5月28日下午，深圳市住建局在官网公示了《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》和《深圳市保障性住房规划和建设管理办法（修订征求意见稿）》两份重要文件。
这两份文件的出台，是深圳住房保障体系的一次重大变革，标志着深圳保障房市场将告别过去，正式迈入配售型保障房时代，也意味着“市场的归市场，保障的归保障”这一理念在深圳落地。
它不仅将改变保障房市场的格局，也将对商品房市场产生深远影响。
我们也要清晰的认识到，深圳的安居房、人才房和共有产权住房在存量售罄后，将不再有新的增量……
至此深圳将由“商品房+人才房+安居房+共有产权房+公租房+保租房”的形式，转为“商品房+配售型保障房+公租房+保租房”的两售两租模式。
这对于商品房和现有的人才、安居房而言，无疑是一则利好消息。
安居房、人才房、共有产权房（已无项目）、配售型保障房这几类房产最大的区别就是申请条件、是否能获完整产权、限售规则等；
安居房、人才房满10年可补差价取得完整产权；
共有产权房5年后可转让给符合条件的购买群体；
而配售型保障房只能封闭流转。
价格方面，目前，安居房和共产房价格相当于商品房的4-5折左右（如之前入市的珈誉府共产房，商品房的均价是5.4万/平，而共有产权房的均价是2.4万/平）；
人才房在补差价后，约为周边商品房的6-7折左右。
配售型保障房的定价方面，首次采用了成本定价，不与商品房价格挂钩，即按照覆盖项目划拨土地成本、建安成本、适度合理利润以及相关税费等原则，适当考虑经济社会发展状况、住房供求关系、居民群体支付能力等因素综合确定。
具体的配售对象、申购条件等区别可看下表：
仅供参考，具体以官方信息为准
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配售型保障房：对市场及既有保障性住房的多维度影响
1、“老三样”房源不增，存量约4万套。
当前，可售型保障房市场呈现出“老三样”——安居房、人才房、共有产权住房占据主导的局面，存量大约4万套左右。（本文数据以官方信息为准）
不过，随着这批房产的逐步售完后，市场格局即将迎来重大变革。
从政策层面审视，配售型保障房的推出，为安居房、人才房、共有产权住房带来了显著利好，这一政策调整所产生的影响将是深远的。
其中，产权属性的差异构成了此次政策调整的核心亮点。
现有安居房、人才房在封闭10年后，业主通过补交差价即可获得完全产权，进而实现商品房的自由交易。
然而，这一政策窗口正逐渐关闭。与之形成鲜明对比的是，新型配售型保障房和共有产权住房均不具备产权升级的通道。这一变化使得现存可转化为商品房的保障性房源变得开始稀缺。
从保障房的存量数据，能更清晰地洞察市场现状。
安居房方面，剩余约2万套。在轮候库的约18万户家庭中，有11.5万户近3年未表达购房意向，这既反映出部分家庭购房需求的阶段性变化，也为后续市场走势增添了不确定性。
人才房仅余约1万余套，且在户型设计上更具优势，涵盖了三房、四房等多样选择，相比配售型保障房，能够更好地满足不同家庭的居住需求。
共有产权住房则在回购机制上展现出独特优势，5年内可按原价回购，超过5年则按“购买价×（1 + 三年定存利率）”计算，为购房者提供了一定的保障和灵活性。
2、对于正在轮候的家庭而言，当前的政策形势犹如“倒计时”警钟。
政策红利即将出清，剩余可转化为商品房的房源数量有限。
同时，轮候资格并非自动延续，一旦现有库房售罄，轮候家庭需重新申请配售型保障房。
因此，建议有真实购房需求的家庭把握最后的政策窗口期，以免错失存量保障房可能带来的增值权益。
目前已有人才房开始以政策做宣传了
3、商品房未来无“保障类新房”与之竞争
从商品房市场角度来看，过去两年间，安居房、人才房、共有产权住房凭借明显的价格优势，与商品房形成了激烈的竞争关系，吸引了不少原本计划购买商品房的置业者。
但待这一批房源售罄后，未来配售型保障房由于不能进入市场流通，将真正实现“市场归市场，保障归保障”。
这两条线的需求人群差异将愈发明显，配售型保障房主要满足中低收入群体的基本住房需求，而商品房则主要面向有更高居住品质和投资需求的群体。
4、配售型保障房“独立占地”，商品房不受影响
值得一提的是三类住房土地来源各有不同，公租房、配售房原则上都要求“独立占地”，保租房则继续沿袭旧有政策，与商品房用地捆绑混建。
“独立占地”，则将会制约政府供地的动力、能力以及速度，进而减缓对商品房市场的预期冲击。
这对于以前担心保障房过多而砸盘的问题未来不存在了。
如此一来，未来商品房市场将不再面临其它类型房产的过大冲击。
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配售型保障房现可知的有约20个项目
配售型保障性住房在全国都是属于新类型的保障房，据不完全统计，深圳目前已经的有约20个项目。
据了解，将推出的首个配售型保障房预计是位于罗湖的悦峰尊府。（具体以官方信息为准）
从片区来看，福田片区有3个项目，约有3000多套房源，其中福萃苑就有2600套；沙头街道文化创意园更新项目也有约600套，位置都还不错。
南山片区也有4个项目，约1600套房源，西丽、大新、前海片区都有（前海还有妈湾05-02-02地块，约500套房源）。
宝安片区2个项目，约2154套房源；位于12号线沿线的启航华居（中航城扣车场地块项目）在2024年显示，当年完成施工总承包招标！而根据公布数据，平均套均面积在约65平左右。
光明约有3个项目，除了表中的光明北和白花洞的项目外，还有光明集团办公大楼旧改，约350套房源。
龙华、龙岗、坪山片区均是2个项目，目前多个项目还是在基坑状态。
（不完全统计，以上信息仅供参考，以官方信息为准）
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