央行“放大招”，楼市再迎重磅组合拳！影响有多大？

来源：丁祖昱评楼市

9月24日，央行打出重磅“组合拳”，楼市迎来政策“强心剂”。

央行行长潘功胜在国新办召开的新闻发布会上宣布多个重磅政策，涉及降准、降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例。

信息量非常大！具体来看：

1、降准：将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元

2、降息：降低中央银行政策利率，7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%降为1.5%，引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行

关于房地产方面，央行拟会同金融监管总局出台五项房地产金融政策：

1、引导银行降低存量房贷利率，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右

2、降二套房首付比例，全国层面统一房贷最低首付比例至15%

3、优化保障性住房再贷款政策，央行资金支持比例由60%提高至100%

4、延长经营性物业贷款、“金融16条”两项房地产金融政策期限至2026年底

5、支持收购房企存量土地，缓解房企资金压力（政策尚在研究中）

整体来看，央行对房地产方面提供了较大力度的金融政策支持，对稳定市场信心都注入了“强心剂”，具体到房地产行业，将直接产生多个方面的影响。

关于降息，央行是这样表述的：降低中央银行政策利率，7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%降为1.5%，引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差的稳定。

今年6月，央行曾明确表示，7天期逆回购操作利率已基本承担了政策利率功能，其他期限货币政策工具的利率可淡化政策利率的色彩。这意味着，LPR报价基准已从1年期MLF转为7天OMO。

基于此，作为利率锚的7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点将很快反映到下一轮LPR报价上。

预计LPR报价最快在10月21日有望下调，进而带动房贷利率中枢进一步下移。

另外，央行宣布，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；在今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。

此次降准将有效补充中长期流动性，降低银行负债成本，居民按揭、房企融资都将从中受益。 

关于市场呼吁已久的存量房贷利率二次下调“靴子落地”。

央行表示，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，此次存量房贷利率下调预期平均降幅0.5个百分点，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。

存量房贷利率下调，最重要的是不仅能减轻居民按揭压力，还可以释放消费活力，扩大消费，为经济增长提供动力，同时减少提前还贷现象，维持金融秩序稳定。

去年9月，存量房贷利率下调基本完成，超过22万亿元存量房贷利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出1600亿元到1700亿元。

今年以来，随着存量与增量房贷利差不断走阔，目前存量房贷款的平均利率约为4%，而新增房贷利率普遍为首套3.2%（部分城市最低2.9%）、二套3.5%，市场对存量房贷降息呼声再起，居民提前还贷现象仍然存在，截至二季度末，六大国有银行合计个人住房贷款余额相比年初净减少约3255亿元。

存量房贷利率下调对房地产本身的影响并非直接的刺激作用，更多的是中长期的影响，居民按揭压力减轻，避免出现大规模提前还贷现象，从而有利于稳楼市。

全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%，在此基础上，各地因城施策、各行与客户协商确定。

二套最低首付比例与首套拉平，对于刺激改善性购房需求释放有一定的积极作用，尤其是对于一部分资金周转相对紧张的购房者来说，能够减轻前期资金负担。

核心城市是否会跟进？从“517新政”各城市首付比例下限调整情况来看，彼时首套房最低首付比例从20%降至15%，二套房最低首付比例从30%降至25%，目前绝大多数城市首付比例政策下限已达到了全国底线。此次二套房首付比例再降10个百分点，后续全国绝大多数城市二套房的首付比例将很快迎来调整，并降至15%的下限，北京、上海、深圳等少数核心城市首付比例也有望适度下调。

不过，对于二套房最低首付比例下调的政策效果不宜抱有过高预期，对于大多数购房者来说，首付比例已不是购房决策中最主要的参考因素，未来收入稳定性、房价涨跌预期等才是决定性因素。

此前创设的3000亿元保障性住房再贷款政策将迎来优化，其中央行资金支持比例由60%提高至100%，增强对银行、收购主体的市场化激励。

按照原有模式，地方国企收购已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房，按照“先贷后借”、按季发放模式，金融机构先向符合条件的借款人发放贷款，然后在下季度初向人民银行申请相应的再贷款资金，央行按照金融机构已发放贷款按本金的60%发放再贷款，剩余40%贷款本金及风险需要商业银行自行承担。

现在来看，央行将提供全额资金支持，降低了商业银行的资金成本和放贷风险，有助于提升商业银行贷款投放积极性，进而加快地方国企收储进度。

人民银行和金融监管总局出台了金融16条和经营性物业贷款两项阶段性政策，两项政策的有效期将从2024年12月31日延长到2026年的12月31日。

至此，2011年出台的“金融16条”迎来二次延期。

影响主要有两个方面，一个是涉及存量贷款展期，存量贷款2026年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年；另一方面，涉及保交楼配套融资，2026年12月31日向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

此外，经营性物业贷款支持政策也将延期两年，规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，可继续发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

“金融16条”延期有助于引导金融机构为房地产开发企业提供持续稳定资金支持，缓解房企资金压力，同时也能更好助力保交楼目标实现，促进房地产市场的稳定发展。

延期经营性物业贷款支持政策，则有助于优质房企盘活存量资产，并通过经营性物业贷款改善流动性，缓解偿债压力。

整体来看，央行在资金总量和价格方面提供了充裕支持，对促进房地产市场平稳健康发展提供了有力的金融支持，提振市场信心。

当前楼市需求的刺激修复、购房者是否加杠杆投资消费，本质上仍取决于购房者本身对购房成本和收益的预期，居民充分就业和收入水平的提升才是市场企稳的核心支撑。

因此，除了货币政策支持，还需要财政政策配合发力，创造投资消费和就业，这样货币政策才能找到“着力点”，从而促进房地产市场平稳健康发展。