“一房落,万物升!”
紧随全国水电物价的调整后,这回轮到房租。你可以不买房,但依然逃不过住房成本上涨的命运。
这里不得不提一个关键词:房屋的租售比。即房租与售价之间的比值,是衡量住房价值的简化指标。
在8月9日,央行披露的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》(以下简称《报告》)中,央行破天荒地指出“租金是影响住房价值的核心变量”。
也即是说,未来房产的价值关键是落在租金上。
并且指出,当前中国租售比竟然创新高。
一方面是房价回调到合理价格,另一方面,没有房贷压力的家庭舍得在租房上花钱,当前国内多数二三线城市,都达到了国际认可的合理范围3%。
一线城市的公寓一度超过3%,最高的可达到7%;一线城市普通商品房接近2%……以上都跑赢了银行1.8%一年期的定期存款利率。
不仅如此,《报告》强调租售比的提高是未来地产投资价值的体现。
这标志着房地产投资从依赖房价上涨的投机收益,转向依靠房租收入的长期收益,与"房住不炒"的政策一致。
最近深圳人热议,深圳的租金逐步上升中,尤其是优质地段的商务公寓租金回报率也常年较高。有网友提问,“现在是不是可以买套房,当包租婆了?”
深圳租金回报率最高竟达4.31%
每年开春是传统租赁旺季,置换、续签等皆集中在3月左右。自今年以来,“涨房租”的声音不绝于耳。
这里的“租售比”和“租金回报率”,乍看不太一样,但都是衡量房屋价值的标准: 租售比=每平米房租÷每平米房价 租金回报率=每年房租÷房屋总售价
随着房价的下行,深圳楼市的租金回报率也逐渐上涨。根据乐有家研究中心最新公布的数据,当前深圳全市平均租金回报率为1.42%,而3月时这个数据为1.32%。
尽管整体增幅仅0.1%,但是上升的趋势比较明朗,且跟房源的户型、面积、总价等都有莫大关系,最高的租金回报率可超过4%,高于多数投资理财回报率。
乐有家盘点了深圳租金回报率较高的小区,大部分上榜楼盘都具有面积小、总售价低的特征。
住宅中租金回报率超过3%的小区来自罗湖、福田,这些房源建成年份较久,总价不高,但是电梯房及配套齐全,依然能租出好价钱。
从租房平台了解到,罗湖庐山花园面积小,靠近西村地铁站。该小区32-45㎡1房、57㎡2房是热门户型,在租赁市场一房的租金回报率是最高的,可以租到4000元,两房才4800元,该小区还有4房户型,租金大约早8100元左右。
另一个高回报率小区上梅林的海康大厦,户型最小的仅有26㎡租金可以租到3200-3600元,就因为在上梅林地铁站附近。
据数据分析,除了面积、总价之外,如果靠近地铁,周边有大型商场的小区,在租赁市场中会更受租客青睐。
在租赁市场,小户型房东几乎不用担心“空置期”,小户型房源比较受宠,租赁流通率高,因此租金回报率也比较高。
另外,还有一种房源十分吃香,那就是优质地段的商务公寓,租金回报率也常年保持在高水平。
据乐有家的统计数据显示,目前全市最高的租金回报率来自坪山的龙光玖云著公寓,房价仅1.81万/㎡,而租金回报率竟高达4.31%。
排名前5个公寓,有四个来自郊区,除了龙岗华创云轩,房价在3.7万/㎡,其余的三个公寓房价都在“1字头”,且都是较为成熟的居住片区。
或者是像万科云城这种,房价虽然高达5万/㎡,但是身处留仙洞总部基地,周边租房需求旺盛,年轻群体多,一二房的小户型不愁放租。
公租房也是“涨声一片”!
《报告》也提到,“住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。”
新一轮的房租涨价潮开始了,这一轮涨租中,保障性住房也加入了。
8月中,深圳龙岗包括丹郡花园等15个公租房迎来签约期,按照申请方式的不同,其中有14个项目将会在基准市价上涨租金,涨幅约66.7% !
涉及核查家庭共849户,其中770户家庭符合续签条件。
其中14个公租房(2019年前配租)相对于上次配租(或续租),若按原办法续签,租金按照市价的50%执行,那么前后涨幅高达 66.7%;
若按新办法续签租金基本维持不变,依然是市价的30%。此外,大族云峰花园暂时维持不变。
以公告中丹郡花园为例,市场基准租金大约是54.31元/月·㎡,按原办法执行的话,续签是50%也就是27.16元/月·㎡;
如果是按照新办法执行,审核通过的家庭,租金依然是原来市价30%,即16.29元/月·㎡,前后差距每个月每平米接近11元,涨幅超过66%。
图源见水印
根据《深圳市公共租赁住房管理办法》规定,在该办法施行后认租或者续租的用户,选择不审核收入财产状况的,租金按照市价基准50%执行;
若选择收入财产状况审核,并且符合公租房收入财产限额的用户,则按照市价基准的30%确定。该办法与2023年8月1日起正式施行。
总所周知,在过去深圳的公租房租赁是不需要审核财产收入的,但自爆出有豪车在公租房小区出现后,深圳终于打上了这个补丁。
当前,深圳公租房申请家庭或单身居民收入限额是人均年度可支配收入5.4万元(含)以下;财产限额是3人及以下家庭(含单身)财产66万元(含)以下,4人及以上财产87万元(含)以下。
换句话说,单身狗月可支配超过4500元的,又想继续住公租房的,只能接受涨租金。
不仅仅是深圳,重庆也暗示了租金未来可能会上涨,以前还能“节衣缩食”,现在要“砸锅卖铁”了。
在这个月中的《重庆市公共租赁住房管理办法》新闻发布会上,提到重庆的公租房租金三年动态调整一次、租金为商品房市场租金的60%。
甚至,保障系统走在前沿的香港,也传来“加租”的消息。
继出租公屋今年10月起加租10%之后,8月25日香港房屋协会公布,出租屋村10月起同步加租10%,涨幅为1998年以来最高的一次。
据港媒报道,这次调整将波及房屋协会管理的20条出租屋村,将有3.2万户租户受到影响,每户每月平均需额外支付约230元。
顺便说一下,香港公屋是港府为低收入家庭提供的公共住房,租金低且由政府管理,类似我们的公租房;
而出租屋村则是私人所有的房屋,可以理解为“老破小”,租金高低房东决定权较大。简单来说,这两者都是为香港低收入人群而服务的。
目前,公屋总户数超过80万,为香港特区约36%的人口,也就是说此轮调整影响了全香港约270万人。
虽然官方一直在强调,公屋租金“可加可减”,但从过去来看,只是“有加无减”,深圳也一样。