01
如果要用一词概括今年1-7月的深圳楼市，一定是“温和修复”。
7、8月虽是传统淡季，但今年淡季不淡！截至7月28日，深圳住宅成交达7629套，成交量明显高于去年同期。（去年7月份是7320套住宅）
拉长视角来看，上半年一二手住宅合计网签超4.7万套，环比上涨约10%。其中二手住宅成交28962套，同比基本持平，环比上升7.3%。
对比2022年上半年9965套的历史低谷，涨幅高达190.6%，修复势头清晰。从月度走势来看，除2月受春节影响外，其余月份成交量均站稳荣枯线以上。
新房方面，上半年一手住宅网签18416套，环比上涨15%。其中预售住宅备案10897套，现售住宅备案7541套。现售占比升至40.9%，“看得见、交得快”的现房正成为越来越多购房者的选择。
6月单月表现尤为亮眼，全市一二手住宅合计成交8878套，同比上升14.2%，新房预售及二手房成交量均刷新近六年同期纪录。
价格方面，二手房温和上行。6月深圳二手住宅成交均价为6.15万元/平，从1月的5.78万元/平到6月的6.15万元/平，上半年累计涨幅6.4%，重新站上“6字头”。
另一个值得关注的点是，挂牌价仍在探底。6月二手住宅挂牌均价跌至5.88万元/平。成交价往上走、挂牌价往下走，价差持续缩小、议价空间收窄——买卖双方的价格预期正在靠拢。
据了解，截至7月中旬二手住宅平均议价空间已降至9.01%。
新房成交均价77316元/平方米，同比上升44.3%。但这并非普涨，而是豪宅项目集中入市带来的结构性冲高——备案均价从14.68万元/平一路攀升至18.58万元/平。
02
18个片区上涨，71个片区下跌
量在企稳，但价格分化仍在继续。
对比年初的二手挂盘均价，据中原数据显示，7月最新业主报价中上涨的片区共有18个，下跌的片区有71个，“少数上涨、多数回调”的分化格局一目了然。
数据显示，涨幅最高的片区是罗湖银湖，业主报价9.5万元/平方米，较年初上涨8.1%。政策红利叠加改善需求集中释放，推动业主对片区长期价值预期抬升。
宝安石岩片区涨幅第二，达6.9%。地铁13号线北延段通车，打通了石岩至南山科技园、深圳湾的快速通勤通道，片区迎来价值补涨。
福田香蜜湖作为全市豪宅浓度最高的核心片区，最新挂盘价较年初上涨3.6%，价值底盘最为稳固。
景田、百花、八卦岭等片区依托成熟配套及学区优势，报价同步小幅上行。但福田外围的华强、园岭、保税区跌幅相对明显。
南山13个片区中，桃园涨幅最高（+5.9%） ，红树湾上涨1.1%，华侨城和后海基本持平，科技园与蛇口跌幅较高，分别在4.4%与4.2%。
宝安整体呈现“核心坚挺、外围走弱”格局，仅有宝安中心区、石岩两大板块报价上涨，其余10个片区挂牌价下行。
小区层面同样冰火两重天。上半年业主报价涨幅TOP20小区范围在8.7%至14.0%之间：罗湖百仕达的新港鸿豪苑以涨幅14.0%位居榜首，均价6.0万元/平方米；
福田香蜜湖的万科瑧山府三期均价17.0万元/平方米，涨幅11.2%，是顶豪的价格标杆。
跌幅榜方面，盐田梅沙的星都梅沙天邸跌幅达15.2%，罗湖东门、布吉中城康桥花园一期等老破旧楼盘同样跌幅靠前。
成交结构也呈现明显的K型分化——300万以下总价段成交占比28.6%，同比上升5.9个百分点，为近三年同期最高；1000万以上高总价段合计占比11.5%，较2025年下半年提升1.4个百分点。
刚需上车与豪宅配置两端同时放量，中端市场反而相对疲软。
03
土拍与豪宅：烈火烹油，屡破纪录
当前深圳楼市呈现鲜明的“K型分化”：刚需市场温和修复，土拍与豪宅市场却烈火烹油。
土地端，2026年上半年仅成交6宗涉宅用地，却累计收金约291亿元。核心区地块溢价惊人，平均溢价率超120%，而外围地块竞拍明显冷静，冷暖分化与新房市场如出一辙。
新房端，高端项目接连上演“日光”行情。4至7月间，深圳观潮、深圳湾澐玺、中海安缇雅苑等盘集中入市，去化率普遍达九成以上。其中6月30日安缇雅苑首推72套，备案均价高达18.58万元/平方米，开盘即罄。上半年二手住宅成交中，千万元级总价房源占比已升至11.5%。
展望下半年，7、8月为传统淡季，目前仅3个项目取得预售证，且均为存量住宅加推，并无全新盘入市。市场真正的风向标，要看9、10月份的旺季表现。
值得关注的是，新房可售货量持续缩减，短期内二手房成交份额有望进一步扩大。
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