型案例中指出，免租期是出租人在租赁合同能够完全履行的预期下给予承租人的优惠，承租人违约导致合同提前解除时，出租人可以要求承租人补交免租期租金。

二、不动产租赁合同入场费处理规则

入场费的法律性质可以视为承租人获取租赁房屋使用权的对价，或者是商业惯例中的一种预付租金模式。

具体裁判规则

在租赁合同提前解除的情况下，承租人是否可以请求出租人返还入场费，取决于合同的具体约定以及合同解除的原因。根据现行法律法规和司法实践，以下几种情况可能影响入场费的返还：

合同约定明确：如果租赁合同中明确约定了入场费的构成、用途及返还条件，则应按照合同约定处理。

出租人违约：如果租赁合同因出租人违约而提前解除，承租人通常可以请求返还未履行期间的入场费。

承租人违约：如果租赁合同因承租人违约而提前解除，承租人一般无权请求返还入场费。

不可抗力：如果租赁合同因不可抗力而提前解除，法院可能会根据公平原则酌情处理入场费的返还问题。