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今年深圳的法拍房市场有点猛，而且分化很严重，“豪宅”法拍房接连被抢拍，普通法拍房则无人问津。
尤其是今年1-4月份之前，深圳法拍房市场呈现爆发式增长，高端住宅法拍标的频频引发竞拍热潮。
市场监测数据显示，多个千万级豪宅法拍项目最终成交价与二手房市场价差距已不足10%，部分优质房源甚至出现溢价成交现象。
值得注意的是，法拍房正从传统的"捡漏"渠道演变为新的置业赛道。
造成这一现象的主要原因是核心区域新房供应持续紧缺，优质二手房源挂牌量走低，多数买家还是想通过法拍房实现捡漏。
然而，当前法拍房市场已呈现明显的分化特征，优质学qu房、核心地段豪宅溢价空间较大，普通住宅法拍价渐趋市场化，存在瑕疵的房源仍有一定折价空间。
所以购房者需理性评估法拍风险，综合考虑产权清晰度、税费成本、交付难度等因素，避免盲目跟风竞拍。
图源：网络
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对“土豪”们来说，玩“法拍房”是为了捡漏？
但法拍房依然可以围猎出“高溢价”。
5月14日，深圳市罗湖区红岭中路的2118号住宅楼5栋1-6层法拍房结束拍卖，最终34名“土豪”经过450轮出价竞拍，将总建筑面积3333平的这系法拍房的报价推高到1.14亿元，相比约2378万元的起拍总价，整整高出了九千余万元。
按照平均单价计算，最终竞得单价约3.42万/平，相较起拍7134.7元/平的单价，溢价率高达379.6%。
这算得上今年至今最火的一个法拍房。
5月28日，位于福田区香蜜湖香梅路香蜜湖第一生态苑4栋华月阁22B房拍卖再次被刷屏。
此套法拍房建面为324.16㎡，起拍价3342万，最后成交价6830万元，溢价高达3488万，成交均价约21万/㎡。
此套法拍房吸引了8人报名，但仅有两人共竞价3轮。
第一位竞买人一把加价3472万，直接把溢价率干到超100%！
而在拍卖尾声，另外一位竞买人果断出手，仅加价16万元锁定胜局，最终仅经过3轮竞价，该房源最终以6831万元的价格成交。
这也直接成为今年豪宅法拍房成交最快溢价率又高的一次，这种翻倍加价的操作，并不多见。
看了下今年1-5月份千万级以上的成交豪宅拍卖，多套成交的房产均有多位报名人参拍。
有些成交房源的溢价非常高。
比如近日卓越维港名苑的一栋法拍房，起拍价成2127万，被16名土豪拍到了4007万。
爱国路富景道九座170型房屋从853万拍到了3094万，这栋法拍房房吸引了28人报名，竞拍达405轮。
在今年初，天鹅湖花园（一期）C栋一单元3201拍卖，此房产从起拍价5523万，被19名豪宅买家拍到了1.32亿，单价约20.4万/平。
此小区2024年成交的一套375平的单位是18.71万/平。
不完全统计
今年最值得一提的是半岛城邦三期的法拍房。
今年4月份，半岛城邦三期一口气成功拍出9套海景房！
这次的法拍盛宴，共吸引170人报名参与竞拍（多套房的报名人数有20人以上），总成交金额高达约2.6亿！
这次报名的人数之所以多，是因为起拍价低，单价约7.8万/平左右。
但最终这批房源还是拍出了13万-20万/平不等的单价。
截图：法拍平台
半岛城邦作为债务人被法拍抵押物并非首次，由于债务问题，半岛城邦近几年所持有的房源多次被法拍。
在2024年一共拍出了18套房产，其中，7月份一套244.56平的户型拍出的单价约9.1万/平。
而在4月份，一套244.39平米的房产成交价也是9.6万/平。
这个价格，对于当时买豪宅的朋友来说，确实有一定的吸引力。
在深圳，很多大平层的单位在市场上其实较少流通，部分户型也曾在法拍市场以高价拍出。
譬如，2023年7月21日，半岛城邦三期上拍了两套半岛城邦的法拍房：
一套是位于3号楼345平的高层海景大平层，最终以7928.7万元成交，成交单价约23万/平；
另外一套位于1号楼的端头位置的196平海景大平层，有16人报名，180次出价，最终以4492万元成交，单价约23万/平。
不过回过头来看，目前小区的挂盘均价约20万/平，而成交均价在15万/平左右。
和半岛城邦相似的还有宝能太古城的法拍房。
4月9日，宝能太古城7套法拍房成交，这批房源的面积从173平-304平，每套都有1-9人报名，成交总金额从2057.1-5632.8万，单价11.5-18.5万/平！
我们往往只关注到这些竞拍比较激烈的房源，还有大多数房源是无人问津的。
这些法拍房就是另一种命运，历经流拍后，是价格一次又一次的下调。
但很多时候，买房客并不会留意到这类房产。
03
法拍房即司法拍卖房，是指被法院强制执行拍卖的房屋，主要来源于银行商业贷款违约、民间借贷纠纷、金融犯罪产生、司法处置没收财产、无主财产等五个方面。
中指研究院统计数据显示，2025年1-4月全国法拍市场累计挂拍各类房源26.95万套，成交5.17万套，总成交金额831.4亿元，同比2024年同期下降17.5%。
在法拍房市场中，“折价拍卖”依然是主流交易方式。以法拍市场尤为活跃的浙江省为例，中指研究院数据显示，今年1 - 4月期间，浙江省累计成交的4518套法拍房中，住宅平均成交折价率升至78.2%。
另据深圳同致诚评估公司统计的数据，2025年一季度，深圳法拍房市场呈现出一定的分化。一季度深圳法拍房挂拍量达到1632套，同比增长11.40%；同时，成交666套，同比大幅上涨67.76%。然而，尽管成交量有所增长，但流拍率仍高达59.19%。
其中，住宅类法拍房表现最为抢眼，占总成交量的69.37%，平均每套吸引7.31人次竞拍，成交率63.03%，同比涨幅达98.28%。不过，住宅成交均价却同比下跌9.89%，至59941元/平方米，呈现“量升价跌”态势。
相比之下，商铺等商业类法拍房活跃度低迷，平均竞拍人次仅3.41。
市场分析人士指出，住宅法拍房的火爆与中产投资者及改善型买家入场密切相关。
部分购房者看中法拍房的价格优势，尤其是核心地段房源或优质学qu房，竞价激烈度显著攀升。
然而，在深圳法拍房市场表面繁荣的背后，实则暗藏诸多风险。
想要买法拍房，得花时间精力去调查房子的情况，了解清楚产权、债务等问题。
要是没那精力，或者担心风险，还是选新房、二手房更踏实。
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