2025年，深圳楼市整体呈现出“量价趋稳、结构分化、预期重构”的特征。
承接2025年由整体低迷向局部复苏的企稳态势，2026年深圳房地产市场预计将步入修复与重塑并行的新发展阶段。
值得关注的是，今年深圳仍或将迎来超百个新盘入市（后附2026年新盘待入市列表），随着新拍地块容积率普遍降低、产品设计持续优化，购房者有望以更具竞争力的总价，选购到品质更优的房子。
01
2025年住宅成交9.4万套，同比降9%
住宅新房供应创十年新低
数据方面，根据深圳市住建局及多家机构统计数据显示：2025年深圳一二手住宅总网签94096套，同比下降9%。其中二手住宅网签量占比60%，存量房交易占比进一步提升。
从价格走势看，一二手房价格仍呈现下探趋势，2025年深圳一手预售住宅网签均价为5.3万元/㎡，同比下降2%，二手住宅成交均价5.9万元/㎡，同比下降6%。
新房市场：
2025年，深圳新房市场呈现出“供应收缩、现房崛起、冷热分化”的特征。
全年新房住宅供应量仅32981套，同比下降16.9%，创下近十年新低。
市场成交方面，一手住宅网签总量37879套，同比下降22%。结构上看，预售网签24549套，同比大幅下降35%；而现售网签达13330套，同比增长28%，反映出市场正加速进入“现房时代”。
尽管整体氛围趋冷，但热点楼盘仍频现“日光”行情。
如年初龙华的中洲迎玺三期，2990人选780套房源，创下该区域近年最高认筹纪录；红山华府作为深高北最后的新房项目，开盘即告售罄。
此外，鸿荣源珈誉府2区、中建鹏宸云筑西区、中建观玥、深铁阅云境等项目也持续热销，凸显市场结构性热度。
豪宅市场更走出独立行情，总价3000万以上顶级豪宅自成体系，受整体市场情绪影响较小，依托其特有的资金逻辑与客群圈层，全年保持稳定活跃。
尤其是年底深圳湾澐玺、信悦湾等项目入市热销，引发全国对深圳高端市场的关注。
二手房市场：
二手房方面，2025年深圳二手房共成交6.82万套，同比增长5.7%，创近五年新高；其中住宅成交5.62万套，同比增长3.2%。
2025年深圳二手住宅成交趋稳，二手房录得量连续10个月维持在5000套以上。
业内认为，政策松绑与价格调整是二手房升温的关键。
02
市场结构性分化成核心关键词
2025年，无论是区域还是个盘，都有非常明显的分化。
核心区显现抗跌性，南山、福田部分拥有优质学区、稀缺景观或顶级规划的豪宅及改善型项目，价格相对坚挺，成交活跃度领先。如前海、深圳湾等片区的高端项目，全年价格波动幅度小于全市平均水平。
而非核心区如龙岗、坪山、光明、沙井等供应量大、刚需集中的区域，开发商折扣力度普遍较大，是成交量筑底的主要支撑。部分项目“面包价接近面粉价”，即售价贴近甚至低于楼面价的现象偶有出现。
其次，产品的需求也分化加剧。
譬如，改善型需求成为主力，数据显示，2025年总价800万-1500万、户型在110-144平方米之间的改善型产品，成交占比提升至约40%，成为市场的中流砥柱。
客户更关注产品力、得房率、社区品质及开发商品牌。
值得一提的是，随着价格调整，部分区域首付门槛再度下降，但购房者观望情绪浓厚，决策周期拉长。
小户型、高实用率的“上车盘”在价格到位时仍能快速去化。
03
2026年
100余个新盘待入市
2025年，市场在深度调整中，逐步剥离过去的金融投机属性，向居住本质回归。
展望2026年，预计市场将延续“低位盘整、结构分化”的态势：
价格方面，预计深圳房价大幅下跌的空间已有限，但全面快速反弹的动力不足，预计将在当前水平窄幅波动，真正企稳有待宏观经济和居民收入的实质性改善。
成交量则有望在现有水平上实现小幅修复，二手房流动性预计继续优于一手房。
政策方面，仍有优化空间，重点可能在于进一步降低交易成本、精准支持改善型需求，以及加速构建“保障+市场”的住房供应新体系。
新房供应方面，新房市场预计保持相对紧缩，这有助于为价格稳定提供支撑。
2025年，深圳共出让了14宗住宅用地，除年初拍卖的个别地块项目已经入市以外，剩下的大部分项目也将进入2026年的市场，今年拍的地块，容积率更低，也意味着规划的产品可能会更好一些。
综合来看，2026年预计将有约110个全新项目等待入市，叠加目前市场上在售的300余个楼盘，实际可选择的房源总量依然充沛。
以下为各区待入市新盘的具体情况概览：（注：统计约110个新盘，可能与实际存在偏差，具体以项目实际入市为准）
南山区：
南山区依然是“原关内”的供应主力军，约有16个新盘项目（部分已售的未列入），目前，深圳的豪宅也均集中在南山区。
在今年，中海新拿的深湾超总项目有望入市，还有中信城开信悦湾、深圳湾澐玺也都还有新房会推出来。
整体来看，南山今年的供应依然不少。
福田/罗湖：
福田和罗湖片区近几年项目已经越来越少了，相比较罗湖，福田的供应还算多一些，片区主要以旧改项目供应为主，不过2025年新拍了一宗小宅地，今年也有望入市，但整体的货量并不多。
宝安区：
宝安片区今年值得期待的项目也有好几个，如位于宝中的观潮府、碧海玖号花园等。
还有多个现房盘，如泰华梧桐林居等，不过这些楼盘入市时间成迷。
龙华区：
龙华区今年的供应依然不少，约有22个”全新盘“待入市（注意，是全新盘）。
仅在2025年，龙华片区就拍卖了4宗宅地，是深圳全年拍卖宅地最多的片区。
接下来，新房的供应量仅次于龙岗，大部分项目集中在观澜和民治。
龙岗区：
龙岗区仍是深圳供应量最大的区，但是从这次统计来看，龙岗区可入市的项目也有了大幅减少，有许多项目都是已入市，今年会新品加推的项目。
但整体的全新楼市在减少。
光明区：
光明在2025年供应的新盘就已经很少了，目前待售新盘也不多，光明2025年去库存比较成功，从目前来看，市面上在售的新房也不算多。
2025年，光明新拍了两宗住宅用地，地块关注度一般，所以楼面地价也比较低。
坪山区/盐田/大鹏新区：
剩下的几个区，待入市的新盘均不多，坪山今年预计有7个项目，相比较坪山的市场关注度，这个量也不算少。
盐田片区近些年入市的项目一直都比较少，2025年仅有4个住宅入市，其中包括位于沙头角一线海景项目驭海隽府。
而大鹏新区，2025年无一个项目入市，所以目前在售的2个项目也不知道什么时间能入市。
粤公网安备 44030402000760号
